Nekilnojamojo turto pirkimas Nyderlanduose yra susijęs su rimtais teisiniais įsipareigojimais. Galbūt svarstote, ar vis dar galite atsisakyti pateikus pasiūlymą ar pasirašius sutartį.
Pagal Nyderlandų įstatymus, privatūs pirkėjai turi trijų dienų apsigalvojimo laikotarpį , kad galėtų atsisakyti nekilnojamojo turto pirkimo be jokių finansinių pasekmių ir nereikalaudami nurodyti priežasties. Ši apsauga taikoma konkrečiai vartotojams, perkantiems gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, o ne profesionaliems pirkėjams ar investuotojams.
Pasibaigus šiam apsigalvojimo laikotarpiui, jūsų pasirinkimo galimybės tampa labiau ribotos ir priklauso nuo konkrečių aplinkybių. Jūs vis tiek galite atsisakyti sutarties, remdamiesi sutarties sąlygomis, tokiomis kaip finansavimo sąlygos arba konstrukcijų tyrimo rezultatai.
Kai kuriais atvejais paslėpti defektai arba pardavėjo įsipareigojimų nevykdymas gali suteikti jums teisinį pagrindą nutraukti sutartį.
Olandijos nekilnojamojo turto pirkimo proceso supratimas
Nyderlandų nekilnojamojo turto pirkimo procesas vyksta pagal struktūrizuotą teisinę sistemą, kuri susideda iš atskirų etapų – nuo objektų apžiūros iki galutinės registracijos. Kiekviename etape taikomi konkretūs teisiniai reikalavimai ir specialistai, užtikrinantys, kad sandoris atitiktų Nyderlandų nekilnojamojo turto teisės standartus.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto pirkimo Nyderlanduose etapai
Procesas prasideda, kai pasamdote nekilnojamojo turto agentą (makelaar), kuris padės jums rasti tinkamą nekilnojamąjį turtą Nyderlanduose. Paprastai visos paieškos metu dirbate su vienu makelaar, kitaip nei kai kuriose kitose šalyse, kur gali dalyvauti keli agentai.
Radę tinkamą nekilnojamąjį turtą, pateikiate pasiūlymą per savo „makelaar“. Agentas jūsų vardu derasi su pardavėju, kad būtų pasiektas žodinis susitarimas dėl kainos ir sąlygų.
Šis žodinis susitarimas nėra teisiškai įpareigojantis, todėl šiame ankstyvajame etape galite būti šiek tiek lankstesni. Sudarius žodinį susitarimą, pardavėjo atstovas parengia preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.
Paprastai prieš pasirašydami turite kelias dienas peržiūrėti šį dokumentą. Kai abi šalys pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį, sandoris tampa teisiškai įpareigojantis, išskyrus kelias išimtis.
Pasirašius sutartį, jūs sutvarkote hipoteką, prireikus atliekate turto apžiūras ir ruošiatės galutiniam perleidimui. Notaras tvarko pardavimo užbaigimą ir įregistruoja turtą jūsų vardu Kadaster registre.
Pirkimo sutarties vaidmuo
Pirkimo-pardavimo sutartis yra svarbiausias dokumentas Nyderlandų nekilnojamojo turto sandoriuose. Kai jūs ir pardavėjas pasirašote šią sutartį, ji iš karto tampa teisiškai įpareigojanti pagal Nyderlandų nekilnojamojo turto įstatymus.
Negalite tiesiog persigalvoti vėliau, nepatirdami rimtų finansinių pasekmių. Šioje sutartyje yra visos pardavimo sąlygos, įskaitant pirkimo kainą, užstatą, užbaigimo datą ir visas specialias sąlygas.
Standartinėse sąlygose paprastai yra finansavimo sąlyga, kuri apsaugo jus, jei negalite gauti hipotekos. Jei remiatės šia sąlyga, turite pateikti dviejų skirtingų bankų įrodymus.
Sutartyje taip pat numatytas trijų dienų apsigalvojimo laikotarpis gyvenamosioms patalpoms. Per šias tris darbo dienas galite atsisakyti pirkimo nenurodydami priežasties.
Šis teisinis laikotarpis pradedamas skaičiuoti nuo kitos dienos po sutarties pasirašymo.
Notaro ir kadastro teisinė svarba
Notaras yra nešališkas teisininkas, užtikrinantis, kad turto perleidimas vyktų pagal Nyderlandų įstatymus . Nekilnojamojo turto pirkimo Nyderlanduose negalima atlikti be notaro įsikišimo.
Notaras patikrina, ar pardavėjas iš tikrųjų valdo turtą, patikrina, ar nėra paslėptų skolų ar pretenzijų į jį, ir užtikrina, kad būtų įvykdyti visi teisiniai reikalavimai. Notaras parengia perdavimo aktą – oficialų dokumentą, kuriuo nuosavybės teisė perduodama iš pardavėjo jums.
Šį aktą abi šalys pasirašo notaro biure, paprastai praėjus kelioms savaitėms po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Tada notaras jį užregistruoja Kadaster registre.
Kadaster yra Nyderlandų žemės registras, kuriame saugomi oficialūs visų Nyderlanduose esančių nekilnojamojo turto objektų įrašai. Kai notaras užregistruoja jūsų perleidimo aktą, jūsų nuosavybė tampa viešu įrašu.
Ši registracija suteikia teisinį įrodymą, kad esate nekilnojamojo turto savininkas, ir apsaugo jūsų nuosavybės teises.
Teisiniai pagrindai atsisakyti nekilnojamojo turto pirkimo
Nyderlandų įstatymai numato konkrečias aplinkybes, kuriomis pirkėjai gali teisėtai atsisakyti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties. Tai apima įstatymuose numatytus apsigalvojimo laikotarpius, su finansavimu ar apžiūromis susijusias sutarties sąlygas ir situacijas, kai pardavėjas nevykdo savo įsipareigojimų.
Atvėsimo laikotarpis
Pasirašius nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nyderlanduose, jums taikomas įstatyminis trijų darbo dienų apsigalvojimo laikotarpis. Šis laikotarpis prasideda kitą dieną po sutarties pasirašymo.
Per šias tris dienas galite atsisakyti pirkimo nenurodydami jokios priežasties. Pagal Nyderlandų įstatymus, apsigalvojimo laikotarpis taikomas automatiškai.
Jums nereikia pagrįsti savo sprendimo ar nieko įrodyti. Tačiau turite pateikti raštišką atsisakymą iki trijų dienų laikotarpio pabaigos.
Šeštadieniai šiuo tikslu skaičiuojami kaip darbo dienos. Sekmadieniai ir valstybinės šventės nelaikomos darbo dienomis.
Jei sutartį pasirašote antradienį, jūsų apsigalvojimo laikotarpis baigiasi penktadienio vidurnaktį. Ši apsauga suteikia jums laiko persvarstyti savo sprendimą.
Šį laikotarpį galite panaudoti sutarties detalėms peržiūrėti, savo finansams persvarstyti arba tiesiog persigalvoti.
Finansavimo sąlygų išlygos
Daugumoje Nyderlandų nekilnojamojo turto pirkimo sutarčių yra finansavimo sąlyga ( financieringsvoorbehoud ). Ši sąlyga apsaugo jus, jei negalite gauti hipotekos.
Privalote aktyviai kreiptis dėl finansavimo ir dėti nuoširdžias pastangas jį gauti. Finansavimo sąlygoje nurodomas terminas, iki kurio turite susitarti dėl būsto paskolos.
Paprastai tai yra keturios savaitės nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Jei jūsų paraiška dėl hipotekos atmetama, galite atsisakyti sutarties be jokių baudų.
Pagrindiniai šios išlygos naudojimo reikalavimai:
- Pateikite paraišką dėl hipotekos per protingą laiką
- Pateikite hipotekos atsisakymo įrodymus
- Praneškite pardavėjui iki sutartyje nurodyto termino
- Viso proceso metu elgtis sąžiningai
Negalite pasinaudoti finansavimo sąlyga, jei nepateikiate paraiškos dėl hipotekos arba tyčia sabotuojate savo paraišką. Nyderlandų civilinis kodeksas reikalauja, kad abi šalys veiktų protingai ir sąžiningai.
Sąlyginės sąlygos: pastatų apžiūra ir kita
Pirkimo sutartyse dažnai būna papildomų sąlyginių nuostatų ( ontbindende voorwaarden ). Šios nuostatos leidžia atsisakyti sutarties tam tikromis aplinkybėmis.
Pastato apžiūros sąlyga yra viena iš labiausiai paplitusių. Pastato apžiūros sąlyga leidžia jums nutraukti sutartį, jei profesionali apžiūra atskleidžia rimtų defektų.
Apžiūrą turite suplanuoti per sutartą laiką, paprastai per dvi savaites nuo pasirašymo. Sąlygoje turėtų būti nurodyta, kokios yra atsisakymo priežastys.
Kitos įprastos sąlyginės išlygos apima:
- Jūsų dabartinio namo pardavimas – galite atsiimti sutartį, jei jūsų esamas turtas neparduodamas
- Zonavimo ar leidimų klausimai – atšaukimas, jei numatytas naudojimas neleidžiamas
- Aplinkosaugos problemos – dirvožemio užterštumo ar kitų aplinkos problemų nustatymas
Kiekviena pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga turi būti aiškiai apibrėžta. Sąlygos turi būti konkrečios ir išmatuojamos.
Neaiškios išlygos gali būti negaliojančios, jei jos bus ginčijamos.
Atsisakymas dėl pardavėjo nevykdymo
Pagal Nyderlandų įstatymus, galite atsisakyti sutarties, jei pardavėjas nevykdo savo sutartinių įsipareigojimų. Tai vadinama privalomuoju atsisakymu (ontbinding wegens wanprestatie).
Prieš pasinaudojant šia teise, pardavėjas turi būti pažeidęs sutartį. Paprastai pirmiausia reikia išsiųsti oficialų pranešimą ( ingebrekestelling ).
Šiame pranešime pardavėjui suteikiamas pagrįstas terminas problemai ištaisyti. Jei jis to nesilaiko, galite atsisakyti sutarties.
Galiojantys pagrindai apima:
- Pardavėjas atsisako užbaigti pardavimą
- Turtas turi neatskleistų didelių defektų
- Pardavėjas negali pateikti aiškaus teisinio nuosavybės dokumento
- Pardavėjas iki sutartos datos neatlaisvina turto
Pažeidimas turi būti pakankamai esminis, kad būtų galima pateisinti sutarties nutraukimą. Nedideli trūkumai paprastai nesuteikia pagrindo nutraukti sutartį pagal Nyderlandų civilinį kodeksą.
Be sutarties atsisakymo, jums gali priklausyti kompensacija už žalą.
Atvėsimo laikotarpis: išsamios gairės
Pasirašę Nyderlandų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, turite įstatyminį trijų dienų laikotarpį, per kurį galite atsisakyti sutarties be jokių baudų. Ši apsauga taikoma būtent privatiems pirkėjams ir atitinka griežtas Nyderlandų įstatymuose nustatytas laiko taisykles.
Trukmė ir teisinis pagrindas
Apsisprendimo laikotarpis trunka tris dienas ir yra nustatytas Nyderlandų civilinio kodekso 7:2(2) straipsnyje. Šis įstatymas gina jus kaip privatų pirkėją, kuris neperka turto verslo tikslais.
Šis laikotarpis taikomas, kai perkate gyvenamąjį namą arba atostogų nekilnojamąjį turtą, bet ne tuo atveju, jei perkate investavimo ar nuomos tikslais. Trijų dienų laikotarpis prasideda vidurnaktį kitą dieną po to, kai gaunate jūsų ir pardavėjo pasirašytą pirkimo-pardavimo sutarties kopiją.
Jis baigiasi trečią dieną 23:59. Jei paskutinė diena yra šeštadienis, sekmadienis arba valstybinė šventė, laikotarpis automatiškai pratęsiamas iki kitos darbo dienos.
Bent dvi iš trijų dienų turi būti darbo dienos. Jei ši sąlyga neįvykdyta, laikotarpis dar labiau pailgėja.
Nyderlandų civilinis kodeksas reikalauja šio apsigalvojimo laikotarpio visose gyvenamosios paskirties pirkimo-pardavimo sutartyse. Pardavėjai negali sutrumpinti ar panaikinti šios teisės, nors šalys gali susitarti ją pratęsti.
Kaip pasinaudoti teise atšaukti
Pirkimą galite atšaukti bet kuriuo metu per pirkimo-pardavimo laikotarpį nenurodydami priežasties. Įstatymas nereikalauja raštiško atšaukimo, tačiau daugumoje pirkimo-pardavimo sutarčių nurodomas rašytinis pranešimas.
Raštiškas atšaukimas apsaugo jus nuo ginčų dėl terminų. Pardavėjas turi gauti jūsų atšaukimą iki apsigalvojimo laikotarpio pabaigos.
Jūs negalėjote jau būti vykdę sutarties veiksmus prieš ją nutraukdami. Kad būtų sukurtas aiškus įrašas, siųskite pranešimą registruotu paštu arba el. paštu.
Atšaukdami sutartį per šį laikotarpį, pardavėjui neprivalote mokėti jokios kompensacijos ar mokesčių. Pirkimo sutartis tampa negaliojančia, tarsi jos niekada nebūtų buvę.
Išimtys ir apribojimai
Atsisakymo laikotarpis taikomas tik privatiems pirkėjams, perkantiems gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą asmeniniam naudojimui. Jūs neturite šios teisės, jei esate profesionalus pirkėjas arba perkate per įmonę.
Jūsų apsigalvojimo laikotarpis netaikomas, jei:
- Jūs perkate nekilnojamąjį turtą nuomai arba investavimui
- Jūs veikiate profesionaliai
- Jūs esate pardavėjas sandoryje
- Jūs jau vykdėte susitarimą
Jei atšaukiate sutartį ir per šešis mėnesius pasirašote kitą to paties turto pirkimo-pardavimo sutartį su tuo pačiu pardavėju, antrojo persigalvojimo laikotarpio nebegaunate. Pasibaigus trims dienoms, galite atsisakyti sutarties tik laikydamiesi specialių sąlygų, įrašytų jūsų pirkimo-pardavimo sutartyje, pavyzdžiui, finansavimo ar konstrukcinių tyrimų sąlygų.
Atsisakymas pasibaigus apsigalvojimo laikotarpiui: kas vis dar įmanoma teisiškai?
Pasibaigus apsigalvojimo laikotarpiui, paprastai negalite atsisakyti nekilnojamojo turto pirkimo Olandijoje be pasekmių. Tačiau konkrečios sutarties sąlygos, finansavimo problemos arba paslėptų trūkumų nustatymas vis tiek gali būti teisinis pagrindas nutraukti sutartį.
Sutarties sąlygos ir nenumatyti atvejai
Olandijos nekilnojamojo turto pirkimo sutartyse paprastai yra numatytos sąlygos, leidžiančios atsiimti sutartį neprarandant užstato. Dažniausiai pasitaikanti yra finansavimo sąlyga , kuri apsaugo jus, jei jūsų paraiška dėl hipotekos būtų atmesta.
Turite įrodyti, kad dėjote pagrįstas pastangas gauti finansavimą per nurodytą laikotarpį. Sutartyje taip pat gali būti numatytas konstrukcijos patikrinimo reikalavimas.
Ši sąlyga suteikia jums teisę profesionaliai apžiūrėti turtą. Jei apžiūros metu nustatomi reikšmingi trūkumai, galite derėtis dėl remonto, prašyti sumažinti pirkimo kainą arba nutraukti sutartį.
Vertinimo nenumatytų atvejų sąlyga apsaugo jus, jei turto vertė bus mažesnė nei sutarta pirkimo kaina. Kai banko įvertinimas bus mažesnis nei tikėtasi, galite pasinaudoti šia sąlyga, kad iš naujo derėtumėtės dėl sąlygų arba atsisakytumėte sutarties.
Kai kuriose sutartyse yra sąlyga, reikalaujanti, kad pardavėjas pateiktų konkrečius dokumentus, pvz., statybos leidimus ar energetinius sertifikatus. Jei šių dokumentų negausite iki nustatyto termino, galite gauti teisę nutraukti sutartį.
Su finansavimu ar vertinimu susiję klausimai
Jei jūsų paraiška dėl hipotekos bus atmesta ir turite galiojančią finansavimo sąlygą, galite atsiimti paraišką be jokių baudų. Jūsų pateikta banko garantija bus grąžinta visa.
Gavę atsisakymą, privalote nedelsdami raštu pranešti pardavėjui ir nekilnojamojo turto agentui. Finansavimo sąlygose paprastai nurodomas terminas ir maksimali hipotekos suma.
Negalite atsisakyti sutarties, jei laiku nepateikėte paraiškos finansavimui gauti arba jei pateikėte paraišką dėl mažesnės sumos nei sutartyje nurodyta. Kai turto vertė yra mažesnė už pirkimo kainą, turite keletą galimybių.
Galite paprašyti pardavėjo sumažinti kainą, kad ji atitiktų įvertinimą. Arba galite padengti skirtumą papildomai sutaupydami.
Jei nė vienas variantas netinka ir yra vertinimo nenumatytas atvejis, galite nutraukti sutartį.
Paslėptų defektų atradimo poveikis
Paslėpti defektai yra rimtos problemos, egzistavusios prieš pirkimą, tačiau nebuvo atskleistos ir pagrįstai negalėjo būti aptiktos įprastos apžiūros metu. Pavyzdžiui, konstrukcijos pažeidimai, didelės drėgmės problemos arba užterštas dirvožemis.
Pardavėjas turi teisinę pareigą informuoti jus apie visus jam žinomus defektus. Jei po pasirašymo, bet prieš užbaigiant sutartį, pastebėsite paslėptų defektų, galite atsisakyti sutarties arba reikalauti kompensacijos.
Jūs turite įrodyti, kad defektas nebuvo matomas apžiūros metu ir kad pardavėjas apie jį žinojo arba turėjo žinoti. Jūsų ir pardavėjo susitarimas gali išspręsti problemą nenutraukiant sutarties.
Tai gali apimti pirkimo kainos sumažinimą, remonto darbus, atliktus prieš perleidimą, arba kompensaciją, sumokėtą užbaigus sandorį. Jei pardavėjas atsisako derėtis ir defektas daro didelę įtaką turto vertei ar saugumui, galite imtis teisinių veiksmų, kad sutartis būtų nutraukta.
Paslėpti defektai ir pardavėjo atsakomybė
Paslėpti Nyderlandų nekilnojamojo turto trūkumai gali suteikti pirkėjams teisinį pagrindą reikalauti kompensacijos arba potencialiai atsisakyti jau įvykdyto pirkimo. Nyderlandų nuosavybės įstatymai nustato konkrečias pardavėjų pareigas atskleisti žinomas problemas, o pirkėjai taip pat privalo imtis pagrįstų veiksmų, kad apžiūrėtų turtą prieš užbaigdami sandorį.
Paslėptų defektų apibrėžimas ir pavyzdžiai
Pagal Nyderlandų įstatymus, paslėptas defektas yra esminis trūkumas, kuris nebuvo matomas atliekant standartinę turto apžiūrą ir kurio neatskleidė pardavėjas. Defektas turi būti pakankamai rimtas, kad neleistų normaliai naudoti turto arba gerokai sumažintų jo vertę.
Įprasti pavyzdžiai: paslėpti pamatų įtrūkimai, už sienų paslėpta vandens padaryta žala, neseniai atliktų renovacijų užmaskuotos konstrukcinės problemos arba apžiūros metu nematomos sugedusios elektros sistemos. Taip pat tinka ir perdažytas nesandarus stogas, griūti linkusios grindys arba baldų paslėptos pelėsiu padengtos vietos.
Norėdami pareikšti ieškinį dėl paslėpto defekto, turite įrodyti, kad defektas egzistavo pardavimo metu, jums apie jį nebuvo žinoma, nepaisant tinkamo patikrinimo, ir kad jis iš esmės veikia turto vertę ar funkcionalumą. Nedideli kosmetiniai defektai ar problemos, kurias galėjote pastebėti tinkamo patikrinimo metu, paprastai nelaikomi ieškiniu.
Įrodinėjimo našta tenka jums, kaip pirkėjui. Jums reikia profesionalių patikrinimo ataskaitų, nuotraukų ir ekspertų vertinimų, kad įrodytumėte defekto rimtumą ir paslėptą pobūdį.
Pardavėjų teisinės pareigos atskleisti informaciją
Pardavėjai Nyderlanduose privalo iš anksto atskleisti visus žinomus esminius defektus , kurie gali turėti įtakos jūsų sprendimui pirkti arba turto vertei. Ši pareiga apima daugiau nei vien tik atsakymus į jūsų tiesioginius klausimus.
Pagal Nyderlandų įstatymus pardavėjai privalo veikti sąžiningai ir pateikti išsamią informaciją apie turto būklę. Jie negali tylėti apie žinomas problemas tikėdamiesi, kad jų nepastebėsite.
Tai apima ankstesnę vandens padarytą žalą, konstrukcijų remontą, ginčus dėl ribų ar aplinkosaugos problemas. Daugumoje pirkimo-pardavimo sutarčių yra standartinė garantija, pagal kurią pardavėjas garantuoja, kad turtas yra tinkamas įprastam gyvenamosios paskirties naudojimui.
Jei pardavėjas sąmoningai slepia defektus, jam gresia didelė atsakomybė, įskaitant remonto išlaidas, kainos sumažinimą arba visišką sutarties nutraukimą. Skaidrumo principas reiškia, kad pardavėjai privalo informuoti apie bet kokius klausimus, kurie galėtų pagrįstai paveikti sandorį.
Veiksmų žingsniai pirkėjams, aptikusiems defektus
Jei po pirkimo pastebėjote paslėptą defektą, nedelsdami viską dokumentuokite išsamiomis nuotraukomis ir rašytiniais aprašymais. Gaukite profesionalias patikrinimo ataskaitas ir ekspertų vertinimus, kad patvirtintumėte defekto pobūdį ir rimtumą.
Nedelsdami susisiekite su pardavėju raštu, apibūdindami defektą ir jo poveikį. Nyderlandų įstatymai nustato griežtus pretenzijų pateikimo terminus, todėl delsimas gali pakenkti jūsų teisinei padėčiai.
Jūsų teisinės gynybos priemonės apima reikalavimą atlyginti remonto išlaidas, derybas dėl kainos sumažinimo arba, rimtais atvejais, visišką pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimą. Turite įrodyti, kad defektas egzistavo pardavimo metu, nebuvo aptiktas atliekant pagrįstą patikrinimą ir iš esmės daro įtaką turto naudojimui ar vertei.
Pasitelkite Nyderlandų nekilnojamojo turto teisininką, kuris įvertintų jūsų ieškinio pagrįstumą ir derėtųsi su pardavėju. Dėl esminių defektų, kai pardavėjas atsisako prisiimti atsakomybę, gali prireikti teismo proceso.
Finansinės ir teisinės pasitraukimo pasekmės
Nutraukus Olandijos nekilnojamojo turto pirkimą ne tam skirtose vietose, kyla rimtų finansinių nuobaudų . Galite prarasti savo užstatą, susidurti su žalos atlyginimo reikalavimais ir likti atsakingi už tam tikras išlaidas, net jei pardavimas neįvyksta.
Užstato ir banko garantijos konfiskavimas
Pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Olandijoje, paprastai sumokate 10 % pirkimo kainos užstatą per nustatytą laikotarpį. Jei atsisakote sutarties be pagrįsto teisinio pagrindo, pardavėjas gali pasilikti visą šį užstatą kaip kompensaciją už jūsų sutarties pažeidimą.
Tai taikoma nepriklausomai nuo to, ar užstatą sumokėjote tiesiogiai, ar pateikėte banko garantiją. Banko garantija atlieka tą pačią funkciją kaip ir grynųjų pinigų užstatas.
Jūsų bankas pažada sumokėti pardavėjui, jei nepavyks užbaigti pirkimo. Pardavėjas gali reikalauti visos garantuotos sumos, jei neteisėtai atsiimsite prekę.
Nurodydami bankui atšaukti garantiją po sutarties pasirašymo, šio mokėjimo sustabdyti negalėsite. Užstatas arba banko garantija netenka galios iš karto po neteisėto atsiėmimo.
Jums nereikia laukti teismo sprendimo. Pardavėjas gali pareikalauti lėšų, kai tik nurodysite, kad nebenorėsite tęsti pirkimo.
Kompensacija ir galimos baudos
Be pradinio užstato praradimo, pardavėjas gali pareikšti jums papildomus kompensacijos reikalavimus . Nyderlandų įstatymai leidžia pardavėjui reikalauti žalos atlyginimo, viršijančio pradinio užstato sumą, jei jis gali įrodyti faktinius nuostolius.
Tai gali būti išlaidos, susijusios su turto laikymą rinkoje, kainų skirtumus, jei jie parduodami kitam pirkėjui už mažesnę kainą, arba išlaidas, patirtas ruošiantis pardavimui. Pirkimo sutartyje dažnai įtraukiamos baudos sąlygos, kuriose nurodomos fiksuotos kompensacijos sumos.
Paprastai jos svyruoja nuo 10 % iki 20 % pirkimo kainos. Teismai paprastai vykdo tokias sąlygas, nebent jos yra nepagrįstai didelės.
Jūs liekate atsakingi už šias baudas net ir praradę savo užstatą, nors teismai gali įskaityti užstatą į bendrą skolos sumą.
Išlaidos ir įsipareigojimai: notaro mokesčiai ir mokesčiai
Jūs liekate atsakingas už tam tikras sandorio išlaidas, net jei pirkimas neįvyksta. Notaro mokesčiai už perleidimo akto parengimą tampa mokėtini nepriklausomai nuo to, ar pardavimas įvyks.
Šie mokesčiai paprastai svyruoja nuo 1 500 iki 2 500 eurų, priklausomai nuo turto vertės ir sudėtingumo. Jei notaras jau užregistravo perleidimą, jums taip pat gali tekti sumokėti perleidimo mokestį.
Standartinis perleidimo mokesčio tarifas daugumai pirkėjų yra 10.4 % pirkimo kainos, nors pirmą kartą perkantys asmenys iki 35 metų gali gauti sumažintą tarifą. Užregistravus perleidimą, šio mokesčio susigrąžinti negalima vien dėl to, kad gailisi dėl pirkimo.
Papildomos išlaidos gali apimti vertinimo mokesčius, apžiūros išlaidas ir teisines išlaidas, jei pardavėjas imasi veiksmų sutarčiai vykdyti. Jūsų hipotekos kreditorius taip pat gali imti nutraukimo mokesčius, jei gavote finansavimą, bet jo nebereikia.
Atšaukimo procedūros ir formalumai
Jei norite atsisakyti pirkimo, turite raštu informuoti tiek pardavėją, tiek notarą. Pranešimą apie atsisakymą siųskite registruotu paštu, kad gautumėte pristatymo įrodymą.
Nurodykite nekilnojamojo turto adresą, sutarties datą ir aiškų pareiškimą, kad atsisakote sutarties. Nurodykite teisinį atsisakymo pagrindą, jei manote, kad turite pagrįstų priežasčių, pavyzdžiui, neįvykdytos sutartys.
Nepaskelbkite apie savo pasitraukimą be paaiškinimo, nes tai rodo, kad sutinkate su finansinėmis pasekmėmis. Tuomet notaras sustabdys perdavimo procesą ir informuos visas susijusias šalis, įskaitant hipotekos kreditorius ir Nekilnojamojo turto registrą.
Taip pat turėtumėte nedelsdami susisiekti su savo hipotekos teikėju, kad atšauktumėte paskolos paraišką ir visus susijusius hipotekos dokumentus. Imkitės veiksmų greitai, kad sumažintumėte papildomas išlaidas ir mokesčius, kurie ir toliau kaupiasi atšaukimo proceso metu.
Nuosavybės perdavimas ir užbaigimas
Nuosavybės perleidimas tampa teisiškai įpareigojančiu, kai perdavimo aktas pasirašomas pas notarą ir užregistruojamas Kadaster. Iki šio momento vis dar gali būti tam tikrų atšaukimo galimybių, tačiau po to sandoris yra baigtas ir negrįžtamas.
Perdavimo aktas ir kadastro registracija
Perdavimo aktas yra teisinis dokumentas , kuriuo oficialiai perduodama nuosavybės teisė iš pardavėjo jums. Notaras parengia šį aktą remdamasis jūsų pirkimo-pardavimo sutartyje sutartomis sąlygomis.
Dokumente turi būti visa pagrindinė informacija, pvz., pirkimo kaina, turto aprašymas ir visos specialios sąlygos. Teisėtu savininku tampate tik atlikę du veiksmus.
Pirma, jūs ir pardavėjas turite pasirašyti aktą notaro biure. Antra, notaras pateikia aktą oficialiai įregistruoti Kadaster (Žemės registrui).
Prieš pasirašydamas dokumentą, notaras jį peržiūri su abiem šalimis. Jis paaiškina pagrindines nuostatas ir patikrina, ar visa informacija atitinka jūsų pirkimo-pardavimo sutartį.
Tai užtikrina, kad suprastumėte, ką pasirašote, ir kad sandoris atitiktų Nyderlandų įstatymus.
Užpildymas notaro biure
Notaro biure vykstantis užbaigiamasis susitikimas yra oficialiai nuosavybės perleidimo data. Šio susitikimo metu pasirašote perdavimo aktą ir paprastai gaunate naujojo turto raktus.
Notaras tvarko visus finansinius susitarimus, įskaitant lėšų pervedimą pardavėjui ir turto perleidimo mokesčio sumokėjimą. Notaras taip pat patikrina, ar visi mokesčiai ir rinkliavos sumokėti teisingai.
Jie patikrina, ar nėra jokių neapmokėtų skolų ar teisinių problemų, susijusių su turtu. Tai apsaugo jus nuo paveldėjimo problemų, susijusių su turtu.
Paskutinės minutės pasitraukimo poveikis
Pasirašius perdavimo aktą, sandorio atsisakyti teisiškai neįmanoma. Kai aktas pasirašomas ir užregistruojamas Kadaster registre, sandoris tampa galutinis ir privalomas.
Šiame etape nuosavybės perleidimo atšaukti negalima. Jei bandysite atšaukti prieš pat notaro paskyrimą, susidursite su rimtomis finansinėmis pasekmėmis.
Pardavėjas gali reikalauti atlyginti žalą, dažnai iki 10 % pirkimo kainos. Taip pat galite prarasti savo užstatą ir patirti papildomų teisinių išlaidų.
Tik pagrįsti teisiniai pagrindai arba konkrečios sutarties sąlygos leidžia atsisakyti sutarties šiame vėlyvame etape be jokių nuobaudų.
Dažnai užduodami klausimai
Pirkėjams, atsisakantiems nekilnojamojo turto pirkimo Nyderlanduose, taikomos konkrečios teisinės taisyklės, kurios nustato, ar jie gali nutraukti sutartį be pasekmių. Apsisprendimo laikotarpis suteikia pradinę apsaugą, tačiau sutarties nutraukimo laikas ir aplinkybės daro didelę įtaką finansiniams ir teisiniams rezultatams.
Kokios yra teisinės pasekmės, jei Nyderlanduose nutraukiama būsto pirkimo sutartis prieš sudarant sutartis?
Prieš pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį, neturėsite jokių teisinių pasekmių už derybų nutraukimą. Jūs galite bet kada pasitraukti iš derybų be jokių finansinių baudų ar teisinių pasekmių.
Padėtis pasikeičia, kai abi šalys pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį. Šis dokumentas sukuria teisiškai įpareigojančius įsipareigojimus tiek jums, tiek pardavėjui pagal Nyderlandų įstatymus.
Negalite tiesiog atsisakyti sutarties po pasirašymo, nesusidurdami su galimomis teisinėmis priemonėmis. Pardavėjas gali reikalauti kompensacijos už žalą, jei nutrauksite sutartį be pagrįsto teisinio pagrindo.
Kaip Nyderlandų apsigalvojimo laikotarpis veikia pirkėjo galimybę nutraukti nekilnojamojo turto sandorį?
Įstatyminis apsigalvojimo laikotarpis suteikia jums tris dienas, per kurias galite atsisakyti nekilnojamojo turto pirkimo nenurodydami jokios priežasties. Ši apsauga taikoma, kai perkate kaip privatus asmuo, o ne kaip įmonė ar investuotojas.
Laikotarpis prasideda kitą dieną po to, kai gaunate abiejų šalių pasirašytą pirkimo-pardavimo sutarties kopiją, 00:00 val. Atšaukti sutartį galite per tris dienas iki 23:59.
Jei paskutinė diena yra šeštadienis, sekmadienis arba valstybinė šventė, laikotarpis pratęsiamas iki kitos darbo dienos. Įstatymas taip pat reikalauja, kad bent dvi iš trijų dienų būtų darbo dienos, o tai gali dar labiau pailginti jūsų atšaukimo laikotarpį.
Atsisakydami sutarties per šį laikotarpį, nepatirsite jokių finansinių pasekmių. Sutartis tiesiog nutraukiama ir jūs nieko neskolingate pardavėjui.
Ar pirkėjas gali atsisakyti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties po preliminarios sutarties pasirašymo Nyderlanduose?
Galite atsisakyti sutarties pasirašę pirkimo-pardavimo sutartį, jei dar nepasibaigė apsigalvojimo laikotarpis. Tai suteikia jums tris dienas nuo pasirašytos sutarties gavimo dienos, kad galėtumėte ją atšaukti be pasekmių.
Pasibaigus atsisakymo laikotarpiui, galite atsisakyti sutarties tik tuo atveju, jei tai leidžia konkrečios sutarties sąlygos. Daugumoje pirkimo-pardavimo sutarčių yra numatytos finansavimo ar konstrukcinių tyrimų nenumatytos sąlygos.
Finansavimo nenumatytų atvejų sąskaita leidžia jums pasitraukti, jei negalite gauti hipotekos per sutartą laikotarpį. Privalote parodyti nuoširdžias pastangas gauti finansavimą ir pateikti skolintojų atmetimo įrodymus.
Konstrukcijų apžiūros nenumatyti atvejai leidžia nutraukti sutartį, jei apžiūros metu nustatomi reikšmingi defektai. Sutartyje paprastai nurodoma, kas laikoma pagrįsta šios sąlygos taikymo priežastimi.
Kokios yra finansinės pasekmės nutraukus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nyderlanduose?
Atsisakymas per apsigalvojimo laikotarpį neturi jokių finansinių pasekmių. Jūs nieko nemokate pardavėjui ir grąžinate visą užstatą.
Pasibaigus apsigalvojimo laikotarpiui, sutarties nutraukimas be pagrįstos priežasties reiškia dideles išlaidas. Pardavėjas gali reikalauti kompensacijos už žalą, atsiradusią dėl jūsų sutarties pažeidimo.
Standartinėse pirkimo sutartyse dažnai yra numatytos baudos, kuriose nurodomos kompensacijos sumos. Paprastai jos svyruoja nuo 10 % iki 20 % pirkimo kainos, nors tiksli procentinė dalis priklauso nuo sutarties sąlygų.
Taip pat galite patirti papildomų išlaidų, jei pardavėjas įrodys, kad patyrė daugiau žalos, nei numatyta baudos sąlygoje. Tai gali būti kainų skirtumai, jei jis parduoda kitam pirkėjui už mažesnę kainą, arba išlaidos, patirtos per pratęstą pardavimo laikotarpį.
Kokiomis aplinkybėmis pirkėjas turi teisę susigrąžinti užstatą, atsisakęs nekilnojamojo turto pirkimo Nyderlanduose?
Atsisakydami pirkimo per trijų dienų apsigalvojimo laikotarpį, gausite visą užstato grąžinimą. Įstatymas draudžia pardavėjams pasilikti pinigus, kai pasinaudojate šia teise.
Užstatai taip pat grąžinami, jei pirkimo sutartyje pasinaudojate galiojančiomis nenumatytų aplinkybių išlygomis. Skoliklių atsisakymas finansuoti suteikia jums teisę į grąžinamąją išmoką, kai susiduriate su finansavimo nenumatytomis aplinkybėmis.
Konstrukcinių tyrimų nenumatyti atvejai leidžia atgauti užstatą, jei apžiūros metu nustatomi sutartyje nurodyti defektai. Norėdami pasinaudoti šia apsauga, privalote laikytis sutartyje nurodytų procedūrų.
Atsisakant ne šiomis aplinkybėmis, paprastai prarandamas jūsų užstatas. Pardavėjas jį pasilieka kaip dalinę kompensaciją už jūsų sutarties pažeidimą.
Kokias teisines priemones turi pardavėjas, jei pirkėjas be pagrįstos priežasties atsisako pirkimo-pardavimo sutarties?
Pardavėjai negali imtis teisinių veiksmų, jei atsisakote sutarties per apsigalvojimo laikotarpį arba pasinaudodami galiojančiomis išlygomis dėl nenumatytų aplinkybių. Šios teisės apsaugo jus nuo bet kokių pretenzijų ar baudų.
Pardavėjas gali imtis teisinių veiksmų, jei pasibaigus šioms apsaugos priemonėms be pagrįstos priežasties atsisakote pirkimo-pardavimo sutarties. Jis gali pareikalauti sumokėti pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytą baudą, paprastai 10–20 % pirkimo kainos.
Be sutartinių baudų, pardavėjai gali reikalauti papildomų nuostolių, jei įrodo finansinius nuostolius. Tai apima skirtumą, jei jie parduoda pigiau, arba išlaidas, patirtas dėl pavėluoto užbaigimo.
Nyderlandų teismai nagrinėja, ar pardavėjai ėmėsi pagrįstų veiksmų, kad sumažintų savo nuostolius po jūsų atsisakymo.
