Kokios yra jūsų teisės?
Kiekvienas nuomininkas turi dvi svarbias teises: teisę į gyvenimo kokybę ir teisę į nuomos apsaugą. Aptardami pirmąją nuomininko teisę, susijusią su nuomotojo įsipareigojimais , antroji nuomininko teisė buvo aptarta atskirame tinklaraščio įraše apie nuomos apsaugą.
Būtent todėl šiame tinklaraštyje bus aptariamas dar vienas įdomus klausimas: kokias dar teises turi nuomininkas? Teisė į gyvenimą ir teisė į nuomos apsaugą nėra vienintelės nuomininko teisės prieš nuomotoją. Pavyzdžiui, nuomininkas taip pat turi teisę į tam tikras teises, kai perduodamas turtas, nesusijęs su nuoma ir subnuoma. Abi teisės šiame tinklaraštyje aptariamos iš eilės.
Nuosavybės perdavimas neperžengia nuomos
Nyderlandų civilinio kodekso 1 straipsnio 7 dalyje, kuri taikoma gyvenamųjų ir komercinių patalpų nuomininkams, 226 dalyje nustatyta:
„ Nuomotojo perleidžiant turtą, su kuriuo susijusi nuomos sutartis (...), nuomotojo teisės ir pareigos pagal nuomos sutartį pereina įgijėjui .“
Nuomininkui šis straipsnis visų pirma reiškia, kad nuosavybės teisės į nuomojamą turtą perdavimas, pavyzdžiui, nuomotojui jį parduodant kitam, nuomos sutartis nesibaigia. Be to, nuomininkas gali reikšti reikalavimus nuomotojo teisių perėmėjui dabar, kai šis teisių perėmėjas perima nuomotojo teises ir pareigas. Kalbant apie tai, kokias konkrečiai pretenzijas tada turi nuomininkas, pirmiausia svarbu išsiaiškinti, kokios nuomotojo teisės ir pareigos pereina jo teisių perėmėjui.
Pagal Civilinio kodekso 3:7 straipsnio 226 dalį tai visų pirma nuomotojo teisės ir pareigos, tiesiogiai susijusios su naudojimusi nuomojamu turtu už nuomininko mokamą atlygį, ty nuomos mokestį. Tai reiškia, kad reikalavimai, kuriuos nuomininkas gali pareikšti nuomotojo teisių perėmėjui, iš esmės yra susiję su dviem svarbiausiomis jo teisėmis: teise į gyvenimą ir teise į nuomos apsaugą.
Tačiau dažnai nuomininkas ir nuomotojas nuomos sutartyje sudaro ir kitokius kitokio turinio susitarimus ir įrašo juos į punktus. Dažnas pavyzdys yra sąlyga dėl nuomininko pirmumo teisės. Nors tai nesuteikia nuomininkui teisės į pristatymą, tai reiškia, kad nuomotojas privalo pasiūlyti: nuomotojas pirmiausia turės pasiūlyti nuomotą turtą parduoti nuomininkui, o tik tada jis galės parduoti jį kitam teisių perėmėjui.
Ar kitas nuomotojas taip pat bus saistomas šios sąlygos nuomininko atžvilgiu? Atsižvelgiant į teismų praktiką , taip nėra. Joje numatyta, kad nuomininko pirmenybės teisė nėra tiesiogiai susijusi su nuoma, todėl sąlyga dėl teisės išpirkti nuomojamą turtą neperduodama nuomotojo teisių perėmėjui. Kitaip yra tik tuo atveju, jei tai susiję su išpirkimo teise iš nuomininko, o nuomotojui periodiškai mokama suma taip pat apima kompensacijos už galutinį įsigijimą elementą.
Subnuomojimas
Be to, Civilinio kodekso 7: 227 straipsnis dėl nuomininko teisių nurodo:
„Nuomininkas turi teisę visiškai ar iš dalies atiduoti naudojamą nuomojamą turtą kitam, nebent jis turėtų manyti, kad nuomotojas prieštarautų kito asmens naudojimui.“
Apskritai iš šio straipsnio matyti, kad nuomininkas turi teisę pernuomoti visą ar dalį nuomojamo turto kitam asmeniui. Tačiau, atsižvelgiant į Civilinio kodekso 7:227 straipsnio antrąją dalį, nuomininkas negali pradėti subnuomoti, jeigu turi pagrindo įtarti, kad nuomotojas tam prieštaraus. Kai kuriais atvejais nuomotojo prieštaravimas yra akivaizdus, pavyzdžiui, jei į nuomos sutartį įtrauktas subnuomos draudimas. Tokiu atveju nuomininkui subnuomoti neleidžiama.
Jei nuomininkas vis tiek tai padarys, už tai gali būti skirta bauda. Tada ši bauda turi būti susieta su nuomos sutartyje numatytu subnuomos draudimu ir nustatyta maksimalia suma. Pavyzdžiui, pernuomoti kambarį iš „Air B&B“ tokiu būdu nuomos sutartyje gali būti uždrausta, o tai dažnai būna taip.
Šiame kontekste gyvenamojo ploto subnuomai svarbus ir Civilinio kodekso 7:244 straipsnis, kuriame nurodyta, kad gyvenamojo ploto nuomininkui neleidžiama išnuomoti viso gyvenamojo ploto. Tai netaikoma gyvenamojo ploto daliai, pavyzdžiui, kambariui. Kitaip tariant, nuomininkas iš esmės gali laisvai iš dalies pernuomoti gyvenamąją patalpą kitam.
Iš esmės subnuomininkas taip pat turi teisę pasilikti nuomojamame turte. Tai galioja ir tuo atveju, jei nuomininkas pats turi išsikelti iš nuomojamo turto. Juk Nyderlandų civilinio kodekso 7:269 straipsnis numato, kad nuomotojas toliau subnuomos pagal įstatymą, net jei ir pasibaigė pagrindinė nuomos sutartis. Tačiau šio straipsnio tikslais turi būti įvykdytos šios sąlygos:
- Nepriklausoma gyvenamoji erdvė. Kitaip tariant, gyvenamoji erdvė su savo prieiga ir būtiniausiais patogumais, tokiais kaip virtuvė ir vonios kambarys. Todėl tik kambarys nėra vertinamas kaip savarankiška gyvenamoji erdvė.
- Subnuomos sutartis. Tai yra nuomininko ir subnuomininko susitarimas, atitinkantis nuomos sutarties reikalavimus, aprašytus Civilinio kodekso 7: 201 straipsnyje.
- Nuomos sutartis susijusi su gyvenamojo ploto nuoma. Kitaip tariant, pagrindinė nuomininko ir nuomotojo nuomos sutartis turi būti susijusi su patalpų, kurioms taikomos teisėtos gyvenamojo ploto nuostatos, nuoma ir nuoma.
Nesilaikant aukščiau nurodytų nuostatų, subnuomininkas vis tiek neturi teisės ar nuosavybės teisės reikalauti iš nuomotojo teisės likti nuomojamame name po pagrindinės nuomininko ir nuomotojo nuomos sutarties nutraukimo, taigi iškeldinimas taip pat yra būtinas. neišvengiama jam. Jei subnuomininkas atitinka sąlygas, jis turi atsižvelgti į tai, kad nuomotojas po šešių mėnesių gali pradėti ieškinį subnuomininkui siekdamas nutraukti subnuomojimą ir išsinuomoti nuomą.
Kaip ir gyvenamąsias patalpas, taip ir komercines patalpas nuomininkas gali subnuomoti. Tačiau kaip tokiu atveju subnuomininkas santykiauja su nuomotoju, jei nuomininkas tam nebuvo įgaliotas arba turi atlaisvinti nuomojamą turtą? 2003 m. buvo aiškus skirtumas: nuomotojas neturėjo nieko bendra su subnuomininku, nes subnuomininką siejo tik teisiniai santykiai su nuomininku. Dėl to subnuomininkas taip pat neturėjo jokių teisių, taigi ir reikalavimo nuomotojui.
Nuo to laiko įstatymas šiuo klausimu pasikeitė ir numato, kad pasibaigus pagrindinei nuomos sutarčiai tarp nuomininko ir nuomotojo, nuomininkas turi pasirūpinti subnuomininko interesais ir padėtimi, pavyzdžiui, įtraukdamas subnuomininką į bylą su nuomininku. šeimininkas. Bet jei pagrindinė nuomos sutartis po procedūrų vis tiek bus nutraukta, subnuomininko teisės taip pat pasibaigs.
Ar esate nuomininkas ir ar turite klausimų apie šį tinklaraštį? Tada susisiekite Law & More. Mūsų teisininkai yra nuomos teisės ekspertai ir mielai jums patars. Jie taip pat gali jums teisėtai padėti, jei dėl jūsų nuomos ginčo kils teisminis procesas.
