Perleidimo mokestis ir pirkėjo išlaidos perkant nekilnojamąjį turtą Nyderlanduose

Beveik kiekvienas namas Nyderlanduose reklamuojamas kaip „kosten pirkėjas“ : kaina yra namo kaina, o jo perleidimo išlaidos yra jūsų. Didžiausia iš šių išlaidų yra perleidimo mokestis, kuris yra 2, 8 arba 10.4 procento, priklausomai nuo to, ką perkate ir ką su juo darysite. Šiame puslapyje pateikiami trys tarifai ir jų kilmė, pradinė lengvata, praktiškai svarbios lengvatos ir kitos išlaidos, į kurias reikia atsižvelgti biudžete. Tai yra bendro pobūdžio teisinė informacija, o ne mokesčių ar finansinės konsultacijos dėl jūsų paties pirkimo; dėl konkretaus sandorio apmokestinimo kreipkitės į mokesčių konsultantą.

Ką reiškia „kosten koper“ ir kuo jis skiriasi nuo „vrij op naam“

Kk ( kosten koper , „pirkėjo išlaidos“) reiškia, kad reklamuojama kaina neapima perleidimo išlaidų; jūs jas apmokate papildomai. Von ( vrij op naam , „nemokamai nuo pavadinimo“) reiškia, kad į kainą jau įskaičiuotos turto įrašymo jūsų vardu išlaidos. Šis skirtumas daugiausia susijęs su naudotais ir naujos statybos namais: esami namai paprastai parduodami nemokamai , t. y. naujais namais iš vystytojo vrij op naam , nes taikomas PVM, o ne perleidimo mokestis, ir vystytojas jį įtraukia į kainą.

Pirkėjas, mokėdamas už prekes nemokamai, paprastai turi:

• perleidimo mokestis (overdrachtsbelasting);
• notaro mokestis už perleidimo aktą (svertinis sakte);
• Nekilnojamojo turto registras (Kadastras) mokestis už to dokumento registravimą;
• ir, esant hipotekai, notaro ir Kadaster mokesčiai už hipotekos lakštą.

Tai neapima pardavimo agento komisinių, kuriuos moka pardavėjas, taip pat jūsų paties pirkimo agento, apžiūros, vertinimo ar hipotekos konsultacijų. „Vrij op naam“ taip pat nereiškia, kad jokių išlaidų: naujos statybos hipotekos atveju nuosavybės dokumentas ir jo registracija lieka jūsų.

Perleidimo mokestis (pranc. overdrachtsbelasting): trys tarifai

Perleidimo mokestis taikomas įsigyjant nekilnojamąjį turtą Nyderlanduose ir teises į jį, tokias kaip ilgalaikė nuoma ( pranc. erfpacht ) ir statybos teisės ( pranc. opstal ). Tarifai nurodyti 14 straipsnyje „Wet op belastingen van rechtsverkeer“.

Struktūra pasikeitė 2026 m. sausio 1 d. Iki 2025 m. pabaigos nebuvo atskiro tarifo būstams, kuriuose pirkėjas negyvens: jiems buvo taikomas bendrasis 10.4 % tarifas. Nuo tos datos 14 straipsnyje nustatytas atskiras 8 % tarifas būstui įsigyti, 2 % paliekamas pirkėjui, kuris jame gyvens kaip pagrindinė gyvenamoji vieta, o 10.4 % paliekamas kaip bendrasis tarifas viskam kitam. Tarifai yra nustatyti įstatyme ir keičiami per metinį „Belastingplan“, todėl jie galioja tol, kol Parlamentas juos iš dalies pakeičia; „Belastingdienst“ skelbia bet kurią dieną galiojantį tarifą.

Senesnėse santraukose, kuriose vis dar cituojama 10.4 %

Nustatyti trys tarifai: 2 % – būstui, kuriame pirkėjas bus pagrindinis gyvenamasis būstas, 8 % – būstui, kuriame pirkėjas negyvens, ir 10.4 % – bendras tarifas negyvenamajam turtui. Kadangi 8 % tarifas yra palyginti naujas, senesnėse santraukose ir konsultantų puslapiuose kartais vis dar nurodomas 10.4 % tarifas nuomai, antram būstui ar atostogų būstui – šis tarifas galiojo iki 2025 m. pabaigos, bet ne vėliau įsigyjamam turtui.

Galioja Belastingdienst tarifų puslapiai. Patikrinkite padėtį savo dokumento pasirašymo dieną ir prieš pasirašydami paprašykite notaro patvirtinti tarifą.

Startuolio atleidimas nuo mokesčių (pranc. startersvrijstelling)

Pirkėjas, atitinkantis visas sąlygas, nemoka jokio perleidimo mokesčio. Išimtis numatyta 15 straipsnyje „Wet op belastingen van rechtsverkeer“, o deklaracijos reikalavimas – 15a straipsnyje. Turi būti įvykdytos visos šios sąlygos:

• Amžius. Pirkėjas, pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, turi būti 18 metų ar vyresnis ir dar ne 35 metų. Šis kriterijus taikomas kiekvienam pirkėjui: jei vienas iš dviejų bendrapirkėjų yra 35 metų ar vyresnis, neapmokestinama tik reikalavimus atitinkančio pirkėjo dalis.
• Tik kartą. Pirkėjas anksčiau negalėjo būti pasinaudojęs lengvata. Tai, kad anksčiau turėjote nuosavą būstą, nediskriminuoja jūsų; tai yra, pasinaudojote šia lengvata.
• Savininko užsiėmimas. Pirkėjas privalo naudoti būstą kaip pagrindinę gyvenamąją vietą, išskyrus laikinus atvejus. Pirkimas nuomai, renovacijai ir perpardavimui arba kaip antrieji namai neatitinka reikalavimų.
• Vertės riba. Būsto su jo priklausiniais vertė neturi viršyti laimėtojaiŠi riba indeksuojama kiekvienų metų sausio 1 d. ir skelbiama „Belastingdienst“, todėl patikrinkite ją pagal savo nuosavybės teisės įregistravimo metus. Tai yra griežta riba, o ne riba: viršijus vieną eurą, neapmokestinamoji vertė visiškai išnyksta, o 2 % mokama nuo visos vertės, o ne nuo viršijančios sumos.

Riba yra indeksuojama ir keičiasi kiekvieną sausio 1 d., todėl pirkimui, artėjančiam prie ribos, pati užbaigimo data gali pakeisti rezultatą.

Rašytinis pareiškimas ir kas nutinka, jei jis neteisingas

Nei 2 % tarifas, nei pradinio būsto savininko atleidimas nuo mokesčio netaikomi automatiškai. 15a straipsnis reikalauja, kad pirkėjas rašytiniame pareiškime aiškiai, tvirtai ir be išlygų nurodytų, kad jis naudos būstą kaip pagrindinę gyvenamąją vietą ne laikinai, o pradinio būsto savininko atleidimo nuo mokesčio atveju – kad anksčiau jo nenaudojo. Belastingdienst skelbia standartines formas, o pasirašytas pareiškimas turi pasiekti notarą prieš perleidimą.

Deklaracija yra susijusi su jūsų ketinimu įsigijimo metu, o ne su pažadu, kad niekas nepasikeis: jei tikrai ketinate ten gyventi ir vėliau aplinkybės privers jus persikelti arba išnuomoti būstą, lengvata neprarandama atgaline data. Draudžiama deklaruoti ketinimą, kurio neturite. Jei deklaracija pasirodo esanti neteisinga, Mokesčių administracija gali atlikti papildomą vertinimą ( naheffingsaanslag ) už skirtumą ir palūkanas bei skirti baudą, jei kaltas mokesčių mokėtojas. Už neteisingą arba neišsamią deklaraciją taikomos AWR 67d ir 67e straipsniuose numatytos baudos; savanoriškas ištaisymas, atliktas per dvejus metus, iš principo užkerta kelią tokiai baudai.

Kas yra atsakingas ir kaip mokamas mokestis

Perleidimo mokestis taikomas įgijėjui – pirkėjui; pardavėjas neprisiima atsakomybės. Jis apmokestinamas savarankiškai, tačiau įprasto pirkimo atveju jūs pats nieko neregistruojate: kai perleidimas įvyksta notariniu aktu, kaip ir registruoto turto atveju, civilinės teisės notaras skaitmeniniu būdu pateikia ir sumoka jūsų vardu. Todėl mokestis atsispindi notaro užbaigimo akte: prieš užbaigiant sandorį jūs pervedate visą sumą į notaro trečiosios šalies sąskaitą, o notaras iš jos sumoka mokestį, Kadaster mokesčius ir savo mokestį. Tik tuo atveju, kai nėra notarinio akto, pirkėjas privalo pateikti ir sumokėti asmeniškai per vieną mėnesį nuo savininko tapimo; prieštaravimą galima pateikti per šešias savaites nuo sumokėjimo.

Praktiškai svarbios išimtys ir lengvatos

Įsigijimas netrukus po ankstesnio įsigijimo

13 straipsnis numato lengvatas, kai tas pats turtas vėl įsigyjamas per šešis mėnesius nuo ankstesnio įsigijimo, kurį atliko kitas asmuo. Antrojo įsigijimo bazė sumažinama suma, kuriai buvo pritaikytas perleidimo mokestis arba neatskaitomas PVM už pirmąjį įsigijimą, todėl antrasis pirkėjas apmokestinamas tik nuo vertės padidėjimo.

Tai naudinga pirkėjui, perkančiam turtą iš neseniai pirkusio asmens, ir būtent tai leidžia prekiautojui ar vystytojui trumpalaikį perpardavimą atlikti perspektyvų. Lengvata taikoma nekilnojamajam turtui ir šešių mėnesių laikotarpiui, o ne perpardavėjo tapatybei, todėl pasiteiraukite, kada pardavėjas įsigijo nekilnojamąjį turtą.

Šeimos perleidimas, skyrybos ir paveldėjimas

Paveldėjimas arba santuokinio turto įsigijimas nėra apmokestinamas, todėl paveldėjus būstą arba turtui atitenkant per sutuoktinių bendrąją nuosavybę, perleidimo mokestis netaikomas; vietoj to gali būti taikomas paveldėjimo mokestis. Skyrybų atveju sutuoktinių bendrosios nuosavybės arba bendrai valdomo turto padalijimas tarp buvusių partnerių patenka į 15 straipsnio išimčių taikymo sritį, todėl, kai šeimos būstas priskiriamas vienam sutuoktiniui, perleidimo mokestis netaikomas. Nesusituokusių sugyventinių padėtis yra siauresnė ir priklauso nuo to, kaip atsirado bendra nuosavybė.

Priešingai plačiai paplitusiai nuomonei, perleidimai tarp šeimos narių paprastai nėra atleidžiami nuo mokesčio. Tėvų ar uošvių, parduodančių turtą vaikui, atveju taikoma įprasta tvarka: 2 %, jei vaikas gyvens ten, arba nieko, jei jis atitinka pradinio įkūrimo reikalavimus. 15 straipsnyje numatyta šeimos išimtis skirta verslo paveldėjimui, o ne šeimos būstui. Kai būstas parduodamas santykinai mažesne nei rinkos kaina, taip pat gali atsirasti dovanojimo mokestis, o perleidimo mokesčio bazė yra rinkos vertė, o ne sutarta kaina.

Naujos statybos nekilnojamasis turtas: PVM vietoj perleidimo mokesčio

Nauja statyba neapmokestinama du kartus. Kai tiekimas apmokestinamas PVM – apskritai, tai yra naujas pastatas, tiekiamas iki pirmojo panaudojimo arba per dvejus metus po jo, ir žemė statybai – 15 straipsnyje numatyta išimtis atleidžia nuo perleidimo mokesčio, todėl pirkėjas moka 21 % PVM, o ne 2 % ar 8 %. Tai yra „ samenloopvrijstelling“.

Štai kodėl naujos statybos kaina nurodoma kaip „vrij op name“ : 21 % yra įskaičiuota į vystytojo kainą, o ne pridedama prie jos. Ši išimtis netaikoma tais atvejais, kai pirkėjas gali susigrąžinti PVM, todėl investuotojams ir įmonėms reikia atskiro konsultavimo. Be to, žemė statybai nėra būstas: kai perleidimo mokestis taikomas sklypui, o ne namui, tarifas yra 10.4 %.

Kito pirkėjo išlaidos

Notaro mokesčiai nėra nustatyti įstatymų ir skiriasi priklausomai nuo biuro bei miesto, todėl gaukite dvi ar tris sąmatas. Kadaster registracijos mokestis yra fiksuotas, o notaras jį perveda pagal savikainą.

Kas yra atskaitoma, o kas ne

Skiriamoji linija paprasta: nekilnojamojo turto įsigijimo išlaidos neatskaitomos, o paskolos gavimo išlaidos –. Pagal 3.120 straipsnį „Wet inkomstenbelasting 2001“, vienkartinės jūsų nuosavo būsto hipotekos finansavimo išlaidos yra atskaitomos tais metais, kuriais jos atsirado – tai hipotekos aktas, jo registracija, konsultanto išlaidos, paskolos vertinimas ir NHG mokestis. Perleidimo mokestis, perleidimo aktas, jo registracija, jūsų pirkimo agentas ir apžiūra nesuteikia jokios lengvatos.

Nacionalinė hipotekos garantija ( Nationale Hypotheek Garantie ) yra neprivaloma ir prieinama tik iki maksimalios paskolos sumos. NHG nustato tiek vienkartinį garantijos mokestį ( borgtochtprovisie ), nedidelę paskolos procentinę dalį, tiek šią maksimalią sumą, kuri yra didesnė, jei hipoteka finansuojamos energijos taupymo priemonės. Abu mokesčiai nustatomi kasmet ir skelbiami „Voorwaarden en Normen“, ir taikoma versija, galiojusi hipotekos pasiūlymo pateikimo metu, todėl patikrinkite savo pasiūlymo metų, o ne užbaigimo metų skaičius. Skolintojai paprastai siūlo mažesnę palūkanų normą, todėl garantija dažnai atsiperka.

Kadaster mokestį už akto registraciją nustato Tarievenregeling Kadaster ir jis yra toks pat tiek perleidimo, tiek hipotekos aktui. Įkainius kasmet nustato Kadaster ir skelbia Staatscourant. Elektroninis dokumentų pateikimas forma, kurią Kadaster gali apdoroti automatiškai (įprastas būdas perkant būstą), yra pigesnis nei popierinis dokumentas. Paklauskite dabartinių sumų kainos pasiūlyme; notaras jas perves už savikainą.

Ką įtraukti į biudžetą: preliminarus planas

Žemiau pateikti skaičiai yra tik orientaciniai : tai iš aukščiau pateiktų komponentų sudarytas planas, o ne citata. Įstatymu nustatytas tik mokesčių elementas.

• Tinkamas pirmą kartą perkantis būstas, kurio vertė mažesnė nei pradinė vertė: maždaug 1.5% iki 3.5% — nėra perleidimo mokesčio, todėl nereikia mokėti notaro ir Kadaster mokesčių, finansavimo išlaidų ir bet kokio jūsų pasirinkto agento ar apžiūros mokesčio.
• Savininkas-nuomotojas moka 2%: maždaug 4% iki 6%Šiuo atveju ir tik šiuo atveju tinka nykščio taisyklė „apie 5 % papildomai“.
• Pirkėjas, kuris neužims būsto, mokėdamas 8%: maždaug 10% iki 12% – mažesnis nei tas pats pirkinys iki 2026 m., kai tarifas buvo 10.4 %.
• Negyvenamoji nuosavybė – 10.4 %: maždaug 12% iki 14%, dažnai daugiau, nes reikia atlikti išsamų patikrinimą.
• Nauja statyba, vardu laisvai prieinama: 21 % PVM jau yra įskaičiuotas į kainą, todėl biudžete numatykite tik su hipoteka susijusias išlaidas.

Jei vertinate patį pirkimą, o ne tik jo kainą, mūsų vadove, kaip pirkti namą Nyderlanduose, pateikiama sutarties, atsisakymo laikotarpio ir sąlygų informacija.

Du įspėjimai. Nyderlandų skolintojai paprastai nefinansuoja pirkėjo išlaidų, nes paskola yra ribojama atsižvelgiant į turto vertę, todėl kosten oper paprastai gaunama iš santaupų. O jei perkate kartu su asmeniu, kuris neatitinka startuolio reikalavimų, mokestį kiekvienai akcijai apskaičiuokite atskirai.