Buvęs partneris ir hipoteka: kas išlaikys namą?

Skyrybos yra pakankamai sunkios ir be hipotekos. Nyderlanduose dauguma bendrasavininkių yra „bendrai ir individualiai“ atsakingi, o tai reiškia, kad bankas gali iš bet kurio iš jūsų reikalauti visos įmokos, kol skolintojas neatšauks vieno iš jūsų vardo. Išsikraustymas šios atsakomybės nesibaigia, o dabar priimti sprendimai turės įtakos jūsų kredito istorijai, mokesčiams ir galimybei vėl pirkti būstą. Jei yra vaikų, stabilumas ir tinkamas laikas suteikia dar vieną skubos lygį.

Geros naujienos: yra aiškus būdas. Nesvarbu, ar vienas partneris pasilieka būstą, ar jūs jį parduodate, ar kurį laiką liekate bendrasavininkiais, procesas vyksta pagal praktinius veiksmus: reikia patvirtinti, kaip jums priklauso būstas ir koks santuokinio turto režimas taikomas, gauti vertinimą, apskaičiuoti nuosavą kapitalą (overwaarde) arba trūkumą (restschuld), susitarti dėl sąžiningo išpirkimo, gauti skolintojo pritarimą atleisti kitą partnerį nuo turto, patvirtinti notarinį padalijimo aktą ir sutvarkyti mokesčių pasekmes (palūkanų atskaitymas, bijleenregeling, NHG). Rašytiniai susitarimai ir tinkama seka sumažina riziką ir išlaidas.

Šiame vadove žingsnis po žingsnio aprašomos jūsų galimybės ir pareigos pagal Nyderlandų įstatymus: nuosavybė ir atsakomybė, būdo pasirinkimas (išpirkimas, pardavimas arba laikina bendra nuosavybė), skaičių apskaičiavimas, įperkamumas ir skolintojų reikalavimai, notaro veiksmai, mokesčių taškai, tarpinio laikotarpio valdymas, ką daryti nutrūkus bendradarbiavimui, ypatingi atvejai (NHG, neigiamas nuosavas kapitalas, naujo partnerio įtraukimas), terminai, išlaidos, dokumentai ir kada kreiptis teisinės pagalbos. Pradėkime.

1 veiksmas. Pasitikrinkite, kaip jums priklauso būstas ir kokia santuokinio turto teisė taikoma

Klausime apie nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą panaikinimą (kam atitenka namas) patvirtinkite, kas nurodyta nuosavybės dokumente ir kuris santuokinio turto režimas taikomas. Susituokusiems arba registruotiems partneriams po 2018 m. sausio 1 d. taikoma ribota bendroji nuosavybė, nebent ikivedybinėje sutartyje numatyta kitaip; ankstesnės arba užsienyje sudarytos santuokos gali skirtis. Jei susituokėte užsienyje, Nyderlandų santuokos teisė gali būti netaikoma – paprašykite civilinės teisės notaro nustatyti valdymo režimą.

2 veiksmas. Susisteminkite savo hipoteką, draudimus ir įsipareigojimus (bendrąją ir individualiąją atsakomybę, NHG)

Prieš nuspręsdami, kam priklausys namas, aiškiai supraskite savo dabartinius įsipareigojimus. Nyderlanduose bendraskolininkai yra „bendrai ir individualiai“ atsakingi, kol skolintojas oficialiai neatskleidžia vieno iš jų vardo. Surinkite tikslius duomenis dabar, kad derybos ir pokalbiai su skolintojais būtų pagrįsti faktais, o ne spėlionėmis.

• Hipotekos pagrindai: Dabartinis likutis, palūkanų norma, fiksuotos palūkanų normos galiojimo pabaigos data ir hipotekos sutarties / paskolos turėtojų vardai ir pavardės.
• Skolininko sąlygos: Ko reikalauja jūsų bankas, norėdamas išduoti buvusį dokumentą (pajamų patikrinimas, dokumentai, išdavimo terminas); paprašykite naujausios sąskaitos išrašo ir pirminių sąlygų.
• NHG patikrinimas: Patikrinkite, ar paskolai taikoma Nacionalinė hipotekos garantija; tam tikromis sąlygomis NHG gali atleisti likusią skolą po pardavimo.
• Susiję draudimai: Peržiūrėkite ir atnaujinkite su hipoteka susietą terminuotąjį gyvybės draudimą (naudos gavėjus, nuosavybę, draudimo apsaugą), kad jis atitiktų naują situaciją.

3 veiksmas. Pasirinkite savo kelią: išpirkimas, pardavimas arba laikinas bendrasavininkavimas

Turėdami faktus, nuspręskite, kaip atsakyti į klausimą apie būsto įsigijimą ir hipoteką – kas pasiliks namą? – subalansuodami būsto poreikius, nuosavą kapitalą ir skolintojo realybę. Nyderlandų praktikoje beveik kiekvienu atveju taikomi trys būdai. Būkite pragmatiški: kol neįvyks perėmimas ar pardavimas, jūs abu liekate solidariai atsakingi, nepriklausomai nuo to, kas ten gyvena.

• Išpirkimas / perėmimas: Vienas partneris pasilieka būstą. Bankas patikrina įperkamumą ir, jei patvirtinamas, atleidžia kitą partnerių dalį nuo atsakomybės notariniu padalijimo aktu. Išpirkimas paprastai grindžiamas kiekvieno partnerio nuosavybės dalimi (angl. overwaarde). Tikėkitės vertinimo, notaro, patarėjo ir banko administravimo išlaidų; jums gali tekti padidinti hipotekos paskolą.

• Parduokite turtą: pirmiausia grąžinama hipoteka; pelną arba likusią skolą (restschuld) padalijate pagal savo sutartį. Su NHG likusi skola gali būti atleista tam tikromis sąlygomis. Abu savininkai turi sutikti; jei vienas nebendradarbiauja, naudokite mediaciją arba teismą.

• Laikina bendra nuosavybė: abu objektai lieka nuosavybės teise ir paskolos pagrindu. Aiškiai susitarkite dėl naudojimosi būstu, mokėjimų, terminų ir išėjimo sąlygų. Tai rizikinga, dažnai blokuoja tolesnius veiksmus, o skolintojas gali pareikšti ieškinį bet kuriam iš jūsų dėl praleistų mokėjimų.

4 veiksmas. Gaukite vertinimą ir apskaičiuokite nuosavą kapitalą arba skolą (angl. overwaarde or restschuld)

Pagrįsta vertė yra bet kokio išpirkimo ar pardavimo pagrindas. Deryboms galite remtis WOZ verte, tačiau skolintojai ir notarai paprastai naudoja naujausią vertinimą (taxatie). Norėdami apskaičiuoti, ar turite nuosavo kapitalo (overwaarde), ar trūksta (restschuld), naudokite šį skaičių.

• Užsakyti vertinimą: Užsakyti neseniai atliktą mokesčių patikrinimą; WOZ naudokite tik preliminarioms deryboms.
• Gaukite atlyginimo skaičių: Paprašykite banko dabartinės hipotekos likučio; jūs abu liekate atsakingi iki atleidimo iš darbo.
• Paleiskite skaičius:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Neigiamas nuosavas kapitalas: Susitarkite, kaip padalinti likusią skolą; su NHG likusi skola gali būti atleista po pardavimo, jei įvykdomos tam tikros sąlygos.
• Įrašykite tai: Išsaugokite vertinimą ir skaičiavimus savo taikos sutarčiai ir notaro bylai.

5 veiksmas. Nustatykite išpirkimo sumą ir atsiskaitymo sąlygas

Čia „buvęs partneris ir hipoteka: kam atiteks namas?“ tampa skaičiumi ir planu. Nyderlandų praktikoje, jei vienas partneris pasilieka namą, jis išperka kito partnerio nuosavybės dalį (overwaarde); jei trūksta (restschuld), susitariama, kaip jį padalinti. Kiekvieną sąlygą įforminkite raštu, kad išvengtumėte vėlesnių ginčų.

• Bazinis skaičiavimas: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (paprastai 50/50, nebent vedybų / partnerystės / gyvenimo kartu sutartyje numatyta kitaip).
• Neigiamas nuosavas kapitalas: Susitarkite, kaip padalinti bet ką restschuld; su NHG, likusi skola gali būti atleista po pardavimo tam tikromis sąlygomis.
• Finansavimas ir laikas: Išpirkos sumą sumokėkite grynaisiais pinigais arba padidinta hipoteka; susitarkite pas notarą dėl padalijimo akto ir susiekite mokėjimą su kreditoriaus sprendimu atleisti išeinantį partnerį.
• Kas ką moka: Paskirstykite vertinimo, banko administravimo, konsultanto ir notaro išlaidas; nustatykite įsikėlimo / raktų datą ir atnaujinkite bet kokį susietą terminuotą gyvybės draudimą.

6. žingsnis. Patikrinkite įperkamumą ir skolintojo pritarimą pervedimui ar naujai paskolai

Prieš kam nors pasiliekant namą, jūsų skolintojas turi sutikti perleisti hipoteką vienam asmeniui arba išduoti naują paskolą. Ši peržiūra atspindi naują hipotekos paraišką , o disponuojamos pajamos po išsiskyrimo paprastai sumažina jūsų skolinimosi galimybes. Kol bankas oficialiai neatleidžia išeinančio partnerio, jūs abu liekate solidariai atsakingi. Jei įperkamumas nepakankamas, galite įtraukti naują partnerį į aktą – atkreipkite dėmesį, kad tada jūs tapsite solidariai atsakingi kartu.

• Ką vertina skolintojai: Kreditingumas ir pajamos, leidžiančios padengti visą paskolą.
• Pagrindiniai dokumentai: Skyrybų / separacijos sutartis, darbdavio deklaracija, naujausia metinė ataskaita ir dabartinė hipotekos ataskaita.
• vertinimas: Neseniai atliktas vertinimas (apmokestinimas), siekiant įrodyti rinkos vertę ir nuosavą kapitalą.
• NHG statusas: Jei taikoma, patvirtinkite sąlygas; tai gali būti svarbu trūkumo scenarijuose.
• Galimi rezultatai: Patvirtinimas su panaikinimu notariniu būdu perkeliant padalijimo aktą – arba atsisakymas, tokiu atveju parduodant turtą arba pasiliekant laikinais bendrasavininkiais su aiškiomis sąlygomis.

7. žingsnis. Raštiškai įforminkite susitarimus (skyrybų sutartį arba separacijos sutartį)

Kiekvieną sandorį užrašykite popieriuje. Skolintojai ir notarai , vertindami hipotekos perėmimą ir panaikinimą, remiasi pasirašyta skyrybų sutartimi arba separacijos sutartimi. Jos raštiškas pateikimas suderina lūkesčius, suteikia jūsų bankui aiškų pagrindą ir padeda išvengti brangių ginčų vėliau.

• Rezultatas: kas prižiūri namą ar parduoda.
• Sąlygos: išpirkimas / perleidimas arba perteklinis turtas; mokėjimo data; kas moka hipoteką / draudimą / komunalines paslaugas / priežiūrą; užstatas / raktai; išlaidos (vertinimas, notaras); tarpininkavimo / įsipareigojimų nevykdymo sąlyga su terminais.

8 veiksmas. Nuosavybės perleidimas: bendros atsakomybės panaikinimas ir padalijimo akto sudarymas pas notarą

Kai jūsų skolintojas sutinka perleisti vieną vardą, perleidimas atliekamas pas notarą. Notaras parengia padalijimo aktą ir, jei reikia, naują arba pakeistą hipotekos sutartį. Pasirašius šiuos dokumentus, nustatoma, kas gauna namą, ir, svarbiausia, susitariama dėl solidariosios atsakomybės panaikinimo, kartu atnaujinant hipotekos skolos registraciją.

• Būtinos sąlygos: Skolintojo patvirtinimas ir jūsų pasirašyta skyrybų / separacijos sutartis su išpirkimu ir išlaidų pasidalijimu.
• Pasirašymas: Padalijimo aktas; plius naujas/padidintos hipotekos aktas, jei finansuojamas išpirkimas. Naujas partneris pasirašo ir tampa bendrai atsakingas.
• Atsiskaitymas: Notaras užbaigia išpirkimą ir suderina išlaidas.
• Poveikis: Po notaro patvirtinimo ir skolintojo atleidimo iš paskolos išeinantis partneris netenka paskolos; nuo tos datos likęs partneris yra visiškai atsakingas.

9 veiksmas. Tvarkykite mokesčius ir išmokas (palūkanų atskaitymas, mokesčių reguliavimas, likutinė skola)

Mokesčiai gali pakreipti atsakymą į klausimą „buvęs partneris ir hipoteka: kas pasiliks namą?“ jūsų naudai – arba ne. Planuokite iš anksto, kad išpirkimas, pardavimas ar perėmimas nepakenktų jūsų hipotekos palūkanų atskaitymui ir nepaliktų netikėtumų, kai pirksite dar kartą.

• Hipotekos palūkanų atskaitymas (pranc. eigenwoning): jis taikomas jūsų asmeninei būsto įsigijimo skolai. Ši skola yra asmeninė ir neperleidžiama; bet kokia „nauja“ dalis po perėmimo turi būti anuitetinė / linijinė, kad būtų išlaikytas atskaitymas (taisyklės po 2013 m.

• Nuosavo kapitalo valdymas (naudojant nuosavą kapitalą): jei parduodate su viršvalandžiu ir vėliau perkate, neinvestavus to nuosavo kapitalo, gali būti apribotos būsimos palūkanų atskaitymo galimybės. Dokumentuokite nuosavą kapitalą ir tai, ką gauna kiekvienas partneris.

• Likutinė skola (pranc. restschuld): Jei pardavimo pajamos nepadengia paskolos, jūs esate bendrai atsakingi. Su NHG likusi dalis gali būti atleista tam tikromis sąlygomis; kitu atveju aptarkite mokesčių tvarką ir grąžinimą su finansų konsultantu.

• Išsaugokite įrodymus: išsaugokite vertinimą, skolintojo išrašus ir pasirašytą susitarimą; jų reikės mokesčių deklaracijai ir palūkanų atskaitymo prašymams pagrįsti.

10 veiksmas. Tarpinio laikotarpio valdymas (mokėjimai, užimtumas ir rizika)

Kol skolintojas nepasirašys ir notaras neužregistruos padalijimo akto, jūs abu liekate solidariai atsakingi. Elkitės su tarpiniu susitarimu kaip su projektu: išvenkite praleistų mokėjimų, naujų ginčų ir apsaugokite turtą, kurį ketinate parduoti ar perleisti. Trumpai ir praktiškai užsirašykite taisykles ir jų laikykitės.

• Mokėjimai: Kas moka būsto paskolą, draudimą, mokesčius, komunalines paslaugas ir priežiūrą – iki kada?
• Užimtumas / raktai: Kas ten gyvena, prieigos taisyklės, apžiūros (jei parduodate) ir aiški išsikraustymo data.
• sprendimai: Be raštiško sutikimo negalima daryti didelių išlaidų ar keisti kainos (jei parduodama).
• Rizikos kontrolė: Palaikykite galiojančius draudimus, dokumentuokite skaitiklių rodmenis / defektus ir bendraukite raštu, kad galėtumėte sekti susitarimus.

11 veiksmas. Jei bendradarbiavimas nutrūksta, pasinaudokite mediacijos arba teismo galimybėmis

Jei derybos stringa, imkitės veiksmų prieš tai, kai praleisti mokėjimai pakenkė jums abiem. Pradėkite nuo tarpininkavimo, kad duomenys (vertinimas, nuosavas kapitalas, mokėjimai) būtų paversti aiškiais įsipareigojimais dėl pardavimo ar išpirkimo, užimtumo, terminų ir atsarginio plano. Jei tai nepavyksta, imkitės tikslinių teisinių veiksmų.

• Pirmiausia tarpininkavimas: Greičiau, pigiau ir kontroliuojate viską; užregistruokite visus susitarimus.
• Teismo leidimas parduoti: Jei jūsų buvęs partneris nebendradarbiaus, advokatas gali paprašyti teismo leidimo parduoti turtą be jo sutikimo.
• Apsaugokite savo kreditą: Kol perėmimas ar pardavimas nebus baigtas, jūs liekate solidariai atsakingi; nuolat vykdykite mokėjimus.

12 veiksmas. Ypatingos situacijos: NHG, neigiamas nuosavas kapitalas arba naujo partnerio įtraukimas

Tam tikros kraštutinės situacijos gali nulemti, ar „buvęs partneris ir hipoteka: kas pasiliks namą?“, o ne ką kita. Greitai patikrinkite, ar taikoma NHG taisyklė, ar jūsų nuosavas kapitalas yra neigiamas ir ar prie hipotekos prisijungs naujas partneris. Kiekvienas iš jų turi skirtingas pasekmes skolintojui, notarui ir atsiskaitymui – suplanuokite jas prieš derėdamiesi dėl išpirkimo.

• NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Patvirtinkite draudimą. Jei po pardavimo lieka skola, NHG gali ją atleisti tam tikromis sąlygomis; mokėjimus vykdyti iki atsiskaitymo.
• Neigiamas nuosavas kapitalas (restschuld): Susitarkite dėl proporcingo trūkumo paskirstymo. Jei vienas lieka, dokumentuokite, kaip išeinantis partneris padengia savo nepakankamos vertės dalį.
• Pridedamas naujas partneris: Jie kartu pasirašo hipotekos lakštą ir tampa bendrai atsakingi. Bankas iš naujo įvertina įperkamumą; notaras atnaujina nuosavybės teisės ir hipotekos lakštus.

13 veiksmas. Laiko juosta, išlaidos ir reikalingi dokumentai

Numatykite praktišką, etapais pagrįstą procesą: vertinimą, skolintojo sprendimą ir notaro užbaigimą. Viso proceso metu vykdykite mokėjimus, kad apsaugotumėte abiejų šalių kredito istorijas. Paprastais atvejais visko sutvarkymas paprastai trunka apie du mėnesius; sudėtingos pajamos, neigiamas nuosavas kapitalas arba nebendradarbiavimo pasekmės gali pailginti šį laiką.

• Įprastas terminas: vertinimas ir bylos parengimas → skolintojo vertinimas ir sprendimas dėl panaikinimo → notaro pasirašymas (padalijimo aktas ir bet kokia nauja hipoteka). Dažnai tai atliekama per ±2 mėnesius, tačiau laikas priklauso nuo atvejo.

• Bendros išlaidos:

  • Vertinimas (apmokestinimas)
  • Banko administravimo mokestis (išleidimas / pakartotinis įkeitimas)
  • Notaras (turto padalijimo aktas; hipotekos aktas, jei reikia)
  • Patarėjo mokesčiai (hipoteka / finansinė)
  • Neprivalomastarpininkavimas / teisinis tarpininkavimas, jei bendradarbiavimas nepavyksta

• Pagrindiniai dokumentai:

  • Skyrybų / separacijos sutartis ir turto padalijimo sąlygos
  • Dabartinė hipotekos ataskaita / sąlygos
  • Pajamų įrodymas (darbdavio deklaracija ir (arba) metinė ataskaita)
  • Naujausia vertinimo ataskaita (taxatie)
  • NHG patvirtinimas (jei taikoma)

14 veiksmas. Kada gauti teisinę pagalbą Nyderlanduose

Kai bendradarbiavimas stringa arba rizika didelė, kreipkitės į olandų advokatą. Tipinės priežastys: nesutarimai dėl išpirkimo / perleidimo ar restschuld, atsisakymas parduoti arba pasirašyti skolintojo / notaro dokumentus, sudėtingi režimai (vedybų laikotarpis, santuoka užsienyje), ginčai dėl to, kas gali gyventi name, NHG / neigiamo nuosavo kapitalo problemos arba skubūs mokėjimų nevykdymai. Advokatas gali įforminti sąlygas, gauti teismo leidimą parduoti arba nustatyti terminus ir apsaugoti jus nuo solidariosios atsakomybės rizikos.

Svarbiausi paėmimai

Kam priklauso namas, priklauso nuo keturių svertų: jūsų nuosavybės / santuokinio režimo, nuosavybės matematikos, skolintojo prieinamumo ir bendradarbiavimo. Kol bankas neatskleidžia vieno asmens vardo, abu asmenys lieka solidariai atsakingi. Aiški seka – vertinimas, atsiskaitymo sąlygos, skolintojo patvirtinimas, notaras – apsaugo jūsų kredito ir mokesčių poziciją.

• Patvirtinkite teisinį pagrindą: Nuosavybės dokumentas ir santuokinis režimas (santuoka / registruota partnerystė / vedybų sutartis / santuoka užsienyje).
• Žemėlapyje nubraižykite rizikas ir apsidraudimo priemones: Hipotekos faktai, bendra atsakomybė, susiję draudimai ir NHG statusas.
• Pasirinkite maršrutą: Išpirkimas, pardavimas arba laikina bendra nuosavybė – remiantis dabartiniu vertinimu ir apžvalga / restschuld.
• Pirmiausia supopieruokite: Įtraukite sąlygas į pasirašytą sutartį; tada gaukite skolintojo pritarimą ir pateikite notaro padalijimo aktą, kad būtų panaikinta atsakomybė.
• Stebėjimo mokesčiai: Palūkanų atskaitymas yra asmeninis; apsvarstykite bijleenregeling ir NHG taisykles dėl likusios skolos.
• Jei įstrigote: Naudokitės mediacija arba teismu; reguliariai vykdykite mokėjimus. Įprastas mokėjimo terminas yra apie du mėnesius.

Reikia individualizuotos teisinės pagalbos Nyderlanduose? Pasikalbėkite su komanda adresu Law & More.