Nuomininkų teisės Nyderlanduose: vadovas užsienio piliečiams

Nyderlandų nuomos teisė yra viena palankiausių nuomininkams Europoje, ir dauguma čia nuomojančiųsi užsienio piliečių nė nenutuokia, kiek apsaugos jie turi. Taisyklės daugiausia yra Nyderlandų civilinio kodekso ( Burgerlijk Wetboek , BW) 7 knygoje, ir daugelio jų negalima atsisakyti pagal sutartį. Šiame vadove trumpai aprašoma ši sritis: kokią sutartį turite, kada nuomotojas gali ją nutraukti, kokie mokesčiai jums gali būti taikomi ir kur kreiptis, kai kas nors negerai.

Naudingiausia žinoti: didžioji dalis įstatymų yra privalomi.

Nyderlandų gyvenamojo ploto nuomos teisė iš esmės yra pusiau privaloma – „dwingend recht“ . Įstatymas nustato minimalią ribą: šalys gali susitarti dėl geresnių sąlygų nuomininkui, tačiau sąlyga, suteikianti nuomininkui mažesnę nei įstatyminė minimali nuoma, dažnai yra tiesiog negaliojanti. Nesvarbu, ar ją pasirašėte, ar perskaitėte.

7:242 BW straipsnis gina taisykles dėl defektų, remonto ir nuomos mokesčio sumažinimo; 7:265 BW straipsnis – dėl nuomos ir kitų mokesčių. Todėl šios bendros sąlygos dažnai yra neįgyvendinamos:

• „Nuomininkas atsisako nuomos apsaugos“ arba „išsikraustys pabaigos dieną“.
• „Nuomininkas negali kreiptis į Huurcommissie"
• „Visi priežiūros ir remonto darbai atliekami nuomininko sąskaita.“
• „Šeimos savininkas gali bet kada įeiti į patalpas.“
• „Nuomininkas privalo apie tai pranešti prieš šešis mėnesius.“

Negaliojanti sąlyga nepanaikina visos sutarties: likusi dalis lieka galioti, o ją pakeičia įstatymų numatyta norma. Tačiau neignoruokite sąlygos, kurią laikote negaliojančia – patikrinkite ją, nes ribos skiriasi priklausomai nuo sąlygos ir nuomos tipo.

Gyvenamosios patalpos nuomos rūšys

Jūsų apsauga priklauso nuo to, kokią sutartį turite. Nuo 2024 m. liepos 1 d., kai įsigaliojo „ Wet vaste huurcontracten“, neterminuotos sutartys ( pranc. onbepaalde tijd ) yra norma; terminuotos sutartys, kai tik jos tampa privačios rinkos numatytosiomis, leidžiamos tik apibrėžtose kategorijose.

Neterminuota sutartis suteikia visišką nuomos apsaugą. Sutartis, iš tiesų patenkanti į leidžiamų terminuotų sutarčių kategoriją, baigiasi nustatytą dieną, ir jūsų apsauga yra menkesnė. Svarbiausia, kad terminuota sutartis, kuriai netaikoma leidžiama išimtis, paprastai laikoma neterminuota sutarčiai su visa apsauga – bandymas apriboti terminą nepavyksta. Leidžiamos išimtys grindžiamos BW 7:271 straipsniu ir yra išsamiai išvardytos Nuomos sutartyje, kuri apima nuomą studentams ir apibrėžtoms tikslinėms grupėms; kategorija, kurios nebūtų šiame sąraše, neegzistuoja.

Bendro naudojimo būste viską lemia vienas skirtumas: ar nuomojatės iš savininko, ar iš kito nuomininko. Jūsų pačių sutartis su savininku jus paverčia paprastu nuomininku; iš pagrindinio nuomininko išnuomotas kambarys jus paverčia subnuomininku, kurio padėtis priklauso nuo pagrindinės nuomos sutarties išlikimo. Tokie žymėjimai kaip „trumpalaikė nuoma“ arba „užsieniečio sutartis“ neturi jokios teisinės galios.

Nuomos apsauga ir nutraukimas

Tai stebina beveik kiekvieną tarptautinį nuomininką. Nuomotojas negali nutraukti gyvenamojo ploto nuomos sutarties vien pranešdamas: ji galioja pagal įstatymą, kol jūs raštu nesutinkate arba teismas ją nutraukia (BW 7:272 straipsnis). Jei per šešias savaites nesusitariate, nuomotojas privalo kreiptis į apylinkės teismą.

Pranešimas turi būti įteiktas antstolio raštu arba registruotu laišku, nurodant pagrindą ir paklausiant, ar sutinkate (BW 7:271 straipsnis); pranešimas, neatitinkantis šių reikalavimų, yra laikomas trūkumu. Nuomotojo įspėjimo terminas yra ne trumpesnis kaip trys mėnesiai, pratęsiamas vienu mėnesiu kiekvieniems jūsų gyvenimo metams, bet ne ilgiau kaip šešis.

Pagrindai, kuriais remdamasis teismas gali nutraukti bylą, yra riboti ir išvardyti BW 7:274 straipsnyje. Trumpai:

• Nuomininkas nesielgė kaip geras nuomininkas – sukėlė rimtų nepatogumų, nemokėjo nuomos, netinkamai naudojosi nuomos sutartimi.
• Nuomotojui skubiai reikalingas turtas asmeniniam naudojimui, įskaitant renovaciją, kurios neįmanoma atlikti tęsiant nuomos sutartį. Teismas įvertina abu interesus ir gali priteisti perkėlimo išmoką.
• Nuomininkas atsisakė pagrįsto naujos sutarties pasiūlymo – pagrindo, dėl kurio negalima padidinti nuomos kainos.
• Galiojantis zonavimo planas (paskirties planas) turi būti įgyvendintas.
• Konkrečios studentų ir tikslinių grupių būsto vietos ir vieta, kur pastate gyvena nuomotojas.

„Noriu parduoti“, „kažkas sumokės daugiau“ ir „jūsų sutartyje nurodyta dvejų metų sutartis“ nėra pagrindai. Ginčas dėl nuomos taip pat nėra: nuomotojas negali nutraukti sutarties vien dėl to, kad jūs užginčijote nuomą.

Jūsų pačių įspėjimo laikotarpis

Jūsų padėtis yra daug lengvesnė. Jūsų įspėjimo laikotarpis yra lygus jūsų nuomos mokėjimo intervalui – mėnesio nuomai – vienas mėnuo, o įstatymu nustatytas minimalus laikotarpis yra vienas mėnuo ir maksimalus – trys mėnesiai (BW 7:271 straipsnis). Sąlyga, numatanti ilgesnį laikotarpį, yra negaliojanti ir jums nereikia nurodyti priežasties. Įspėjimą įteikite registruotu laišku. Pagal tikrą terminuotą sutartį paprastai vis tiek galite išeiti anksčiau laiko, o nuomotojas yra saistomas pabaigos datos.

Reguliuojamas ir vidutinės rinkos segmentai

Gyvenamojo ploto nuoma nėra nemokama. Kiekvienas būstas vertinamas pagal būsto vertinimo sistemą ( woningwaarderingsstelsel , WWS), kuri suteikia balus už paviršiaus plotą, energetinį ženklinimą, sanitarinius įrenginius, lauko erdvę ir WOZ vertę, taip apskaičiuojant maksimalią teisėtą nuomos kainą.

Nuo 2024 m. liepos 1 d. įsigaliojęs Įperkamos nuomos įstatymas ( Wet betaalbare huur ) išplėtė reguliavimą. Dabar yra trys segmentai: mažai reguliuojamas segmentas, vidutinės rinkos segmentas ( middenhuur ) iki 186 balų imtinai ir laisvasis sektorius virš jo. Savivaldybės tai taiko nuo 2025 m. sausio 1 d. Riba tarp reguliuojamos ir nereguliuojamos pradinės nuomos yra nuomos kaina, atitinkanti 186 balus, taigi laisvasis sektorius prasideda nuo 187 balų (2 str. Besluit huurprijzen woonruimte). Šis vertinimas atliekamas nuomos pradžioje: būstas, kurio nuomos kaina nuomos pradžioje buvo didesnė už ribą, vėliau netampa reguliuojamas, nes WOZ balai vėliau sumažėja. Nuomos lubos, atitinkančios šią balų ribą, kasmet indeksuojamos už būstą atsakingo ministro ir skelbiamos „Staatscourant“, todėl vadovaukitės skaičiumi, galiojusiu jūsų nuomos pradžios dieną, o ne tuo, kuris yra dabartinis.

Nuomos išmokos ( pranc. huurtoeslag ) ribos yra atskiras klausimas nuo segmentų ribų. Maksimali nuomos kaina, už kurią galima prašyti išmokos, yra mažesnė nuomininkui iki dvidešimt vienerių metų nei nuomininkui, kuriam yra dvidešimt vieneri ar daugiau metų, išskyrus įstatyminę išimtį jaunesniems nuomininkams su negalia (13 str. Wet op de huurtoeslag). Žemiau šios ribos kokybės nuolaidos riba ( pranc. kwaliteitskortingsgrens ) ir dvi viršutinės ribos ( pranc. aftoppingsgrenzen ), kurios priklauso nuo namų ūkio dydžio, lemia, kokia nuomos dalis faktiškai kompensuojama. Visos šios sumos yra indeksuojamos nuo kiekvienų metų sausio 1 d. ir skelbiamos „Belastingdienst“; naudokite atitinkamų metų skaičius.

Naujas nuomininkas gali paprašyti Nuomos komisaro įvertinti pradinį nuomos mokestį per šešis mėnesius nuo nuomos pradžios (BW 7:249 straipsnis) – tai viena vertingiausių ir dažniausiai nepaisomų teisių, kurias turi tarptautinis nuomininkas.

Padidėja nuoma

Padidinimo pasiūlymas turi būti pateiktas raštu ne vėliau kaip likus dviem mėnesiams iki jo įsigaliojimo, nurodant galiojančią nuomos kainą, pakeitimą, naują nuomos kainą ir įsigaliojimo datą (BW 7:252 str.). Reguliuojamame ir vidutinės rinkos segmentuose padidinimas ribojamas kasmet; laisvajame sektoriuje reglamentuojama sutartis, neviršijant ten galiojančios įstatyminės ribos. Maksimalūs procentai kiekvienam segmentui skiriasi, juos kasmet nustato už būstą atsakingas ministras pagal darbo užmokesčio ir infliacijos formulę, pateiktą „Besluit huurprijzen woonruimte“, ir jie skelbiami „Staatscourant“ prieš jiems įsigaliojant; socialiniai ir vidutinės rinkos etapai taip pat prasideda skirtingomis metų datomis. Reguliuojamame segmente nuomotojas gali taikyti fiksuotą piniginį padidinimą mažai nuomai, vėlgi pagal tiems metams nustatytą sumą. Jei manote, kad padidinimas yra neteisėtas, pateikite raštišką prieštaravimą iki įsigaliojimo datos, o ne sustabdykite mokėjimą.

Užstatas ir aptarnavimo mokesčiai

Pagal Wet goed verhuurderschap (Gero nuomotojo įstatymą), įsigaliojusį nuo 2023 m. liepos 1 d., užstatas negali viršyti dvigubo grynojo mėnesio nuomos mokesčio – nuomos už patį būstą be komunalinių mokesčių – ir turi būti grąžintas per 14 dienų nuo nuomos sutarties pabaigos (BW 7:261b straipsnis). Jei nuomotojas įskaito nesumokėtą nuomą, nesumokėtus komunalinius mokesčius ar žalą, likusi suma turi būti sumokėta per 30 dienų, o bet koks atskaitymas turi būti atliekamas raštu.

Paslaugų mokesčiai ( servicekosten ) turi atspindėti faktines išlaidas. Nuomotojas privalo pateikti detalizuotą metinę ataskaitą per šešis mėnesius nuo ataskaitinių metų pabaigos (7:259 BW straipsnis), o jūs galite susipažinti su pagrindžiančiais dokumentais. „Visapusiška“ nuomos kaina, į kurią įskaičiuota nuoma, komunalinės paslaugos ir paslaugos, yra nuomotojo, o ne jūsų problema: Huurcommissie gali tai padalyti.

Priežiūra, defektai ir nuomos sumažinimas

Iš principo nuomotojas yra atsakingas už tai, kad turtas būtų tinkamas gyventi, ir už defektų pašalinimą; nuomininkas atlieka smulkius kasdienius remonto darbus.

Defektas ( gebrek ) – tai bet kokia būklė, dėl kurios netenkate teisės į malonumą, kurio turėjote teisę tikėtis, plačiai apibrėžta 7:204 BW straipsnyje: drėgmė ir pelėsis, sugedęs katilas, nesandarus stogas. Gavęs pranešimą, nuomotojas privalo ją pašalinti (7:206 BW straipsnis). Priešingu atveju galite prašyti teismo leisti atlikti darbus nuomotojo lėšomis, reikalauti sumažinti nuomą už laikotarpį, kurį defektas išliko (7:207 BW straipsnis), arba reikalauti žalos atlyginimo, kai kaltas nuomotojas (7:208 BW straipsnis). Jūsų pačių prievolė apima smulkius remonto darbus (7:217 BW straipsnis), nurodytus mažųjų nuomos sąlygų apraše : lemputes, kanalizacijos atkimšimą, smulkią sodo priežiūrą. Sąlyga, pagal kurią konstrukcijos priežiūra perkeliama jums, yra negaliojanti.

Praneškite apie trūkumus raštu: reikalavimas sumažinti nuomą priklauso nuo pranešimo datos. Reguliuojamuose ir vidutinės rinkos segmentuose Nuomos komisija gali įpareigoti laikinai sumažinti nuomą dėl rimtų trūkumų – tai greičiau ir pigiau nei teismas. Niekada vienašališkai nesulaikykite nuomos mokesčio – tai suteikia nuomotojui pagrindą nutraukti sutartį.

Prieiga, privatumas ir nuomotojo teisė įeiti

Jūs turite išimtinę teisę naudotis turtu. Nuomotojas neturi bendros teisės įeiti, ir sąlyga, kuria siekiama ją suteikti, nepaneigia jūsų teisės netrukdomai naudotis turtu: negalima įeiti, kol esate išvykę, negalima kamerų stebėti jūsų įėjimo. Privalote leisti patekti į patalpas skubiems darbams, būtiniems remonto darbams ir patikrinimams atlikti protingu laiku ir apie tai pranešus protingu įspėjimu (7:220 BW straipsnis). Taisyklė – susitarimai, o ne netikėtumai. Pakartotiniai nepranešti apsilankymai ar spaudimas išvykti gali būti prilyginami bauginimui, draudžiamam pagal „Wet goed verhuurderschap“ ir apie kurį reikia pranešti savivaldybei.

Renovacija ir pagrįstas pasiūlymas

Nuomotojas, norintis atlikti renovaciją, privalo pateikti jums raštišką pasiūlymą, o jūs privalote bendradarbiauti, jei jis yra pagrįstas (BW 7:220 str.). Protingumas priklauso nuo abiejų šalių interesų: darbų būtinumo, sutrikdymo, siūlomos kompensacijos, nuomos pasekmių ir bet kokio laikino perkėlimo. Renovacija nesibaigia jūsų nuomos sutartimi – ji tęsiasi ir atliekant darbus. Jei manote, kad pasiūlymas yra nepagrįstas, pasakykite tai raštu ir nurodykite priežastis. Jei dauguma komplekso nuomininkų sutinka, laikoma, kad pasiūlymas yra pagrįstas, ir jūs turite nedelsdami kreiptis į teismą.

Diskriminacija nuomos rinkoje

Diskriminacija dėl tautybės, etninės kilmės, religijos, lyties, seksualinės orientacijos ir negalios yra neteisėta pagal bendrąjį lygių galimybių įstatymą. „Wet goed verhuurderschap“ sugriežtino šią taisyklę nuomos atveju: nuomotojas arba agentas privalo vykdyti skaidrią atrankos procedūrą, taikyti ir registruoti objektyvius kriterijus ir paaiškinti atmestam kandidatui, kodėl buvo pasirinktas kitas kandidatas.

Tai tiesiogiai naudinga užsienio piliečiams, kuriems neproporcingai didelę įtaką daro „tik Nyderlandų piliečiams“, „ne emigrantams“ arba nepaaiškinami atmetimai po apžiūros. Raštu paprašykite nurodyti kriterijus ir pasirinkimo priežastį ir praneškite apie tai savivaldybės ataskaitų teikimo punktui, kuris gali skirti baudą ir, jei taikoma licencijavimo tvarka, atimti teisę į nuomą.

Subnuoma ir Airbnb

Bendroji taisyklė yra ta, kad negalite leisti trečiajam asmeniui naudotis turtu be leidimo (BW 7:244 str.). Nuomininkas, gyvenantis atskirame name, gali subnuomoti dalį jo – kambarį – tačiau viso namo subnuoma arba jo įtraukimas į trumpalaikės nuomos platformą yra vienas aiškiausių būdų prarasti nuomos teisę: teismai neteisėtą subnuomą dažnai traktuoja kaip netinkamą elgesį kaip geras nuomininkas, o pelnas gali būti susigrąžintas. Dauguma savivaldybių taip pat atskirai reguliuoja atostogų nuomą, nustatydamos leidimų reikalavimus ir savo baudas. Jūsų, kaip subnuomininko, padėtis kyla iš pagrindinės nuomos teisės: jei ji baigiasi, iš principo pasibaigia ir jūsų.

Jei turtas parduodamas: pardavimas nenutraukia nuomos sutarties

Pardavimas nenutraukia nuomos sutarties – pardavimas nenutraukia nuomos sutarties (BW 7:226 str.). Jei jūsų nuomotojas parduoda, pirkėjas pagal įstatymą perima nuomotojo pareigas, o jūsų nuomos, nuomos ir apsaugos teisės lieka nepakitusios. Jums nereikia pasirašyti nieko naujo ir turėtumėte būti atsargūs dėl „naujos sutarties“, siūlomos kaip pardavimo sąlyga, kuri gali tyliai sumažinti jūsų teises.

Privalote toleruoti pagrįstas apžiūras, tačiau pardavimas nėra sutarties nutraukimo pagrindas. Naujojo savininko noras įsikelti nedelsiant taip pat nėra: nuomotojas, perėjęs į savo pirmtako pareigas, negali sėkmingai vykdyti skubios nuosavybės teisės į nuosavą sklypą, kol nepraeis treji metai nuo tada, kai nuomininkui raštu buvo pranešta, kad jis turi naują nuomotoją (BW 7:274 straipsnis).

Registracija BRP sistemoje

Jei gyvenate Nyderlanduose, privalote užsiregistruoti savo adresu Asmeninių įrašų duomenų bazėje ( Basisregistratie Personen , BRP). Registracija yra teisinė prievolė, o ne nuomotojo teikiama paslauga, ir jums jos reikia norint gauti BSN numerį, banko sąskaitą ir sveikatos draudimą.

Nuomotojas, kuris atsisako registruotis, yra įspėjamasis ženklas, dažniausiai dėl to, kad nuoma pažeidžia hipotekos, draudimo ar savivaldybės būsto taisykles, dėl to, kad būstas išnuomojamas neturint reikiamo leidimo arba dėl to, kad pajamos yra nedeklaruojamos. Nei viena iš šių problemų teisiškai nėra jūsų problema, tačiau visa tai reiškia, kad jūsų nuomos sutartis yra nestabili. Laikykite „čia negalite registruotis“ priežastimi pasitraukti.

Kur eiti, kai kas nors negerai

Yra trys maršrutai, o teisingas pasirinkimas taupo laiką.

• Savivaldybės ataskaitų teikimo punktas (karštoji linija) — už nuomotojų elgesį: diskriminaciją, bauginimą, atsisakymą sudaryti rašytinę sutartį ar reikalaujamą informaciją, neteisėtus mokesčius ir per didelę nuomą reguliuojamame ir vidutinės rinkos segmentuose. Kiekviena savivaldybė tokią taiko nuo 2024 m. pradžios. Ji yra nemokama, tačiau vykdoma viešojo intereso labui, o ne skiriami pinigai.
• Huurcommissie (nuomos teismas) — pradinėms nuomos kainoms, metiniams padidinimams, aptarnavimo mokesčių atsiskaitymams, bendrai nuomai ir nuomos kainos mažinimui dėl defektų reguliuojamame ir vidutinės rinkos segmentuose. Greita, nebrangi ir įpareigojanti, tačiau neapima užstatų, iškeldinimo ar žalos atlyginimo.
• Apylinkės teismas (apylinkės teismo teisėjas) — dėl viso kito: atleidimo ir iškeldinimas, užstato susigrąžinimas, žalos atlyginimas, sutarties pažeidimas ir laisvojo sektoriaus ginčai. Advokato nereikia, tačiau kita šalis jį paprastai turi.

Keletas terminų yra trumpi – šeši mėnesiai pradinei nuomos kainai, įsigaliojimo data prieštaravimui dėl nuomos padidinimo, šešios savaitės atsakyti į pranešimą apie nutraukimą – ir jų praleidimas gali pasmerkti rimtą ieškinį.

Praktinis kontrolinis sąrašas

Prieš pasirašydami

• Nustatykite sutarties tipą ir, jei terminuota, kuri leidžiama kategorija taikoma.
• Prieš įsipareigodami nuomai, suskaičiuokite taškus.
• Patikrinkite, ar užstatas neviršija dviejų mėnesių nuomos kainos.
• Čekio aptarnavimo mokesčiai yra nurodyti, o ne sugrupuoti į bendrą sumą.
• Raštu patvirtinkite, kad galite registruotis ten esančioje BRP.
• Pasiteiraukite, ar agentas ima mokestį – paprastai neleidžiama imti mokesčio iš nuomininko, kai agentas taip pat veikia nuomotojo vardu.
• Nufotografuokite būklę perdavimo metu su data.

Kai kas nors nutinka ne taip

• Pateikite tai raštu; nutraukimams ir nevykdytų įsipareigojimų atvejams naudokite registruotą paštą.
• Toliau mokėkite nuomą, nebent kompetentinga institucija ją sumažino.
• Nustatykite terminą, iki kurio nuomotojas turi imtis veiksmų, ir nurodykite, kas bus daroma kitaip.
• Nustatykite, kuris maršrutas tinka, ir prieš ką nors kita patikrinkite terminą.
• Jei gaunate įspėjimą arba esate verčiami pasirašyti ar išeiti, kuo anksčiau kreipkitės patarimo.