Nuomos užstatas, komunaliniai mokesčiai ir Geros nuomos įstatymas Nyderlanduose

Beveik kiekvienas Nyderlanduose būstą nuomojantis užsienietis sumoka užstatą, ir daugelis nuomos sutarčiai pasibaigus nerimauja, ar jį dar kada nors pamatys. Nuo 2023 m. liepos 1 d., kai įsigaliojo „ Wet goed verhuurderschap “ (Gero nuomotojo įstatymas), taisyklės tapo aiškesnės: nustatyta užstato viršutinė riba, grąžinimo terminas ir pareiga raštu paaiškinti viską, kas sulaikyta. Šiame straipsnyje išdėstoma, ką įstatymai sako apie užstatus, paslaugų mokesčius ir agentūros mokesčius, ir ką kiekviena šalis gali daryti ginčo atveju.

Užstatas: kiek gali prašyti nuomotojas

Pagal bendrąsias elgesio taisykles, nustatytas „Wet goed verhuurderschap“ 2 straipsnyje, ir nuostatą, įterptą į Nyderlandų civilinio kodekso ( Burgerlijk Wetboek ) 7 knygos 261b straipsnį, nuomotojas negali reikalauti užstato ( waarborgsom ), didesnio nei dvigubas grynasis nuomos mokestis . „Grynasis nuomos mokestis“ ( kale huur ) yra paties būsto nuoma, neįskaitant mokesčių už paslaugas, komunalinių paslaugų ir bet kokių baldų priedų.

Viršutinė riba buvo įvesta įstatymu 2023 m. liepos 1 d., ir didesni užstatai, sutarti pagal senesnes sutartis, praktiškai vis dar yra sumokami. Nuomininkas, sudaręs tokią sutartį, neturėtų manyti, kad suma yra neginčijama. Dar gerokai prieš atsirandant viršutinei ribai, apylinkių teismai atmetė per didelius užstatus kaip nepagrįstą lengvatą pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7 knygos 264 straipsnį: Šiaurės Olandijos apygardos teismas 2015 m. rugpjūčio 5 d. panaikino šešių mėnesių užstatą (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), nuspręsdamas, kad daugiau nei dvigubai didesnis už mėnesio nuomą užstatas nėra pagrįstas, ir apygardos teismas... Amsterdam 2019 m. kovo 4 d. sumažino daugiau nei keturių mėnesių nuomos užstatą iki dviejų (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Tai yra pirmosios instancijos sprendimai, o ne privalomi įgaliojimai, ir, regis, dar nėra pranešta apie jokį sprendimą, kuriame gero nuomotojo standartas būtų pritaikytas iki 2023 m. liepos mėn. sutartam užstatui. Vis dėlto ši senesnė eilutė yra argumentas, kurį reikia pateikti.

Jei nuomotojas paprašo daugiau, nuomininkas neprivalo mokėti permokos, gali reikalauti grąžinti permokėtą sumą, o savivaldybė gali ją išieškoti. Atkreipkite dėmesį, kad „dviejų mėnesių užstatas plius vieno mėnesio nuoma iš anksto“ nėra trijų mėnesių užstatas: iš anksto sumokėta nuoma yra nuoma, o ne užstatas. Negrąžinamas „administravimo mokestis“ kartu su užstatu iš viso neleidžiamas.

Užstato susigrąžinimas: du terminai

Įstatymas nustato du terminus, ir skirtumas tarp jų yra dažniausiai neteisingai suprantamas dalykas.

• Kai nuomotojas nieko neatskaito, užstatas turi būti grąžintas per keturiolika dienų nuomos sutarties pabaigos.
• Kai nuomotojas kažką išskaičiuoja, laikotarpis yra trisdešimt dienų nuo nuomos sutarties pabaigos. Ilgesnis laikotarpis yra skirtas tam, kad nuomotojas galėtų patikrinti, kiekybiškai įvertinti ir dokumentuoti išskaitymą.

Nuomotojas, kuris išskaičiuoja mokesčius, privalo pateikti nuomininkui raštišką išskaičiuotų mokesčių ir jų išskaičiavimo priežastis. Vien teiginys, kad „žala buvo nustatyta“, neįvykdo šios pareigos, o jo nebuvimas pats savaime yra pažeidimas. Trisdešimties dienų laikotarpis nesuteikia teisės atidėti mokėjimus: nuomotojas, kuris dar negali nustatyti remonto kainos, turėtų grąžinti neginčijamą likutį ir nurodyti, kas liko neišspręsta.

Kas gali būti ir kas negali būti atskaičiuota

Leidžiami atskaitymai yra riboti: nesumokėta nuoma, nesumokėti komunaliniai mokesčiai, mokestis už sutartą energinio naudingumo priemonę ir nuomininko padaryta žala. Įprastas nusidėvėjimas nepatenka į sąrašą, o „administravimo išlaidos“ negali būti atskaitomos vien dėl to, kad taip nurodyta sutartyje.

Dauguma ginčų kyla ties riba tarp žalos ir nusidėvėjimo. Pagal Civilinio kodekso 7 knygos 218 straipsnį nuomininkas yra atsakingas už žalą, atsiradusią dėl nuomininko kaltės, ir laikoma, kad žala atsirado dėl nuomininko kaltės, išskyrus gaisro atvejus ir, pastatyto nekilnojamojo turto atveju, išorės sugadinimą. Ši prezumpcija yra reali, tačiau ji taikoma kartu su 224 straipsniu – būtent čia lemiamą reikšmę turi apžiūros ataskaita.

Patikrinimo ataskaita ir kas nutinka, kai jos nėra

Civilinio kodekso 7 knygos 224 straipsnyje numatyta, kad jeigu šalys nuomos pradžioje sudarė rašytinį turto aprašymą, nuomininkas privalo grąžinti jį tokios būklės, kokia jame užfiksuota, išskyrus teisėtus pakeitimus ir viską, kas pablogėjo dėl senėjimo ar įprasto naudojimo. Jeigu toks aprašymas nebuvo sudarytas, laikoma, kad nuomininkas gavo turtą tokios būklės, kokia jis buvo nuomos sutarties pabaigoje , išskyrus nuomotojo teisę įrodyti priešingai.

Praktinis poveikis yra akivaizdus. Turėdamas pasirašytą atvykimo patikrinimo ataskaitą ir datuotas nuotraukas, nuomotojas, radęs apdegusį stalviršį, gali parodyti į ją pažymį ir pasikeitimą. Neturint jos, atskaitos taškas yra tas, kad turtas jau buvo dabartinės būklės, ir nuomotojas turi paneigti šią prielaidą kitais įrodymais. Nuomotojas, praleidęs atvykimo patikrinimą, dažnai pastebi, kad išskaita negali būti pagrįsta.

Paslaugų mokesčiai ir išankstiniai mokėjimai

Paslaugų mokesčiai ( servicekosten ) mokami papildomai prie nuomos mokesčio už prekes ir paslaugas, susijusias su patalpų naudojimu: bendrų patalpų valymą, prižiūrėtojo paslaugas, bendrą apšvietimą, sodo priežiūrą, baldų naudojimą. Jie beveik visada išrašomi kaip mėnesinis avansas ( voorschot ) ir padengiami faktinėmis išlaidomis.

Pagal Civilinio kodekso 7 knygos 259 straipsnį nuomotojas privalo pateikti nuomininkui detalizuotą metinę faktinių išlaidų ir jų apskaičiavimo būdo ataskaitą per šešis mėnesius nuo kalendorinių metų pabaigos – praktiškai iki liepos 1 d. – Kai nuomos sutartis baigiasi metų viduryje, ji apima pasibaigusią metų dalį. Pagal 261 straipsnį avansas gali būti imamas tik tuo atveju, kai susitarta dėl naujų prekių ar paslaugų arba po pareiškimo, ir kiekvienoje ataskaitoje patvirtinamas tik vienas padidinimas. 260 straipsnis leidžia bet kuriai šaliai prašyti Huurcommissie nustatyti mokėtiną sumą.

Paslaugų mokesčiai yra faktinių išlaidų perkėlimas, o ne pelno centro rezultatas. Kai kurie elementai iš viso gali būti neapmokestinami kaip paslaugų mokesčiai: priežiūros paslaugos, pavyzdžiui, maitinimas ar signalizacijos paslaugos, ir savininkui, o ne nuomininkui tenkantys mokesčiai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto mokestis. Nuomininkui tenkantys mokesčiai, pavyzdžiui, atliekų mokestis, gali būti perkelti. Šilumos tiekimą atskirai reglamentuoja „Warmtewet “.

Komunalinės paslaugos vėlgi kitokios. Jei nekilnojamasis turtas turi savo skaitiklius, už dujas, vandenį ir elektrą paprastai tiesiogiai susitaria nuomininkas arba juos tiekia nuomotojas, o už juos atsiskaitoma pagal skaitiklius; tai yra komunaliniai mokesčiai ( nutsvoorzieningen ), o ne mokesčiai už paslaugas. „Viską“ nuomą, sudėjus viską į vieną skaičių, pageidaujant galima padalyti į dalis.

Naujos taisyklės nuo 2027 m. sausio 1 d.

Įstatymas „Wet modernisering servicekosten“ įsigalioja 2027 m. sausio 1 d. kartu su Įstatymais „Besluit servicekosten“ ir „Regeling servicekosten“. Juo dabartinis atviras metodas pakeičiamas baigtiniu aštuonių apmokestinamų paslaugų išlaidų kategorijų sąrašu, patvirtinama, kad gali būti apmokestinamos tik faktinės išlaidos ir negalima imti pelno, ir nustatoma, kaip jos apskaičiuojamos. Įstatyme „Besluit servicekosten“ pateiktas sąrašas yra išsamus, o galutinė ataskaita nuomininkui turi būti pateikta iki liepos 1 d. po kalendorinių metų, kuriems jis taikomas. Bendros sporto salės ir baseinai nepatenka į sąrašą. Išplečiami Nuomos komisijos peržiūros įgaliojimai. Taisyklės taikomos sutartims, sudarytoms nuo 2027 m. sausio 1 d., o nuomotojas gali jas taikyti esamoms nuomos sutartims su nuomininko sutartimi.

Agentūros mokesčiai ir draudimas taikyti dvigubą mokestį

Įstatymas „Wet goed verhuurderschap“ draudžia nuomotojams ir nuomos tarpininkams imti dvigubą agentūros mokestį – imti mokestį iš nuomotojo ir nuomininko už tą patį sandorį. Tai papildo senesnę taisyklę, įtvirtintą Civilinio kodekso 7 knygos 417 ir 427 straipsniuose: agentas, veikiantis nuomotojo vardu, neturi teisės gauti mokesčio iš nuomininko. Jei turtas yra paties agento apskaitoje, nuomininkas neturėtų mokėti nieko.

Sutarties išlaidos ir užstatas ( pranc. sleutelgeld ) negali būti imami iš nuomininko. Nuomotojas gali imti mokestį už tai, iš ko nuomininkas realiai gauna naudos, pavyzdžiui, už vardinę lentelę prie durų, o nuomininkas gali nupirkti daiktus iš išeinančio nuomininko už sutartą kainą ( pranc. overnamekosten ), tačiau nė vienas iš šių būdų nėra būdas iš naujo įvesti nuomos mokestį. Nuomininkas tinkamai moka mokestį tik tuo atveju, jei pats pasamdė paieškos agentą, kuris dirba nepriklausomai nuo nuomotojų, ir randa būstą už to agento portfelio ribų. Mokesčiai, sumokėti prieštaraujant šioms taisyklėms, gali būti susigrąžinti.

Wet nuėjo verhuurderschap už depozito ribų

Įstatymas apima daugiau nei pinigus. 2 straipsnyje nustatomos nacionalinės elgesio taisyklės kiekvienam nuomotojui ir nuomos tarpininkui. Jose reikalaujama, kad nuomotojas:

• susilaikyti nuo diskriminacija renkantis nuomininkus ir taikyti skaidrią atrankos procedūrą;
• susilaikyti nuo gąsdinimas, įskaitant grasinimą sustabdyti remontą, nutraukti paslaugas arba pasilikti užstatą, siekiant daryti spaudimą nuomininkui;
• užregistruoti nuomos sutartį rašytinis susitarimas;
• raštu, nuomininkui suprantama kalba, informuoti nuomininką apie savo teises ir pareigas — kaip veikia užstatas ir kada jis bus grąžintas, kaip mokami mokesčiai už paslaugas, nuomotojo kontaktiniai duomenys ir savivaldybės ataskaitų teikimo punktas ( informacijos teikimo pareiga). Kalbos reikalavimas netaikomas tik darbo migrantams, todėl tarptautiniams nuomininkams tai praktiškai reiškia, kad informacija turi būti pateikta anglų kalba;
• laikytis užstato ribos ir aptarnavimo mokesčio taisyklių ir neimti dvigubų agentūros mokesčių;
• laikytis papildomų taisyklių, kai nuomininkas yra ES darbo migrantas, įskaitant nuomos sutartį, atskirą nuo darbo sutarties, ir reikiamą informaciją darbuotojui suprantama kalba.

3 straipsnyje reikalaujama, kad nuomotojai ir tarpininkai, vykdantys nuomą verslo tikslais, turėtų rašytinį darbo metodą, skirtą diskriminacijai būsto srityje užkirsti kelią, jį paskelbtų ir taikytų.

Savivaldybės ataskaitų teikimo punktas ir vykdymo užtikrinimas

Nuo 2024 m. sausio 1 d. kiekviena savivaldybė privalo turėti ataskaitų punktas (karštoji linija) pagal 4 straipsnį: žemo slenksčio, nemokami ir atviri anoniminiams pranešimams apie nepageidaujamą nuomos elgesį. Eindhoven bei Amsterdam abu valdo po vieną. Ataskaita nėra reikalavimas sumokėti pinigus – meldpunt nenurodys grąžinti jūsų užstato – tačiau ji suaktyvina savivaldybės priežiūros vaidmenį.

Vykdymo užtikrinimas suintensyvėja. Už pirmą pažeidimą paprastai skiriamas įspėjimas, kuriame nurodoma, kad už tolesnį pažeidimą gali būti skirta bauda ir paskelbti pažeidėjo duomenys. Už pakartotinius ar rimtus pažeidimus gali būti skiriama bauda (pranc. last onder dwangsom ) arba administracinė prievarta, taip pat baudos. Wet goed verhuurderschap 19 straipsnyje nustatyta maksimali ketvirtos kategorijos bauda, ​​kuri padidėja iki penktos kategorijos, jei nuomotojas vėl pažeidžia tą pačią taisyklę per ketverius metus. Kiekvienai kategorijai priskirta suma nustatyta Nyderlandų baudžiamojo kodekso (pranc. Wetboek van Strafrecht) 23 straipsnyje ir yra periodiškai koreguojama, todėl dabartinį skaičių reikėtų skaityti ten, o ne imti iš kitur nurodyto skaičiaus. Kraštutiniu atveju savivaldybė gali perimti turto valdymą. Pagal 5 straipsnį ji taip pat gali reikalauti nuomos leidimo tam skirtose vietose.

Kurį maršrutą pasirinkti

Nuomininkai ir savininkai dažnai pasirenka netinkamą teismą ir praranda mėnesius. Šie trys būdai skirti skirtingiems tikslams ir gali būti naudojami lygiagrečiai.

Jei ieškinys dėl užstato nepavyksta išspręsti, jį nagrinėja apylinkės teismas; jame nagrinėjant bylą advokato nereikia. Ginčai dėl paslaugų mokesčio priklauso Huurcommissie jurisdikcijai ir yra daug pigesni: mokestis (leges) yra nedidelė fiksuota suma nuomininkui ar kitam fiziniam asmeniui ir gerokai didesnė nuomotojui ar kitam juridiniam asmeniui. Įkainius nustato ministro įsakymas ir skelbia Huurcommissie, todėl prieš kreipdamiesi į jį, patikrinkite dabartinį dydį. Po Huurcommissie sprendimo nepatenkinta šalis per aštuonias savaites gali kreiptis į apylinkės teismą ; jei pirmininkas sprendė vienas, prieštaravimą ( verzet ) galima pateikti per tris savaites.

Terminai

Dėl paslaugų mokesčių Civilinio kodekso 7 knygos 260 straipsnis leidžia pateikti prašymą Huurcommissie per dvidešimt keturis mėnesius nuo laikotarpio, per kurį turėjo būti pateikta metinė ataskaita, pabaigos, ir aprėpti ne daugiau kaip dvylika mėnesių kiekvienai išlaidų kategorijai. Praleidus šį terminą, Huurcommissie kelias užsidaro.

Reikalavimas grąžinti užstatą yra įprastas reikalavimas dėl prievolės įvykdymo, kuriam taikomas Civilinio kodekso 3 knygos 307 straipsnyje numatytas penkerių metų senaties terminas. Penkeri metai yra pakankamas terminas, tačiau delsimas pareikalauja įrodymų, todėl reikalaukite nedelsiant sumokėti raštu; reikalavimas taip pat nutraukia senaties terminą.

Praktiniai patarimai

Nuomininkams

• Prieš pasirašydami, palyginkite užstatą su dviejų mėnesių nuomos mokesčiu ir pasiteiraukite apie bet kokius sutarties, administravimo ar nuomos mokesčius.
• Reikalauti registracijos ataskaitos (opnamestaat) pasirašytas abiejų šalių, nufotografuokite kiekvieną kambarį su data ir užrašykite skaitiklių rodmenis.
• Išsaugokite užstato ir kiekvieno avanso už paslaugas sumokėjimo įrodymą ir išsikraustydami raštu pateikite nuomotojui savo naują adresą ir banko duomenis.
• Praėjusių metų paslaugų mokesčio ataskaitą užsirašykite liepos 1 d. ir atkreipkite dėmesį į dvidešimt keturių mėnesių laikotarpį.
• Jei terminas praeina, išsiųskite raštišką reikalavimą su trumpu, aiškiu mokėjimo terminu; jei tai nepavyksta, praneškite meldpunt ir apsvarstykite teismo procesą.

Nuomotojams

• Sutvarkykite savo dokumentus: rašytinę sutartį ir informacinį lapelį, kuriame nurodytas užstatas, paslaugų mokesčiai, jūsų kontaktiniai duomenys ir „meldpunt“ – anglų kalba, jei nuomojate būstą užsienio klientams.
• Niekada neimkite daugiau nei dviejų mėnesių nuomos mokesčio už naują nuomą ir nepaverskite perviršio mokesčiu.
• Apžiūra atliekama pradžioje ir pabaigoje, raštu ir pageidautina, dalyvaujant nuomininkui.
• Grąžinkite per keturiolika dienų, jei nieko neatskaitėte; jei atskaitėte, grąžinkite neginčijamą likutį ir per trisdešimt dienų pateikite išsamų rašytinį paaiškinimą kartu su sąskaitomis faktūromis. Neskaičiuokite mokesčio už nusidėvėjimą ar įprastinį remontą.
• Metinę ataskaitą, suskirstytą pagal detales ir faktines išlaidas, pateikite iki liepos 1 d. ir pasiruoškite uždarajam sąrašui, kuris įsigalios 2027 m. sausio 1 d.