Nuomos padidinimas Nyderlanduose: ką gali imti nuomotojai ir ką gali daryti nuomininkai

Beveik kiekvienoje Nyderlandų nuomos sutartyje nuomos kaina padidėja kartą per metus. Nuomotojo prašymų ir padidinimo galiojimo klausimas priklauso nuo to, kuriame iš trijų segmentų yra jūsų nuomos sutartis, nuo to, kas nurodyta sutartyje, ir nuo to, ar nuomotojas laikėsi trumpų, bet griežtų formalumų. Šiame straipsnyje aprašoma, kuriam segmentui priklauso jūsų nuomos sutartis, kaip apskaičiuojama metinė maksimali suma, ką turi apimti galiojantis padidinimo pasiūlymas ir kaip nuomininkas gali jį užginčyti.

Trys segmentai, trys taisyklių rinkiniai

Nuo 2024 m. liepos 1 d. įsigaliojus Įperkamos nuomos įstatymui ( pranc. Wet betaalbare huur ), Nyderlandų gyvenamųjų patalpų nuoma skirstoma į tris segmentus. Kuris iš jų taikomas, priklauso nuo balų skaičiaus, kurį būstas gauna pagal būsto vertinimo sistemą ( pranc. woningwaarderingsstelsel ), o ne nuo to, kaip šalys vadina sutartį.

• Reguliuojamas socialinis segmentas – žemiausia taškų grupė. Nuomos kaina niekada negali viršyti maksimalios taškų sumos, o metinis padidėjimas ribojamas ministro kasmet nustatomu procentiniu dydžiu.
• Vidutinės rinkos segmentas (vidutinės rinkos nuomos kaina) – vidurio taškų juosta. Šis segmentas pirmą kartą buvo reglamentuotas Įperkamos nuomos įstatymu. Jam nustatyta savo maksimali nuomos kaina. bei, nuo 2025 m. liepos 1 d. – savo nustatytą metinį padidinimą.
• Laisvasis sektorius (privatus sektorius, liberalizuota) – aukščiausia taškų grupė. Nėra nustatytos maksimalios nuomos kainos, tačiau metinis padidėjimas nuo 2021 m. yra apribotas įstatymu, o šis apribojimas pratęstas iki 2029 m. gegužės 1 d.

Taškų ribos ir nuomos slenksčiai indeksuojami kasmet, todėl pasirašius naują sutartį būsto segmentas gali pasikeisti. Segmentas fiksuojamas nuomos pradžioje ir nesikeičia sutarties viduryje, net jei pasikeičia slenkstis.

Kaip apskaičiuojamas metinis maksimumas

Vidutinės rinkos maksimumas gali būti didesnis nei laisvojo sektoriaus maksimumas, kas žmones stebina, bet nėra klaida. Formulės skiriasi: vidutinės rinkos lubos yra susietos su kolektyvinio darbo užmokesčio pokyčiais plius vienas procentinis punktas, o reguliuojamos ir laisvojo sektoriaus lubos apskaičiuojamos pagal kainų arba darbo užmokesčio pokyčius, kurie yra mažesni, vėlgi plius vienas procentinis punktas. Tais metais, kai darbo užmokestis lenkia kainas, vidutinės rinkos rodiklis yra didesnis iš šių dviejų. Įstatyminis pagrindas yra BW 7:248 straipsnis, suformuluotas 10 Uhw straipsnyje ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Patys procentai kasmet perskaičiuojami ir čia sąmoningai nepateikiami, nes straipsnyje cituojamas skaičius per kelis mėnesius pasensta. Juos nustato ministras, juos skelbia Huurcommissie ir rijksoverheid.nl, ir tai yra vienintelis šaltinis, kuriuo verta remtis. Atkreipkite dėmesį į skirtingus kalendorius: reguliuojamame segmente naujasis maksimumas taikomas padidinimams, įsigaliojantiems nuo liepos 1 d., o vidutinės rinkos ir laisvajame sektoriuose jis skaičiuojamas pagal kalendorinius metus. Padidinimas, siūlomas pagal praėjusių metų procentą datai naujajame laikotarpyje, yra per didelis, o perviršis yra susigrąžinamas.

Formalūs nuomos padidinimo pasiūlymo reikalavimai

Reguliuojamuose ir vidutinės rinkos segmentuose padidėjimas neįvyksta automatiškai. Nuomotojas privalo pateikti raštišką pasiūlymą (vok. voorstel tot huurverhoging ) pagal BW 7:252 straipsnį, o formalumai yra svarbesni, nei dauguma nuomotojų tikisi.

• Įspėjimo laikotarpis. Pasiūlymas nuomininkui turi būti pateiktas likus ne mažiau kaip dviem mėnesiams iki siūlomos įsigaliojimo datos. Jei nuomos kaina padidėja liepos 1 d., pasiūlymas turi būti išsiųstas ne vėliau kaip balandžio 30 d.
• Rašytinė forma. Paprastai priimamas el. paštas, jei galima pateikti kvitą.
• Turinys. BW 7:252 straipsnyje nustatyta, kas turi būti nurodyta pasiūlyme: šiuo metu galiojantis nuomos mokestis, siūlomas pakeitimas, naujas nuomos mokestis ir data, nuo kurios jis įsigalios. Jei nuomotojas remiasi nuo pajamų priklausančiu padidinimu, turi būti pridėta mokesčių administratoriaus pajamų ataskaita. Pasiūlymas, kuriame trūksta bent vieno iš šių duomenų, yra klaidingas.
• Kartą per dvylika mėnesių. Per pirmuosius dvylika mėnesių po nuomos pradžios nuomos mokestis gali būti padidintas ne daugiau kaip vieną kartą, o vėliau – tik pasibaigus kiekvienam vėlesniam dvylikos mėnesių laikotarpiui (BW 7:250 straipsnis). Kai padidinimas grindžiamas sutarties sąlyga, taikomas tas pats dvylikos mėnesių intervalas, o sąlyga, dėl kurios per dvylika mėnesių nuoma padidinama daugiau nei vieną kartą, yra negaliojanti (BW 7:251 straipsnis). Yra siaura išimtis, kai laikina nuomos mokesčio nuolaida yra palaipsniui panaikinama (BW 7:252c straipsnis).

Neteisingo pasiūlymo pasekmė yra paprasta ir nuomotojams brangi: padidinimas neįsigalioja. Jis nėra sumažinamas, koreguojamas ar atidedamas pagal įstatymą. Nuomos kaina lieka tokia pati, kokia buvo, ir nuomotojas turi pradėti iš naujo su nauju, reikalavimus atitinkančiu pasiūlymu ir nauju dviejų mėnesių įspėjimo laikotarpiu – praktikoje tai dažnai kainuoja ištisus metus indeksavimo. Jau sumokėję nuomininkai gali susigrąžinti skirtumą.

Kaip nuomininkas prieštarauja ir kada

Maršrutas priklauso nuo segmento, o abu maršrutai veikia priešingomis kryptimis.

Reguliuojamų ir vidutinės rinkos įmonių pasiūlymai pagal BW 7:252 straipsnį

Nuomininkas prieš siūlomą įsigaliojimo datą raštu informuoja nuomotoją, nurodydamas savo prieštaravimą ir paaiškindamas prieštaravimo priežastis. Tuomet iš nuomininko daugiau nieko nereikia daryti. Jei nuomotojas nori tęsti, jis privalo per šešias savaites nuo siūlomos įsigaliojimo datos paprašyti Huurcommissie priimti sprendimą (BW 7:253 straipsnis). Jei šis laikotarpis praeina, padidinimas tiesiog neįsigalioja – tai pats naudingiausias dalykas, kurį gali žinoti prieštaraujantis nuomininkas.

Indeksavimas pagal sutarties sąlygą (vidutinės rinkos ir laisvasis sektorius)

Kai padidėjimas kyla iš indeksavimo sąlygos, o ne iš BW 7:252 straipsnio pasiūlymo, nuomininkas kreipiasi tiesiogiai į Huurcommissie per keturis mėnesius nuo padidinimo įsigaliojimo datos (BW 7:248 straipsnis). Šio keturių mėnesių laikotarpio praleidimas yra lemtingas ginčui, todėl jį reikia surašyti. Huurcommissie apribos padidinimą iki įstatyminio maksimumo, jei pagal sąlygą buvo gauta daugiau.

Indeksavimo sąlygos: laisvasis sektorius ir nesąžiningų sąlygų problema

Vidutinėje ir laisvojoje rinkose nėra įstatyminės teisės į metinį nuomos padidinimą. Viskas priklauso nuo sutarties. Jei nuomos sutartyje iš viso nėra nuomos didinimo sąlygos, nuomotojas negali didinti nuomos kainos kasmet – taškas. Jei nuomos sutartyje yra sąlyga, nustatanti procentinę dalį, mažesnę už įstatyminę lubą, taikoma sutartyje nustatyta suma. Jei nustatoma procentinė dalis, viršijanti lubas, taikoma lubos.

Virš šio teisinio sluoksnio yra Europos vartotojų teisė, ir čia rizikuojama daug pinigų. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys su privačiais asmenimis yra vartotojų sutartys, todėl taikomos nesąžiningų sąlygų taisyklės, o teismai turi savo iniciatyva tikrinti nuomos kainos didinimo sąlygas.

Pagrindinis autoritetas yra 2024 m. lapkričio 29 d. Aukščiausiojo Teismo (Hoge Raad) prejudicinis sprendimas, ECLI:NL:HR:2024:1780, priimtas dėl Rechtbank pateiktų klausimų. Amsterdam 2024 m. sausio 11 d. Jis buvo susijęs su labai įprasta laisvojo sektoriaus formule „VKI indeksavimas plius papildomas mokestis“. Teismas apibendrintai nusprendė:

• Įvertinamas indeksavimo elementas ir priemokos elementas. atskirai, net jei jie pateikiami viename sutarties sakinyje. Jie atlieka skirtingus tikslus: vienas kompensuoja valiutos nuvertėjimą, kitas – sąnaudų padidėjimą, viršijantį infliaciją.
• VKI indeksavimo nuostata pati savaime nėra nesąžininga.
• Nuostata, kuria nustatomas fiksuotas papildomas mokestis, siekiantis iki 3 % virš VKI indeksavimo, yra ne nesąžininga, nesant ypatingų aplinkybių: finansinės pasekmės yra numatomos, nuomotojas turi teisėtą interesą ir nuomininkas gali nutraukti sutartį.
• Jei yra priemokos sąlyga is nesąžininga, ji turi būti panaikinta visumojeTeismas negali jo sumažinti iki priimtinų 3 %. Nuomininkas grąžinamas į tokią padėtį, kurioje būtų buvęs be šios sąlygos, ir turi teisę reikalauti kompensacijos už permokėtus padidinimus.

Nuomotojams, naudojantiems formulę „indeksavimas plius iki 5 %“ arba „plius iki 7 %“, pasekmės yra griežtos. Priemoka nėra mažinama; ji išnyksta visam nuomos laikotarpiui, o ankstesni priedai tampa grąžintini. Portfelio nuomotojui, turinčiam standartinį šabloną, rizika kaupiasi kiekviename vienete. Ginčai dėl priemokų, viršijančių 3 %, tęsiasi apylinkių teismuose, ir kadangi taikomas standartas yra Europos standartas dėl nesąžiningų sąlygų, galimybė kreiptis į Europos Sąjungos Teisingumo Teismą niekur nedingo. Ir nuomotojas, besiremiantis priemokos sąlyga, ir nuomininkas, reikalaujantis grąžinti pagal ją sumokėtą sumą, prieš prisiimdami tam tikrą poziciją, turėtų pasitikrinti teismų praktiką.

Svarbu du niuansai. Nutarimas susijęs su pačia sąlyga , o ne su lubomis: net ir sąžininga sąlyga negali viršyti tais metais galiojančios įstatymų nustatytos ribos. O nesąžiningos sąlygos neištaiso nuomotojas, reikalaudamas mažiau nei leidžiama; tikrinama formuluotė.

Nuomos padidėjimas po renovacijos ar patobulinimų

Padidinimas po darbų yra atskiras dalykas nuo metinio padidėjimo ir jam netaikoma metinė procentinė riba. Daugelį ginčų lemia skirtumas tarp pagerinimo ir priežiūros : fiziniai pakeitimai ar priestatai, kurie padidina malonumą naudotis būstu – įmontuoti prietaisai, nauja vonios kambario įranga, izoliacija ir kitos energijos taupymo priemonės – gali pateisinti padidėjimą. Pakeitimas ir remontas negali, nes nuoma jau padengia už geros būklės palaikymą turtą.

Kai nuomotojas nori renovuoti apgyvendintą būstą, pagal BW 7:220 straipsnį reikalaujama pagrįsto pasiūlymo : rašytinio dokumentų rinkinio, kuriame būtų nurodyti darbai, sutrikdymas, bet kokia kompensacija ir siūloma nauja nuomos kaina. Nuomininkas, kuris atsisako pagrįsto pasiūlymo, gali būti priverstas jį atnaujinti; nuomininkas, gavęs nepagrįstą pasiūlymą, to padaryti negali.

Jei šalys negali susitarti dėl nuomos mokesčio, bet kuri iš jų per tris mėnesius nuo darbų užbaigimo gali paprašyti Huurcommissie nuspręsti, ar siūlomas padidinimas yra pagrįstas. Huurcommissie siunčia tyrėją, kuris patikrina, ar darbai iš tikrųjų reiškia pagerinimą, ir palygina padidinimą su faktiškai patirtomis išlaidomis. Šis būdas egzistuoja tiek reguliuojamame, tiek vidutinės rinkos segmentuose (BW 7:255 straipsnis), tiek laisvajame sektoriuje (BW 7:255a straipsnis), nors laisvajame sektoriuje nėra nustatyta balų riba, pagal kurią rezultatas būtų vertinamas.

Nuo pajamų priklausantis papildomas padidėjimas

Tik reguliuojamame socialiniame segmente nuomotojas gali siūlyti didesnį padidinimą namų ūkiams, viršijantiems tam tikrą pajamų lygį (BW 7:252a straipsnis), išreikštą fiksuota euro suma per mėnesį, o ne procentine dalimi.

• Virš įprastos ribos yra dvi pajamų grupės, kiekvienai iš jų taikoma fiksuota mėnesinė suma, o ne procentinė dalis.
• Pajamų ribos, mėnesinės sumos ir ataskaitiniai metai nustatomi kasmet ir skelbiami Huurcommissie; vertinimas atliekamas pagal ankstesnių mokestinių metų, o ne einamųjų, namų ūkio pajamas.
• Jaunesnio nei 23 metų amžiaus vaiko, gyvenančio kartu, pajamos neįskaičiuojamos, jei to vaiko bendros pajamos (verzamelinkomen) išlieka žemiau paskelbtos ribos.
• Nurodytos chroniškai sergančių ir neįgalių nuomininkų grupės yra atleistos nuo šio mokesčio.

Nuomotojas privalo gauti pajamų rodiklį iš „Belastingdienst“ ir pridėti jį prie pasiūlymo. Jo nepateikus, pasiūlymas tampa ydingas, o paprastai padidinimas atmetamas. Maksimalūs padidinimai negali būti sumuojami: nuomotojas ima arba įprastą procentą, arba nuo pajamų priklausančią sumą, o ne abu. Kadangi ribos ir sumos keičiasi kiekvienais metais, patikrinkite Huurcommissie skelbiamą lentelę tais metais, kuriais padidinimas turėtų įsigalioti.

Nuomos kainos mažėjimas: veidrodinis atspindys ir dažnai stipresnis pokytis

Nuomininkai linkę gynybiškai vertinti metinį nuomos padidinimą, kai geresnis klausimas yra, ar nuoma kada nors buvo teisėta. Reguliuojamuose ir vidutinės rinkos segmentuose nuomos kaina negali viršyti maksimalios sumos, kurią sukuria būsto taškai. Jei taip nutinka, nuomininkas turėtų ne tik priešintis padidinimui, bet ir siūlyti ją sumažinti.

7:254 BW straipsnio procedūra atitinka padidinimo procedūrą. Nuomininkas pateikia rašytinį pasiūlymą, kuriame nurodoma dabartinė grynoji nuoma, siūloma mažesnė nuoma, sumažinimas ir įsigaliojimo data, kuri negali būti ankstesnė nei du kalendoriniai mėnesiai nuo pasiūlymo išsiuntimo. Jei nuomotojas atsisako arba neatsako, nuomininkas kreipiasi į Nuomos komisiją dėl sprendimo priėmimo ir privalo tai padaryti per šešias savaites nuo siūlomos sumažinimo datos. Nuomininkas toliau moka esamą nuomą, kol bus priimtas sprendimas.

Kai taškai rodo didelį permokėjimą, šis būdas yra vertingesnis nei indeksavimo procentas ir gali būti derinamas su pretenzija dėl defektų. Taškų patikrinimas turėtų būti pirmas žingsnis, kai reguliuojamas arba vidutinės rinkos nuomininkas abejoja savo nuomos kaina.

Ko negali daryti nuomotojas

• Padidinti daugiau nei vieną kartą per dvylika mėnesių. Antras padidinimas per tą patį dvylikos mėnesių laikotarpį yra negaliojantis (BW 7:251 straipsnis), kad ir kas būtų nurodyta sutartyje.
• Padidinimas per nustatytą laikotarpį be sutarties pagrindo. Vidutinės rinkos ir laisvojo sektoriaus atveju indeksavimo sąlygos nebuvimas reiškia, kad per visą laikotarpį metinis padidėjimas nėra leidžiamas.
• Padidinti atsisakant atnaujinti. Neterminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis Nyderlanduose nenutraukia galiojimo ir negali būti „atnaujinta“ naujomis sąlygomis nuomotojo nuomos atveju. Siūlymas nuomininkui pasirinkti didesnę nuomą arba išsikraustymą nėra teisėtas būdas padidinti nuomą: nuomos sutarties nutraukimui reikia įstatyminio pagrindo, o jei nuomininkas nesutinka, teismo nutarties.
• Atgauti padidėjimą per paslaugų mokesčiai. Nuomos įskaičiavimas į komunalinius mokesčius arba bendrą kainą neatlaiko griežto patikrinimo.
• Ignoruoti prieštaravimą. Reguliuojamuose ir vidutinės rinkos segmentuose nuomotojas negali vienašališkai atmesti prieštaravimo; vienintelis būdas tai padaryti yra kreiptis į Huurcommissie per šešias savaites.

Praktiniai patarimai

Nuomininkams. Pirmiausia patikrinkite segmentą, tada aritmetinius veiksmus, tada formalumus – tokia tvarka, nes formalus trūkumas panaikina padidėjimą, kad ir koks būtų procentas. Nustatykite du terminus: iki įsigaliojimo datos reguliuojamame ir vidutinės rinkos segmentuose pateikite prieštaravimus ir per keturis mėnesius kreipkitės į Nuomos komisiją dėl sutartinio indeksavimo. Jei jūsų laisvojo sektoriaus nuomos sutartis prie indeksavimo prideda daugiau nei 3 % papildomą mokestį, prieš mokėdami pasitarkite su konsultantu. Ir atlikite taškų patikrinimą, net jei padidėjimas atrodo teisingas.

Nuomotojams. Patikrinkite savo šabloną: priemokos sąlyga, parengta prieš Hoge Raad 2024 m. sprendimą, yra reali prievolė. Iš anksto siųskite pasiūlymus raštu, nurodydami dabartinę nuomos kainą, naują nuomos kainą, įsigaliojimo datą ir prieštaravimų pateikimo būdą, ir saugokite išsiuntimo įrodymą. Pridėkite mokesčių administratoriaus išrašą apie bet kokį nuo pajamų priklausantį padidinimą. Jei nuomininkas pateikia prieštaravimą, nedelsdami suskaičiuokite šešių savaičių Huurcommissie terminą – jo praleidimas kainuoja visus metus.