Renovacija su nuolatine nuoma: su kuo turi susitaikyti nuomininkas?

Renovacija su nuolatine nuoma reiškia, kad nuomotojas atlieka darbus nuosavybėje, kol galioja nuomos sutartis ir nuomininkas lieka. Nyderlandų įstatymai tai leidžia: pagal Nyderlandų civilinio kodekso (Burgerlijk Wetboek) 7:220 straipsnį nuomininkas privalo toleruoti skubius darbus ir bendradarbiauti atliekant renovaciją tik tuo atveju, jei nuomotojas pateikė pagrįstą rašytinį pasiūlymą. Nuomininkas nepraranda teisės į nuomos mokesčio sumažinimą, žalos atlyginimą ir, kai persikraustymas neišvengiamas, į įstatymų numatytą įnašą padengiant persikraustymo išlaidas.

Beveik kiekvienas ginčas kyla dėl dviejų klausimų: ar tai skubus remontas, ar renovacija, ir ar nuomotojo pasiūlymas yra pagrįstas? Šis vadovas taikomas nuomojamiems būstams; verslo patalpų atveju padėtis kitokia, kaip paaiškinta mūsų straipsnyje apie Nyderlandų komercinės nuomos teisę .

Ar skubi priežiūra traktuojama kitaip nei renovacija?

Taip. Skubūs darbai (pranc. dringende werkzaamheden) turi būti toleruojami, o renovacija (pranc. renovacija) jus įpareigoja tik tuo atveju, jei nuomotojo rašytinis pasiūlymas yra pagrįstas. Šį skirtumą reikia nustatyti pirmiausia, nes kiekvienam darbui taikomos skirtingos taisyklės.

Ar turite leisti atlikti skubius darbus?

Taip, jūs privalote jiems leisti, bet jūs išlaikote savo teises į nuomos sumažinimą ir žalos atlyginimą. Skubūs darbai yra darbai, kurių pagrįstai negalima atidėti iki nuomos sutarties pabaigos.

Sugedusio katilo keitimas, nesandaraus stogo remontas, įdubos šalinimas, atliekant kitus darbus rasto asbesto šalinimas, susidėvėjusių vamzdynų atnaujinimas: tai yra nuomotojo priežiūros pareigos. Civilinio kodekso 7:220 straipsnio 1 dalis įpareigoja nuomininką leisti jas atlikti.

Toleravimas nėra susitaikymas be pasekmių. Ta pati nuostata išsaugo jūsų teises sumažinti nuomą, nutraukti nuomos sutartį, kai prarandama didelė dalis malonumo, ir atlyginti žalą. Nuomotojas, kuris trims savaitėms uždaro jūsų vonios kambarį, gali atlikti darbus, bet negali tikėtis visos nuomos kainos.

Jei nesuteikiate prieigos skubiems darbams atlikti, nuomotojas gali prašyti apylinkės teismo suteikti prieigą, kartu su bylinėjimosi išlaidomis ir bet kokia dėl vėlavimo jums padaryta žala. Geresnis atsakas į blogai organizuotus darbus yra raštu reikalauti tinkamų patalpų ir pareikalauti įstatymų numatytos sumažinimo bei žalos atlyginimo.

Kada privalote bendradarbiauti renovacijos metu?

Tik tada, kai nuomotojas pateikia pagrįstą raštišką pasiūlymą. Jei nesutinkate, nuomotojas turi kreiptis į apylinkės teismą dėl to sprendimo.

Renovacija yra labiau patobulinimas nei remontas: geresnė izoliacija, nauja virtuvė ar vonios kambarys, šilumos siurblys arba griovimas ir pakeitimas. Pagal Civilinio kodekso 7:220 straipsnio 2 dalį, nuomotojas, norintis atlikti renovaciją, kol galioja nuomos sutartis, privalo pateikti nuomininkui rašytinį pasiūlymą, o nuomininkas privalo bendradarbiauti tik tuo atveju, jei tai pagrįsta.

Protingumas vertinamas atsižvelgiant į visas aplinkybes. Tai apima darbo pobūdį ir būtinybę, nuomotojo interesus, pasekmes šiam nuomininkui, nepatogumų trukmę ir intensyvumą, siūlomus patogumus ir kompensaciją bei tai, ar vėliau padidės nuomos kaina. Pasiūlymas per dvi dienas apšiltinti stogą nuomotojo lėšomis yra lengvai pagrįstas. Pasiūlymas per keturis mėnesius išnuomoti pagyvenusio nuomininko butą be alternatyvaus būsto ir ženkliai padidinus nuomos kainą, nėra pagrįstas.

Jei nuomininkas atsisako bendradarbiauti su pasiūlymu, kurį nuomotojas laiko pagrįstu, nuomotojas negali priverstinai įeiti. Tokiu atveju kreipiamasi į apylinkės teismą (kantonrechter), kuris sprendžia, ar pasiūlymas buvo pagrįstas. Nuomotojas turi įrodyti, kad jis toks buvo. Būtent todėl pasiūlymas turėtų būti konkretus: kas bus daroma, kuriuose kambariuose, kokiomis datomis, su kokiais alternatyviais patogumais, kokia kaina nuomininkui ir koks bus poveikis nuomos kainai.

Kaip septyniasdešimties procentų taisyklė veikia dešimties ar daugiau namų kompleksuose?

Jei renovuojama bent dešimt vieno pastato butų, pasiūlymas laikomas pagrįstu, kai su juo sutinka bent septyniasdešimt procentų nuomininkų. Nuomininkas, kuris nesutinka, turi aštuonias savaites kreiptis į teismą su prašymu priimti priešingą sprendimą.

Civilinio kodekso 7:220 straipsnio 3 dalis taikoma, kai renovacija apima bent dešimt gyvenamųjų ar verslo patalpų, kurios sudaro vieną struktūrinį vienetą.

Nesutikęs nuomininkas per aštuonias savaites nuo nuomotojo raštiško pranešimo, kad pasiekta septyniasdešimt procentų, gali prašyti apylinkės teismo nuspręsti, kad pasiūlymas jo atveju nėra pagrįstas. Praėjus šiam laikotarpiui, pasiūlymas bus laikomas pagrįstu jūsų atžvilgiu.

Septyniasdešimt procentų skaičiuojami atitinkamų butų nuomininkams, o ne tiems, kurie dalyvavo susirinkime, ir nuomotojas turi sugebėti įrodyti šį skaičiavimą. Ši prezumpcija taip pat nepanaikina jūsų individualių reikalavimų dėl kompensacijos, nuomos sumažinimo ar persikraustymo išlaidų įmokos.

Įsitraukite prieš suskaičiuojant septyniasdešimt procentų: nuomininkai, kurie susitvarko anksti, turi realią įtaką tvarkaraščiui, patalpoms ir atlyginimui. Mūsų nuomininkų teisių Nyderlanduose apžvalgoje nurodoma, ko galite reikalauti.

Ar nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį, kad atliktų renovaciją?

Tik per teismą ir tik tuo atveju, jei renovacija neįmanoma, kol nuomininkas lieka. Nuomos sutarties nutraukimas siekiant atlikti renovaciją yra kitoks būdas nei renovacija su nuolatine nuoma, o apsaugos priemonės yra gerokai griežtesnės.

Nyderlanduose gyvenamosios patalpos nuomos sutartis nesibaigia vien dėl to, kad nuomotojas pateikia pranešimą. Pranešimas įsigalioja tik tuo atveju, jei nuomininkas sutinka arba jei teismas nutraukia nuomos sutartį. Teismas gali tai padaryti tik dėl vienos iš Civilinio kodekso 7:274 straipsnyje išvardytų pagrindų. Viena iš šių pagrindų yra skubus asmeninis naudojimas. 7:274 straipsnio 3 dalyje aiškiai numatyta, kad asmeninis naudojimas apima gyvenamosios patalpos renovaciją, kuri neįmanoma nenutraukus nuomos sutarties.

Žodžiai „neįmanoma“ yra esminiai. Nepakanka, kad laisvas valdymas būtų pigesnis, greitesnis ar patogesnis. Nuomotojas turi įrodyti, kad numatytų darbų iš tikrųjų negalima atlikti, kol nuomininkas gyvena vietoje. Konstrukcijų griovimas ir atstatymas paprastai atitinka reikalavimus. Virtuvių ir vonios kambarių pakeitimas paprastai neatitinka reikalavimų, nes tai galima organizuoti etapais, naudojant laikinas patalpas. Be to, teismas turi įsitikinti, kad nuomininkas gali gauti kitą tinkamą būstą, ir įvertins abiejų šalių interesus.

Jei nuomos sutartis nutraukiama šiuo pagrindu, teismas nustato įnašą nuomininko persikraustymo ir atnaujinimo išlaidoms padengti. Jei nuomotojas planuoja vėl išnuomoti atnaujintą turtą iš esmės nepakitusiomis sąlygomis, nėra nuosavo naudojimo ir vietoj to taikomas atnaujinimo būdas. Išnuomoto turto iškeldinimo procesas visada vyksta per teismą, o niekada per Huurcommissie (Nuomos tribunolą).

Kokių pinigų gali reikalauti nuomininkas?

Yra trys atskiros išmokos: persikraustymo išlaidų padengimas, nuomos mokesčio sumažinimas ir žalos atlyginimas. Jos dažnai painiojamos viena su kita, tačiau gali egzistuoti kartu ir jų reikalaujama skirtingais būdais.

Kada reikia mokėti įnašą už persikraustymo išlaidas?

Ji mokėtina, kai renovacija iš tiesų verčia nuomininką išsikraustyti. Įstatymas nustato minimalią sumą individualiems namams.

Civilinio kodekso 7:220 straipsnio 5 dalis įpareigoja nuomotoją prisidėti prie su persikraustymu susijusių išlaidų. Įstatyminis minimalus savarankiškų namų įkeitimas nustatomas ministro įsakymu ir kasmet kovo 1 d. koreguojamas atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą. Naudokite skaičių, paskelbtą tais metais, kuriais įvyko persikraustymas, o ne skaičių, nurodytą senesniame straipsnyje ar nuomotojo laiške. Bet koks nuomininko gautas savivaldybės įnašas už tą patį persikraustymą gali būti išskaičiuotas iš jo.

Persikėlimas yra būtinas, jei pagrindiniai patogumai, tokie kaip virtuvė, vonios kambarys ar šildymas, ilgą laiką bus nenaudojami, ne tik dėl nemalonaus darbo. Nuomotojas, siūlantis laikinus pakaitinius namus (wisselwoning), vis tiek privalo sumokėti įmoką, nes ji apima persikraustymą ir baldų atnaujinimą, o ne pakaitinio būsto nuomą.

Laikinas būstas paprastai suteikiamas pagal atskirą naudojimo sutartį, todėl pradinė nuomos sutartis tiesiog tęsiasi. Prieš pasirašydami patikrinkite, ar joje nurodyta, kad jūsų nuomos sutartis lieka galioti, kad po darbų grįšite į savo namus ir kas tuo tarpu apmoka eksploatavimo išlaidas.

Kada darbų metu galima prašyti nuomos mokesčio sumažinimo?

Kai tik nuomotojas sužino apie prarastą malonumą, galite reikalauti proporcingo sumažinimo. Praneškite apie tai raštu, nes taip nustatoma pradžios data.

Pagal Civilinio kodekso 7:207 straipsnį, trūkumas, dėl kurio sumažėja jūsų teikiama nauda, ​​suteikia teisę į proporcingą nuomos mokesčio sumažinimą nuo to momento, kai nuomotojui buvo pranešta apie tai arba jis kitaip sužinojo.

Griežti yra du terminai. Prieš prašydami Nuomotojų komisijos laikinai sumažinti nuomos kainą, turite suteikti nuomotojui šešias savaites trūkumui pašalinti. Jei po pranešimo laukiate ilgiau nei šešis mėnesius, sumažinimas bus taikomas tik šešiems mėnesiams iki prašymo pateikimo.

Kaip atlyginama žala ir papildomos išlaidos?

Kaip įprastos žalos atlyginimas, su kvitais, o ne per Huurcommissie. Nuomotojas yra atsakingas, jei žala priskirtina nuomotojui ar samdytiems rangovams.

Sugadinti baldai, sugadintos grindys, papildomos išlaidos valgant ne namuose, kai virtuvė netinkama naudoti, ir papildomos šildymo išlaidos yra reikalaujamos kaip įprastiniai nuostoliai; Huurcommissie neturi jurisdikcijos jų nagrinėti.

Socialinio būsto atveju dauguma šių išlaidų yra suplanuotos socialiniame plane , dėl kurio būsto asociacija derasi su nuomininkų organizacija: kompensacija už nepatogumus, persikraustymo įnašas, laikinas būstas ir teisė grįžti. Tai yra susitarimas, o ne įstatyminė prievolė, ir ji negali panaikinti įstatyminio minimumo persikraustymo išlaidoms padengti.

Ar po renovacijos nuomos kaina gali padidėti?

Taip, patobulinimai gali pateisinti didesnę nuomos kainą. Reguliuojamų ir vidutinės nuomos kainų būstų nuomos padidinimą riboja taškų sistema, o siūlomą padidinimą galite patikrinti Namų ūkio komisijoje.

Reglamentuojamiems namams, o nuo 2024 m. liepos 1 d. priimto Įperkamos nuomos įstatymo ( pranc. Wet betaalbare huur ) įsigaliojimo – ir vidutinės nuomos kainos namams, maksimali nuomos kaina nustatoma pagal taškų sistemą ( pranc. woningwaarderingsstelsel ). Apšiltinimas, nauja virtuvė arba geresnė energinė klasė prideda taškų ir atitinkamai padidina maksimalią sumą; viršijant reglamentuojamą ribą, lemia nuomos sąlygos.

Nuomos padidinimas po atliktų patobulinimų yra pasiūlymas, o ne sprendimas. Reguliuojamo arba vidutinės nuomos būsto nuomininkas, kuris su pasiūlymu nesutinka, gali paprašyti Nuomos komisijos patikrinti jį pagal taškų sistemą ir metinį maksimalų padidinimą, kurį vyriausybė nustato kiekvienais metais. Skubūs remonto darbai savaime nepateisina padidinimo.

Liberalizuotų namų nuomininkai yra silpnesnėje padėtyje nuomos atžvilgiu ir turėtų atidžiai perskaityti savo sutartį, nes ten indeksavimo sąlyga daugiausia lemia, kas vyksta. Šios sąlygos peržiūra prieš pasirašymą yra pigiausia įmanoma apsauga, kaip nurodyta mūsų pastaboje dėl teisinių konsultacijų dėl sutarčių .

Ką turi sutvarkyti nuomotojas, kol vyksta darbai?

Namas turi būti tinkamas gyventi, svarbiausi įrenginiai turi veikti arba būti pakeisti, o nepatogumai turi būti kuo labiau apriboti. Šios įprastos prievolės nesustoja dėl to, kad vykdomas projektas.

Vanduo, elektra, šildymas ir sanitarija yra būtini įrenginiai: jei jų tiekimas nutrūksta, nuomotojas privalo pasiūlyti tinkamą alternatyvą arba sutikti, kad pagal 7:207 straipsnį mokėtina nuomos mokesčio lengvata. Nuomotojas ir rangovai negali įeiti be jūsų sutikimo, išskyrus avarinius atvejus; susitarimai turi būti sudaromi raštu.

Triukšmą, dulkes ir darbo valandas reglamentuoja statybos darbų aplinkosaugos taisyklės ir visos leidimų sąlygos. Be šių priemonių, nuomotojas privalo apriboti nepatogumus tokiomis priemonėmis kaip dulkių tinkleliai, laikina virtuvė ar baldų sandėliavimas ir lieka atsakingas jums už rangovus. Pačių darbų kokybė priklauso nuo Nyderlandų statybos įstatymų ; mūsų gairės statybininkams ir rangovams apima šią sritį.

Nuo 2023 m. liepos 1 d. įsigaliojo Geros nuomos įstatymas (pranc. Wet goed verhuurderschap ), įpareigojantis nuomotojus raštu informuoti nuomininkus apie jų teises ir draudžiantis bauginimą. Įstatymą vykdo savivaldybė, o ne Nuomos komisija, ir jis nesuteikia nuomininkams veto teisės dėl renovacijos. Nuomotojas, kuris naudojasi darbais, kad darytų spaudimą nuomininkui išsikraustyti, elgiasi taip, kaip numatyta įstatyme.

Užstatas padengia nuomininko padarytą žalą, o ne darbus ar rangovų padarytą žalą. Datuota nuotraukų knyga arba bendra apžiūros ataskaita prieš pradedant darbus apsaugo abi šalis.

Ar svarbu, ar jūsų nuomojamas būstas yra bendrija, ar privatus asmuo?

Įstatyminės taisyklės yra vienodos visiems nuomotojams. Skiriasi tik su jomis susijęs konsultavimo procesas, kuris socialinio būsto srityje yra daug labiau išplėtotas.

Civilinio kodekso 7:220 straipsnis taikomas kiekvienam nuomotojui. Socialiniame sektoriuje Nuomininkų ir nuomotojų konsultavimo įstatymas (pranc. Wet op het overleg huurders verhuurder ) taip pat suteikia pripažintai nuomininkų organizacijai teisę gauti informaciją, konsultacijas ir patarimus dėl renovacijos planų prieš suskaičiuojant septyniasdešimt procentų.

Privatūs nuomininkai turi tas pačias įstatymines teises, tačiau paprastai jomis naudojasi individualiai, todėl rašytinis pasiūlymas yra dokumentas, pagal kurį viskas vertinama. Septyniasdešimties procentų taisyklė taikoma ir privatiems kompleksams, kuriuose yra dešimt ar daugiau butų. Mūsų jūsų, kaip nuomininko, teisių apžvalga taikoma abiem sektoriams; skirtumai, palyginti su verslo nuoma, išdėstyti mūsų nekilnojamojo turto teisės ir komercinės nuomos teisės palyginime.

Nuomotojai, turintys laikinas nuomos sutartis, prieš pradėdami dirbti turėtų pasitikrinti savo padėtį, žr. mūsų straipsnį apie laikiną nekilnojamojo turto nuomą . Investuotojai turėtų atsižvelgti į nuomininko padėtį vertindami, kaip aptarta Nyderlandų nekilnojamojo turto ir dažnų Nyderlandų nuosavybės teisės spąstų skyriuose.

Kur sprendžiami ginčai dėl renovacijos?

Nuomos lygiai, nuomos padidinimai, komunaliniai mokesčiai ir laikini nuomos sumažinimai reguliuojamiems ir vidutinės nuomos būstams yra sprendžiami Namų ūkio komisijoje (Huurcommissie). Visa kita – apylinkės teisme. Tinkamo teismo pasirinkimas yra svarbus, nes šių dviejų institucijų kompetencija yra smarkiai pasidalijusi.

Nuomos komisija nagrinėja nuomos lygio, siūlomo padidinimo, aptarnavimo mokesčių ir laikino nuomos sumažinimo dėl reglamentuojamų ir vidutinės nuomos kainų būstų trūkumų klausimus. Ji ima mokestį, kuris grąžinamas bylą laimėjusiam nuomininkui, o jos sprendimai yra privalomi abiem šalims, nebent viena iš jų kreiptųsi į apylinkės teismą per sprendime nurodytą laikotarpį.

Rajono teismas sprendžia, ar renovacijos pasiūlymas yra pagrįstas, ar nuomininkas privalo bendradarbiauti, ar galima nutraukti nuomos sutartį ir dėl žalos atlyginimo. Sutrumpintas procesas ( kort geding ) galimas, kai pradėti darbai, kurie neturėjo būti pradėti. Jei jūsų skundas susijęs su proceso tvarka, o ne su rezultatu, galite pateikti skundą teismui.

Dauguma ginčų dėl renovacijos kyla dėl grafiko, patalpų ir pinigų, ir dažnai greičiau išsprendžiami derybomis. Tarpininkavimas yra realus pasirinkimas, nes nuomos sutartis paprastai tęsiasi metus.

Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį kaip nuomininkas?

Jūsų pozicija priklauso nuo rašytinio pasiūlymo ir Civilinio kodekso 7:220 bei 7:207 straipsniuose nurodytų terminų. Patikrinkite šiuos punktus:

• Patikrinkite, ar darbai yra skubūs priežiūros ar renovacijos darbai, ir ar gavote raštišką pasiūlymą.
• Patikrinkite pasiūlymą dėl datų, kambarių, alternatyvių patogumų, kompensacijos ir poveikio nuomai.
• Dešimties ar daugiau butų komplekse atkreipkite dėmesį į septyniasdešimties procentų įspėjimo datą; aštuonių savaičių laikotarpis pradedamas skaičiuoti nuo tos dienos.
• Raštiškai praneškite apie kiekvieną malonumo praradimą ir veskite dienoraštį apie dienas, kai neturėjote būtiniausių patogumų.
• Nufotografuokite namą prieš darbą ir jo metu bei išsaugokite kvitus už visas papildomas išlaidas.
• Žodinius pažadus tą pačią dieną patvirtinkite el. paštu.

Į ką, kaip nuomotojas, turėtumėte atkreipti dėmesį?

Netinkamai parengta renovacija patenka į apylinkės teismą, kur turite įrodyti, kad jūsų pasiūlymas buvo pagrįstas. Kaip paaiškinta mūsų pastaboje apie darbą su nekilnojamojo turto teisės specialistais , konsultacijos parengiamajame etape paprastai yra naudingesnės nei bylinėjimosi metu. Atkreipkite dėmesį į šiuos punktus:

• Pateikite konkretų rašytinį pasiūlymą: darbą, kambarius, datas, alternatyvias patalpas, atlyginimą ir nuomos poveikį.
• Išsaugokite įrodymus, kada ir kam pasiūlymas buvo išsiųstas.
• Dešimčiai ar daugiau butų užregistruokite kiekvieno nuomininko sutikimą, kad galėtumėte įrodyti septyniasdešimties procentų skaičiavimą.
• Biudžete numatykite bent jau įstatymuose numatytą persikraustymo išlaidų įnašą kiekvienam nuomininkui, kuris turi išsikraustyti.
• Būsto asociacijai: prieš pateikdami planą, įtraukite pripažintą nuomininkų organizaciją.
• Prieš pradedant darbus, parengti bendrą patikrinimo ataskaitą.

Ką galime padaryti dėl renovacijos su nuolatine nuoma?

Mūsų nuomos teisininkai konsultuoti nuomotojus, būsto asociacijas ir nuomininkus; daugiau apie mūsų nuomos teisininkai Eindhoven bei Amsterdam ir mūsų požiūris į Nyderlandų nekilnojamojo turto ir nuomos teisė:

• Parengiame renovacijos pasiūlymą arba įvertiname jūsų gautą pasiūlymą pagal Civilinio kodekso 7:220 straipsnį.
• Mes atliekame arba patikriname septyniasdešimties procentų procedūrą ir aštuonių savaičių laikotarpį.
• Socialinį planą deramės su būsto asociacija arba nuomininkų organizacija.
• Reikalaujame arba nesutinkame sumažinti nuomos sumą, atlyginti žalą ir įmokėti perkraustymo išlaidas.
• Mes vykdome bylas Huurcommissie arba apylinkės teisme, įskaitant sutrumpintus procesus.

Santrauka

• Skubūs darbai turi būti toleruojami pagal Civilinio kodekso 7:220 straipsnio 1 dalį, tačiau jūs išlaikote savo reikalavimus dėl nuomos sumažinimo, sutarties nutraukimo ir žalos atlyginimo.
• Renovacija jus įpareigoja tik tuo atveju, jei nuomotojo raštiškas pasiūlymas yra pagrįstas; dešimties ar daugiau butų komplekse septyniasdešimt procentų susitarimas sukuria pagrįstumo prezumpciją, kurią galite ginčyti per aštuonias savaites.
• Nuomos sutartį dėl renovacijos nutraukti galima tik teismo tvarka ir tik tuo atveju, jei darbų negalima atlikti nuomininkui esant vietoje (7:274 straipsnio 3 dalis).
• Persikėlimo išlaidos, nuomos sumažinimas ir žalos atlyginimas yra atskiri ieškiniai; apie trūkumus praneškite raštu ir stebėkite šešių savaičių ir šešių mėnesių laikotarpius Huurcommissie.
• Nuomos ir laikino nuomos sumažinimo už reguliuojamus ir vidutinės nuomos būstus klausimai sprendžiami Namų ūkio komisijoje; pagrįstumo, nutraukimo ir žalos atlyginimo klausimai – apylinkės teisme.

Dažnai užduodami klausimai