Kas pagal Nyderlandų įstatymus laikoma renovacija
Protingas pasiūlymas ir kada privalote bendradarbiauti
Renovacija, kol tęsiasi nuomos santykiai, atliekama remiantis pagrįstu pasiūlymu, nurodytu 7:220 straipsnio 2 dalyje. Nuomotojas pateikia jums planą raštu; jei pasiūlymas yra pagrįstas, privalote bendradarbiauti, o jei ne, galite atsisakyti. Pačiam pasiūlymui nėra nustatyto įstatyminio įspėjimo termino, kas stebina daugelį nuomininkų, tačiau termino nebuvimas yra abipusis: nuomotojas negali pradėti darbų remdamasis laišku, su kuriuo jūs nesutikote. Pasiūlymas vertinamas pagal jo turinį, o rimtame pasiūlyme nurodoma, ką apima darbai, kodėl reikalingas jūsų bendradarbiavimas, kiek laiko tai užtruks, kiek tai kainuos nuomotojui, koks siūlomas nuomos padidinimas ir kas jums nutiks, kol vyksta darbai. Pasiūlymą, kuriame įvardijamas nuomos padidinimas, nenurodant investicijų, slypinčių už jo, sunku įvertinti ir vien dėl šios priežasties sunku pavadinti pagrįstu. nuomotojo prievoles Nuomos sutarties sąlygos, galiojančios jūsų nuomos laikotarpiu, neišnyksta renovacijos metu; turtas turi likti tinkamas gyventi, o jūsų ramus gyvenimas turi būti gerbiamas tiek, kiek leidžia darbai. Kompleksai traktuojami kitaip. Kai renovacija susijusi su pastatu ar kvartalu, kurį sudaro bent dešimt gyvenamųjų ar verslo patalpų, sudarančių vienetą, 7:220 straipsnio 3 dalis BW preziumuoja, kad pasiūlymas yra pagrįstas, kai su juo sutinka bent septyniasdešimt procentų nuomininkų. Jei esate mažumoje, jūs nesate automatiškai įpareigotas: galite kreiptis į apylinkės teismą su prašymu priimti sprendimą, kad pasiūlymas vis dėlto yra nepagrįstas, ir tai turite padaryti per aštuonias savaites nuo tada, kai nuomotojas jums raštu praneša, kad pasiekta septyniasdešimties procentų riba. Praleidus šį terminą, pasiūlymas bus priimtas prieš jus. Tai griežčiausias terminas šioje teisės srityje.Kai nuomotojas turi nutraukti nuomos sutartį
Pats savaime renovacija nuomos sutarties nenutraukia. 7:220 straipsnio 4 dalis BW tai aiškiai nurodo, ir tai svarbu: nuomotojas negali pateikti griovimo ar iš esmės atnaujinimo kaip priežasties, kodėl jūsų nuomos sutartis tiesiog pasibaigė. Jei darbų iš tikrųjų negalima atlikti esant galiojančiai nuomos sutarčiai, nuomotojas privalo nutraukti sutartį, o gyvenamosios patalpos atveju tai reiškia įstatyminių pagrindų naudojimą. Pagal 7:274 straipsnio 1 dalies c punktą BW pagrindas yra skubus asmeninis naudojimas, o 7:274 straipsnio 3 dalies a punktas BW patvirtina, kad renovacija, kurios negalima atlikti nenutraukiant nuomos sutarties, laikoma tokiu naudojimu. Jūs galite atsisakyti priimti pranešimą. Tuomet nuomotojas turi kreiptis į apylinkės teismą, kuris nutrauks nuomos sutartį tik tuo atveju, jei bus įrodytas skubumas, jei jums yra tinkamas alternatyvus būstas ir įvertinus abi puses. Teismas taip pat nustato datą, iki kurios turite išsikelti, ir gali priteisti dalį jūsų persikraustymo išlaidų. Tai tikra kliūtis, o ne formalumas, todėl dauguma nuomotojų renkasi pagrįsto pasiūlymo būdą. Jei taip atsitiktų, iškeldinimo procesas ir neterminuotos sutarties nutraukimo taisyklės verta perskaityti prieš atsakant. Praktinis dalykas, kurio reikia laikytis: atsisakymas padidinti nuomą nėra tas pats, kas atsisakyti darbų. Teismas, kurio prašoma nutraukti jūsų nuomos sutartį, nagrinėja, ar jūs trukdote pačiai renovacijai. Pateikite raštišką prieštaravimą dėl pinigų, bendradarbiaukite su statytojais ir laikykite šiuos du klausimus atskirai.Išsikraustymas darbų metu ir perkėlimo išmoka
Kiek papildomos nuomos mokesčio galima pateisinti renovacijai
Atsakymas visiškai priklauso nuo to, kuriam segmentui priklauso jūsų būstas, ir būtent čia senesnės internete platinamos rekomendacijos dažniausiai klaidina. Reguliuojamame ir vidutinės rinkos segmentuose nuomos kainą riboja būsto vertinimo sistema (laivo apsaugos įranga, WWS), kuris vertina būstą pagal grindų plotą, oficialią WOZ vertę, patogumus, energetinį ženklinimą, lauko erdvę ir kitas savybes. Patobulinimai prideda taškų, taškai padidina maksimalią pagrįstą nuomos kainą, ir nuomotojas gali siūlyti padidinti kainą remdamasis tuo remdamasis pagal BW 7:255 straipsnį. Yra du apribojimai. Nauja nuomos kaina niekada negali viršyti maksimalios leistinos kainos, todėl nuomotojas, kuris jau ima maksimalią kainą, iš darbų nieko negauna. Padidėjimas apskaičiuojamas pagal faktines investicijas: Namų ūkio komisija taiko politikos gaires, pagal kurias kiekvienam darbų tipui priskiriamas numatomas ekonominis tarnavimo laikas, investicijos padalijamos iš to tarnavimo laiko mėnesiais ir išskaičiuojamos visos nuomotojo gautos subsidijos ar dotacijos. Todėl subsidijuojama šiltinimo kaina padidina būstą daug mažiau nei nurodyta sąskaitoje faktūroje. Liberalizuotoje dalyje WWS neriboja nuomos kainos, o Namų ūkio komisija neturi jokios įtakos šiam lygiui. Vietoj to, tai, kas reglamentuoja jūsų... sutartisJei sutartyje yra indeksavimo sąlyga, nuomotojas privalo jos laikytis; jei joje yra sąlyga, leidžianti papildomą padidinimą po patobulinimų, ta sąlyga yra pagrindas, o jos formuluotė nustato viršutinę ribą. Nuomotojui, neturinčiam sutartinio pagrindo, reikia jūsų sutikimo, o jei jo nėra, jis turi kreiptis į apylinkės teismą. Išsamesnį metinio mechanizmo aprašymą rasite mūsų straipsnyje apie... nuomos padidėjimas Nyderlanduose.Kuriame segmente yra jūsų namas ir kodėl jis pasikeitė 2024 m.
Nuo 2024 m. liepos 1 d. „Wet betaalbare huur“ padalino Nyderlandų nuomos rinka į tris segmentus, o ne du, ir riba eina per WWS balą. Iki 143 balų imtinai savarankiškas būstas yra reguliuojamas socialinis būstas. Nuo 144 iki 186 balų imtinai jis patenka į vidutinės rinkos segmentą, kuris buvo liberalizuotas iki tos datos ir dabar taip pat kontroliuojamas nuomos kainomis. Nuo 187 balų jis liberalizuojamas, o nuomos kaina yra tokia, kokia susitaria šalys. Praktinės pasekmės yra didelės. Dviejuose kontroliuojamuose segmentuose nuomos kaina negali viršyti maksimalios balų leidžiamos sumos, o nuomininkas, manontis, kad pradinė nuomos kaina yra per didelė, gali paprašyti Huurcommissie ją patikrinti per šešis mėnesius nuo nuomos pradžios pagal BW 7:249 straipsnį. Nuomojantys kontroliuojamą būstą savininkai, sudarydami sutartį, privalo nurodyti balų skaičių ir atitinkamą maksimalią nuomos kainą. Taškų ribos ir su jais susijusios maksimalios nuomos kainos nustatomos Besluit huurprijzen woonruimte ir indeksuojamos kiekvienais metais; Huurcommissie skelbia skaičiavimo įrankį, kuris taiko galiojančias taisykles, ir būtent šiuo įrankiu, o ne straipsnyje pateiktu skaičiumi, reikėtų remtis. Antrąjį tos vasaros pakeitimą lengva nepastebėti. Nuo 2024 m. liepos 1 d. įsigaliojęs įstatymas „Wet vaste huurcontracten“ vėl įtvirtino neterminuotą nuomą gyvenamosioms patalpoms kaip normą: terminuota nuoma dabar yra išimtis, leidžiama tik įstatyme išvardytais atvejais. Gairės, kuriose teigiama, kad nuomotojas gali tiesiog leisti dvejų metų sutarčiai pasibaigti, kad galėtų atlikti renovaciją tarp nuomos sutarčių, apibūdina padėtį iki 2024 m. ir nebegalioja daugumai gyvenamųjų patalpų nuomos atvejų. Komercinės patalpos yra visiškai kitokia tvarka, kaip rodo mūsų palyginimas su... komercinės nuomos ir nekilnojamojo turto taisyklės ir mūsų straipsnis apie komercinės nuomos teisės poveikis verslui išdėstyti.Metinis nuomos padidinimas ir jį lemiantys terminai
Kartu su bet kokiu renovacijos padidinimu yra ir įprastas metinis padidinimas, ir abu šie padidinimai dažnai siūlomi tame pačiame laiške. Laikykite juos atskirai, nes jiems taikomos skirtingos taisyklės. Nuomos kaina gali būti padidinta vieną kartą per dvylika mėnesių. BW 7:252 straipsnis reikalauja, kad nuomotojas pateiktų pasiūlymą raštu likus ne mažiau kaip dviem mėnesiams iki naujos nuomos įsigaliojimo datos ir nurodytų dabartinę nuomos kainą, siūlomą nuomos kainą, įsigaliojimo datą ir kaip galite pateikti prieštaravimą. Pavėluotas arba nepraneštas pasiūlymas yra ydingas ir jam galima prieštarauti vien dėl šios priežasties. Kontroliuojamų būstų atveju maksimalus procentas kasmet nustatomas ministro įsakymu ir skiriasi priklausomai nuo segmento; liberalizuotų būstų atveju lubos nustatomos sutartyje, atsižvelgiant į įstatyminį metinio padidinimo limitą, kurį įstatymų leidėjas išplėtė viduriniams ir aukštesniems segmentams. Ieškokite procento, kuris taikomas jūsų segmentui atitinkamais metais, o ne manykite, kad praėjusių metų skaičius vis dar galioja. Jei nesutinkate, pasakykite tai raštu iki siūlomos įsigaliojimo datos. Tyla nėra neutrali: įsigalioja neprieštaraujantis pasiūlymas. Jei prieštaraujate, nuomotojas, norintis padidinti nuomotojo kainą, turi kreiptis į Nuomos komisiją, ir pagal BW 7:253 straipsnį tam skiriami trys mėnesiai nuo siūlomos įsigaliojimo datos. Padidinimui po pagerinimo taikomas tas pats trijų mėnesių laikotarpis, skaičiuojamas nuo tos dienos, kai turėjo įsigalioti siūloma nauja nuomos kaina. Šalis, nepatenkinta Nuomos komisijos sprendimu, turi aštuonias savaites nuo sprendimo išsiuntimo dienos kreiptis į apylinkės teismą pagal BW 7:262 straipsnį; jei nė viena šalis nepatenkina, laikoma, kad šalys susitarė dėl Nuomos komisijos sprendimo.Kur prieštarauti: Huurcommissie arba apylinkės teismas
Netinkamo teismo pasirinkimas švaisto mėnesius, todėl verta būti tiksliam. Nuomos komisija (Huurcommissie) sprendžia klausimus dėl kontroliuojamų būstų nuomos lygio: pradinės nuomos, metinio padidinimo, padidinimo po patobulinimų, komunalinių paslaugų mokesčių ir nuomos sumažinimo dėl defektų. Ji negali spręsti dėl liberalizuotos nuomos lygio ir nesprendžia, ar pats renovacijos pasiūlymas yra pagrįstas. Šis klausimas priklauso apylinkės teismui, kuris taip pat yra bet kokių ginčų dėl liberalizuotos nuomos, indeksavimo sąlygos ir nuomos sutarties nutraukimo nagrinėjimo vieta. Nuomos komisijos procedūra yra sąmoningai prieinama. Jūs pateikiate prašymą kartu su nuomos sutartimi, nuomotojo laišku ir savo įrodymais; mokestis yra nedidelis ir grąžinamas laimėjusiai šaliai. Sprendimas yra privalomas abiem šalims, nebent viena iš jų per aštuonių savaičių laikotarpį kreipiasi į apylinkės teismą. Nemokamą pirmosios eilės konsultaciją teikia Juridinis Loketas ir... nuomos teisininkas verta kreiptis, kai sumos ar darbai tampa dideli. Jei byla pasiekia teismą ir yra nepalanki jums, mūsų pastaba dėl kaip apskųsti sprendimą paaiškina, kas toliau. Vienas aktualus klausimas nusipelno dėmesio. Daugelyje liberalizuotų nuomos sutarčių yra nuostata, leidžianti nuomai didėti infliacijos ir fiksuoto papildomo procento dydžiu. Keletas Nyderlandų teismų nusprendė, kad tokia nuostata gali būti nesąžininga pagal ES vartotojų teisę, kai nuomininkas yra vartotojas, todėl visa nuostata nebegalioja, o yra sumažinama iki infliacijos elemento. Teismų praktika vis dar formuojasi, o rezultatas priklauso nuo vartojamos formuluotės, tačiau tai rimtas argumentas, ir jis sėkmingai nagrinėjamas. Jei jūsų sutartyje yra tokia nuostata, paprašykite, kad ji būtų perskaityta atsižvelgiant į taisykles dėl... nesąžiningos sutarties sąlygos prieš sumokėdami padidinimą.Failo kūrimas prieš pateikiant prieštaravimą
Šio pobūdžio ginčai laimimi remiantis dokumentais. Išsaugokite nuomos sutartį ir visus jos priedus, nuomotojo renovacijos pasiūlymą ir jo specifikaciją, nuomos padidinimo laiškus su jų gavimo datomis, savo rašytinius prieštaravimus ir sumokėtų sumų įrodymus. Paprašykite nuomotojo pateikti detalizuotą investicijų ataskaitą ir bet kokios subsidijos įrodymus: turite teisę patikrinti skaičiavimą, o nuomotojas, kuris nepateiks skaičių, susilpnins savo paties argumentus. Nufotografuokite turtą prieš pradedant darbus ir jiems vykstant, atkreipkite dėmesį į darbų pradžios, pabaigos ir pabaigos datas. Jei sutrikdymas viršija tai, kas buvo siūlyta, šis įrašas yra tai, kas pagrindžia prašymą sumažinti nuomą. Bendrieji mūsų vadovo punktai... orientacija Nyderlandų nuomos teisėje kreiptis ir čia, ir žinant ko gali reikalauti nuomininkas korespondencija išlieka trumpa.Nuoma kaip emigrantui arba komandiruotam darbuotojui
Pilietybė neturi jokios reikšmės nė vienam iš aukščiau išvardytų dalykų. Civilinio kodekso 7 knygoje numatytos apsaugos yra privalomos ir negali būti panaikintos, nepriklausomai nuo kalbos, kuria sudaryta sutartis, ir nuo to, kas joje sakoma apie nuomininko sutikimą su būsimais padidinimais. Vertimas į anglų kalbą yra patogus, tačiau tais atvejais, kai olandų ir anglų kalbų versijos skiriasi, bus aiškinamas olandų tekstas, todėl prieš pasirašydami perskaitykite abi kalbas. Dvi situacijos reikalauja ypatingo atidumo. Kai apgyvendinimas organizuojamas per darbdavį arba agentūrą, nustatykite, kam priklauso turtas, o kas yra jūsų nuomotojas, nes sąskaitas faktūras siunčianti šalis ne visada yra ta, kuri prisiima įsipareigojimus. O kai būstas ir darbas yra įtraukti į tą pačią sutartį, darbo nutraukimas gali turėti įtakos teisei pasilikti; tai skiriasi nuo įprastos gyvenamosios nuomos ir turėtų būti patikrinta prieš paskelbiant apie renovaciją, o ne po jos. metinio didinimo taisyklės taikykite tą patį, kai žinosite, kuriame segmente yra būstas.Ką Law and More gali padaryti
Mūsų nuomos ir nekilnojamojo turto teisininkai Vertiname renovacijos pasiūlymus, patikriname, ar siūlomas padidinimas atitinka investicijas ir argumentus, vedame procesus Nuomos komisijoje ir apylinkės teisme, taip pat konsultuojame nuomotojus, kaip teisingai atlikti procedūrą iš pirmo karto. Jei gavote pasiūlymą ar padidinimą ir nesate tikri, ar jis pagrįstas, atsiųskite mums laišką ir nuomos sutartį, ir mes jums pasakysime jūsų poziciją.Dažnai užduodami klausimai
Nuomotojai, didindami nuomos kainą po renovacijos, privalo laikytis griežtų teisinių procedūrų, o nuomininkai turi aiškias teises ginčyti tokį padidinimą oficialiais kanalais. Bet kokio padidinimo dydis priklauso nuo faktinių išlaidų, patobulinimų trukmės ir nuo to, ar turtas yra reglamentuojamas, ar liberalizuotas.Kokie yra teisiniai nuomos kainų padidėjimo apribojimai po renovacijos Nyderlanduose?
Nuomos padidėjimas apskaičiuojamas nuomotojo investiciją padalijus iš patobulinimo ekonominio gyvavimo laikotarpio mėnesių skaičiaus. Nuomos komisija skelbia politikos vadovą, kuriame išvardyti konkretūs renovacijos darbai ir jų numatoma vidutinė gyvavimo trukmė.
Skaičiavimams įtakos turi tik faktinės išlaidos. Jei jūsų nuomotojas gavo subsidijų ar dotacijų tvarumo priemonėms, prieš skaičiuojant mėnesinį nuomos padidėjimą, jas reikia atimti iš bendros investicijos sumos.
Neliberalizuotam būstui nauja nuomos kaina negali viršyti maksimalios bazinės nuomos kainos (kale huur) net ir po renovacijos. Ši riba suteikia svarbią apsaugą nuomininkams, gyvenantiems reguliuojamame būste.
Kiek laiko nuomotojas turi pranešti apie nuomos kainos kėlimą dėl renovacijos?
Prieš pradėdamas bet kokius darbus, jūsų nuomotojas privalo pateikti jums pagrįstą renovacijos pasiūlymą. Šiame pasiūlyme turi būti nurodytas numatomų darbų pobūdis, finansinės pasekmės nuomotojui ir siūlomas nuomos padidinimas.
Įstatymas nenurodo tikslaus pasiūlymo pateikimo termino. Tačiau jūsų nuomotojas negali tiesiog primesti pakeitimų ar pradėti darbų be jūsų sutikimo.
Jei jūs ir jūsų nuomotojas susitariate, nauja nuomos kaina įsigalioja pagal jūsų sutartas sąlygas. Jei nesutinkate, prašymą Nuomos komisijai reikia pateikti per tris mėnesius nuo tos dienos, kurią turėjo įsigalioti siūloma nauja nuomos kaina.
Kas pagal Nyderlandų įstatymus laikoma esminiu remontu, pateisinančiu nuomos padidinimą?
Nyderlandų civilinio kodekso 7:220(2) straipsnyje renovacija apibrėžiama kaip „griovimas, pakeičiant jį nauja statyba, arba dalinis atnaujinimas, pakeičiant ar papildant esamą statinį“. Darbai turi pagerinti jūsų gyvenimo kokybę.
Tvarumo priemonės gali būti laikomos renovacija, jei jos atitinka šį apibrėžimą. Pavyzdžiui, pastato apšiltinimas, didelio efektyvumo stiklų įrengimas arba šilumos siurblio įrengimas.
Ne kiekvienas remonto ar priežiūros darbas laikomas renovacija. Jūsų nuomotojas negali didinti nuomos mokesčio už įprastinę priežiūrą ar smulkius pataisymus, kurie tiesiog palaiko turtą esamoje būklėje.
Ar nuomininkai turi teisę į kompensaciją, jei renovacija labai sutrikdo jų gyvenimo sąlygas?
Jei dėl renovacijos jums reikia laikinai persikelti, jūsų nuomotojo pasiūlyme turi būti nurodytas laikinas alternatyvus apgyvendinimas. Nuomotojas taip pat turi nurodyti perkėlimo išmoką, kurią jums mokės.
Renovacijos pasiūlymo pagrįstumas apima ir darbų poveikio jums įvertinimą. Teismas arba Nuomos komisija, vertindama pasiūlymą, įvertins, ar nuomotojas tinkamai atsižvelgė į šiuos sutrikimus.
Jums ne visada priklauso kompensacija už kiekvieną nepatogumą. Svarbiausias veiksnys yra tai, ar sutrikdymas yra toks didelis, kad būtinas laikinas perkėlimas.
Kokių procedūrų turi laikytis nuomotojai, norėdami teisėtai padidinti nuomą po renovacijos?
Prieš atlikdamas bet kokius nuomojamo turto pakeitimus, jūsų nuomotojas pirmiausia turi gauti jūsų sutikimą. Jis negali atlikti pakeitimų vienašališkai.
Renovacijos pasiūlymas turi būti pagrįstas ir apimti konkrečius klausimus. Tai apima darbų pobūdį, kodėl jūsų bendradarbiavimas yra būtinas, finansines pasekmes nuomotojui ir siūlomą nuomos padidinimą.
Jei atsisakysite pasiūlymo, jūsų nuomotojas gali kreiptis į apylinkės teismą, kad šis įvertintų, ar pasiūlymas yra pagrįstas. Liberalizuotų objektų atveju nuomotojai turi kreiptis tiesiai į apylinkės teismą.
Neliberalizuotam turtui nuomotojai gali kreiptis į Nuomos komisiją.
Ar nuomininkas gali ginčyti nuomos padidinimą ir, jei taip, kaip šis procesas teisiškai tvarkomas Nyderlanduose?
Turite teisę atmesti savo nuomotojo renovacijos pasiūlymą, jei manote, kad jis yra nepagrįstas. Jūsų nuomotojas negali tęsti darbų be jūsų sutikimo arba teismo sprendimo jam palankiu pagrindu.
Jei susitarimo nepavyksta pasiekti, jūs arba jūsų nuomotojas galite kreiptis į Nuomos komisiją arba apylinkės teismą. Tinkama institucija priklauso nuo to, ar jūsų turtas yra liberalizuotas, ar ne.
Nuomos komisija arba teismas nustatys, ar nuomos padidinimas yra pagrįstas, ir apskaičiuos atitinkamą sumą. Priimdami šį sprendimą, jie atsižvelgia į nuomotojo išlaidas ir patobulinimų ekonominį gyvavimo ciklą.
Jei teismas pasiūlymą pripažins pagrįstu, bet jūs vis tiek atsisakote bendradarbiauti atliekant pačius darbus (ne tik didinant nuomą), jūsų nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7:274(1) straipsnį.
