Nekilnojamojo turto teisininkas
Nyderlanduose

Ar jūsų namo pirkimas gali žlugti, ar po perdavimo aptikote rimtų defektų, ar jūsų rangovas atlieka prastą darbą? Nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose padeda jums prieš pasirašant sutartį ir kilus ginčui. Šiame puslapyje galite perskaityti, kurios Nyderlandų taisyklės taikomos nekilnojamojo turto pirkimui, nuomai, statybai ir valdymui, kokie terminai taikomi ir kaip mes jums padedame.

Klientų įvertinimas Law & More 9.6 iš 10 Klientų istorijos, Nyderlandų atsiliepimų platforma (81 atsiliepimas, 2026 m. spalio mėn. duomenimis).

Kada jums reikia nekilnojamojo turto teisininko Nyderlanduose?

Jums reikia nekilnojamojo turto teisininko, kai prieš pasirašant reikia patikrinti nekilnojamojo turto sutartį arba kai kyla ginčas dėl nuosavybės. Standartinio namo pirkimo atveju teisininkas nėra teisiškai privalomas, tačiau ankstyva konsultacija dažnai padeda išvengti brangių klaidų.

Klientai pas mus kreipiasi tokiomis situacijomis kaip:

• pirkėjas arba pardavėjas nori nutraukti pirkimo–pardavimo sutartį arba reikalauja 10 procentų kainos dydžio baudos;
• po perdavimo radote defektų, apie kuriuos pardavėjas turėjo pranešti, pavyzdžiui, drėgmės, pamatų problemų ar asbesto;
• jūsų rangovas vėluoja atlikti darbus, pateikia nekokybišką darbą arba ima mokestį už papildomus darbus, kurių neužsakėte;
• turite ginčą su savo nuomininku ar savininku dėl nuomos, išlaikymo, sutarties nutraukimo ar iškeldinimo;
• savininkų bendrija priima sprendimą, kurį norite panaikinti;
• kyla konfliktas su kaimynais dėl ribos, kelio teisės ar medžių;
• Investuojate į Nyderlandų nekilnojamąjį turtą per įmonę ir jums reikia pagalbos rengiant ir peržiūrint sandorio dokumentus.

Kai kurie nekilnojamojo turto teisės terminai yra trumpi, pavyzdžiui, vienas mėnuo savininkų asociacijos sprendimui apskųsti. Po perdavimo ar perdavimo jūsų derybų pozicija dažnai būna silpnesnė, todėl veikite iš anksto.

Kokiomis susijusiomis paslaugomis galime Jums padėti?

Konkretūs šios teisės srities klausimai nagrinėjami išsamiau šiuose puslapiuose.

• Nuomos teisės advokatas
• Statybų teisininkas

Į ką reikėtų atkreipti dėmesį perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą?

Privataus pirkėjo būsto pirkimas turi būti įformintas raštu (Nyderlandų civilinio kodekso 7:2 straipsnis). Pagal Nyderlandų civilinio kodekso 3:89 straipsnį, savininku tampama tik tada, kai įregistruojamas notarinis perleidimo aktas. Registracija atliekama Nekilnojamojo turto registro (Kadaster) viešuosiuose registruose.

Ar yra apsigalvojimo laikotarpis?

Privatus asmuo, perkantis būstą, turi trijų dienų apsisprendimo laikotarpį nuo pasirašytos pirkimo-pardavimo sutarties gavimo. Po to pirkimas tampa privalomas, nebent taikoma sąlyga, pavyzdžiui, finansavimo sąlyga. Tokia sąlyga galioja tik tuo atveju, jei ją laiku ir teisingai panaudojate. Atidžiai patikrinkite datas sutartyje.

Koks yra notaro vaidmuo?

Nekilnojamojo turto perleidimui visada reikalingas civilinės teisės notaras (notaras), kuris surašo aktą ir jį įregistruoja. Notaras yra nešališkas ir veikia abiejų šalių vardu. Nekilnojamojo turto teisininkas, priešingai, veikia tik jūsų vardu ir gali derėtis dėl sutarties sąlygų jūsų vardu.

O kas, jeigu partija nevykdo savo pasirodymo?

Jei viena šalis nevykdo sutarties, kita šalis gali pateikti pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą ir tada reikalauti sutarties įvykdymo, nutraukimo arba žalos atlyginimo. Daugelyje standartinių pirkimo-pardavimo sutarčių yra numatyta 10 procentų pirkimo kainos bauda. Teismas gali sumažinti baudą, jei visiškas jos taikymas būtų akivaizdžiai nepriimtinas (Nyderlandų civilinio kodekso 6:94 straipsnis). Nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose patikrina šias sąlygas. Skaitykite daugiau apie preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir jos riziką.

Ką galite padaryti dėl paslėptų defektų?

Nekilnojamasis turtas turi turėti savybes, kurių galite tikėtis pagal pirkimo-pardavimo sutartį (Nyderlandų civilinio kodekso 7:17 straipsnis). Jei taip nėra, tai yra neatitikimas ir galite laikyti pardavėją atsakingu.

Jūsų galimybės priklauso nuo pardavėjo pareigos atskleisti informaciją ir pirkėjo pareigos ištirti. Pardavėjas privalo pranešti apie jam žinomus defektus. Pirkėjas privalo ištirti tai, ką jis pagrįstai galėjo nustatyti, pavyzdžiui, atlikdamas pastato apžiūrą. Sutartyje esanti amžiaus sąlyga arba asbesto sąlyga gali apriboti jūsų teises.

Privalote pranešti pardavėjui per protingą laiką nuo defekto aptikimo (Nyderlandų civilinio kodekso 7:23 straipsnis). Vartotojui, perkančiam iš profesionalaus pardavėjo, pranešimas per du mėnesius bet kokiu atveju yra laikomas laiku. Pretenzijai iš esmės taikomas dvejų metų senaties terminas nuo šio pranešimo. Nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose įvertina, prireikus pasitelkdamas statybos ekspertą, ar defektas buvo jums matomas.

Kokios taisyklės taikomos gyvenamųjų ir komercinių patalpų nuomai?

Nyderlandų nuomos teisė, esanti Civilinio kodekso 7 knygoje, aiškiai atskiria gyvenamąją ir komercinę nuosavybę. Gyvenamųjų patalpų nuomininkai naudojasi plačia apsauga: nuomos sutartis pasibaigia tik tuo atveju, jei nuomininkas sutinka arba jei taip nusprendžia apylinkės teismas (7:272 ir 7:274 straipsniai).

Nuo 2024 m. liepos 1 d. gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys iš principo yra neterminuotos, remiantis Terminuotų nuomos sutarčių įstatymu (pranc. Wet vaste huurcontracten). Nuo tos pačios datos Įperkamos nuomos įstatymas išplėtė nuomos reguliavimą, įtraukdamas didelę dalį vidutinės nuomos segmento. Nuomotojai taip pat privalo laikytis Geros nuomos įstatymo, galiojančio nuo 2023 m. liepos 1 d., kuris apriboja užstatą iki dviejų mėnesių bazinės nuomos sumos.

Prekybos patalpos ar biuro patalpos?

Komerciniam turtui taikomi du režimai:

• Mažmeninės prekybos, svetingumo ir amatų patalpoms taikomas Nyderlandų civilinio kodekso 7:290 straipsnis. Nuomos sutarties terminas iš esmės yra penkeri plius penkeri metai, o nuomotojas gali nutraukti sutartį tik įstatymų numatytais pagrindais.
• Biurams ir kitoms komercinėms patalpoms taikomas Nyderlandų civilinio kodekso 7:230a straipsnis. Nuomininkas turi tik ribotą apsaugą nuo iškeldinimo pasibaigus nuomos sutarčiai.

Šis skirtumas turi didelių finansinių pasekmių tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose pirmiausia patikrina, kuris režimas taikomas. Daugelyje komercinių nuomos sutarčių naudojamas ROZ modelis, kurio bendrosios nuostatos kai kuriose vietose nukrypsta nuo įstatymų. Mūsų teisininkai peržiūri nuomos sutartis prieš jums jas pasirašant ir sprendžia ginčus dėl nuomos, defektų ir iškeldinimo. Įstatyminės nuomos taisyklės pateikiamos svetainėje wetten.overheid.nl (7 knyga, olandų kalba).

Kokios jūsų teisės statybos ir renovacijos metu?

Pagal statybos sutartį rangovas įsipareigoja pastatyti ir pristatyti darbą (Nyderlandų civilinio kodekso 7:750 straipsnis). Nuo 2024 m. sausio 1 d. taikomas Statybos kokybės užtikrinimo įstatymas (pranc. Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Rangovas dabar taip pat atsako už defektus po pristatymo, kurie nebuvo aptikti pristatymo metu, nebent jie negali būti priskirti jam.

Rangovas, dirbantis privačiam klientui, privalo pateikti užbaigimo bylą (7:757a straipsnis). Privatus klientas gali įnešti notarui ne daugiau kaip 5 procentus sutarties kainos (7:768 straipsnis). Šis užstatas užtikrina pristatymo metu nustatytų defektų pašalinimą. Pretenzija dėl statybos defekto gali būti pareikšta ne vėliau kaip po dvidešimties metų nuo pristatymo (7:761 straipsnis).

Papildomi darbai yra darbai, neatitinkantys pradinio užsakymo. Rangovas iš principo gali imti didesnę kainą tik tuo atveju, jei laiku jus įspėjo (7:755 straipsnis). Išimtis taikoma papildomoms išlaidoms, kurias turėjote suprasti patys. Visada raštu užrašykite pakeitimus ir jų kainą.

Verslo projektuose dažnai naudojamos UAV 2012 arba UAV-GC 2005 standartinės sąlygos. Pagal jas ginčai paprastai perduodami spręsti Nyderlandų statybų pramonės arbitražo tarybos (Raad van Arbitrage voor de Bouw) arbitražui. Nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose įvertina, ar geresnis kelias yra arbitražas, ar teismas.

Ką jums reiškia savininkų asociacijos, nuomos teisė ir kaimynų teisė?

Įsigiję butą, įgyjate teisę į butą ir automatiškai tampate savininkų bendrijos (Vereniging van Eigenaars, VvE) nariu. Padalijimo aktas ir jo nuostatai nustato, kurios dalys yra privačios ir kaip paskirstomos išlaidos.

Savininkų bendrija privalo kasmet rezervuoti lėšas pagrindiniams priežiūros darbams (Nyderlandų civilinio kodekso 5:126 straipsnis). Rezervas sudaromas pagal ilgalaikį priežiūros planą arba yra ne mažesnis kaip 0.5 procento atstatymo vertės. Jei nesutinkate su susirinkimo sprendimu, per vieną mėnesį galite prašyti apylinkės teismo jį panaikinti (5:130 straipsnis). Prieš pirkdami paprašykite advokato peržiūrėti bendrijos dokumentus, protokolus ir rezervus.

Kokios kitų asmenų teisės gali apriboti jūsų nuosavybę?

Nuosavybės teisę gali apriboti kitų asmenų teisės, kurios įregistruojamos viešuosiuose registruose ir parduodant pereina naujajam savininkui. Taisyklės pateiktos Nyderlandų civilinio kodekso 5 knygoje.

• Nuomos teisė (pranc. erfpacht) suteikia teisę naudoti kito asmens žemę, paprastai už metinę žemės nuomą (5:85 straipsnis). Patikrinkite terminą ir peržiūros datas, ypač... Amsterdam, kur daug žemės išnuomojama pagal nuomos teisę. Nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose perskaito nuomos sąlygas prieš perleidimą.
• Užstatymo teisė (pranc. opstalrecht) suteikia teisę nuosavybės teise valdyti pastatus ar statinius kito asmens žemėje, joje ar virš jos (5:101 straipsnis), pavyzdžiui, saulės baterijas ant kito asmens stogo.
• Servitutas – tai vieno sklypo našta kito sklypo naudai, pavyzdžiui, kelio teisė (5:70 straipsnis).

Kaimynų teisė taip pat yra 5 knygoje. Jūs negalite sukelti savo kaimynams neteisėto trikdymo, pavyzdžiui, triukšmo ar kvapo (5:37 straipsnis). Medžiai iš principo turi stovėti bent dviejų metrų atstumu nuo ribos, gyvatvorės ir krūmai – pusės metro atstumu (5:42 straipsnis).

Ko investuotojai ir įmonės turėtų paklausti Nyderlandų nekilnojamojo turto teisininko?

Užsienio investuotojai ir įmonės dažnai valdo Nyderlandų turtą per uždarąją akcinę bendrovę (BV). Sandorio struktūra – akcijų sandoris ar turto sandoris – turi pasekmių pagal įmonių teisę ir mokesčių teisę. Nekilnojamojo turto teisė ir įmonių teisė susijungia viename sandoryje, atliekant išsamų nuosavybės, nuomos, leidimų ir įsipareigojimų patikrinimą.

Įmonių teisės dalis apima įmonės struktūrą, akcijų pirkimo-pardavimo sutartį ir garantijas. Pirkėjas paprastai moka perleidimo mokestį (pranc. overdrachtsbelasting), kurį surenka notaras. Mokesčių tarifai skiriasi savininkų užimtiems būstams, investuotojų įsigytiems būstams ir negyvenamajam turtui, ir jie reguliariai keičiasi. Jauni pirmą kartą perkantys būstą gali gauti išimtį, atsižvelgiant į tam tikrą vertės ribą. Šiais klausimais bendradarbiaujame su jūsų mokesčių konsultantu.

Planavimas ir leidimai priklauso administracinės, o ne civilinės teisės sričiai. Todėl nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose derina nekilnojamojo turto teisę su administracine teise. Nuo 2024 m. sausio 1 d. zonavimą ir leidimus reglamentuoja Aplinkos ir planavimo įstatymas (Omgevingswet), o aplinkosaugos teisė nustato dirvožemio, triukšmo ir energijos sąlygas. Prieštaravimą dėl leidimo paprastai galima pateikti per šešias savaites. Žemę parduodanti savivaldybė iš principo privalo suteikti visoms suinteresuotoms šalims lygias galimybes. Tai išplaukia iš Aukščiausiojo Teismo 2021 m. lapkričio 26 d. sprendimo Didam byloje.

Kaip sekasi dirbti su Law & More veikia?

Nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose mūsų advokatų kontoroje dirba keturiais etapais. Kiekviename etape iš anksto aptariame, ką darome ir kiek tai apytiksliai kainuoja.

1. Priėmimas. Nemokamo įvadinio susitikimo metu aptarsime Jūsų situaciją ir terminus. Paprašysime pateikti svarbiausius dokumentus, tokius kaip pirkimo-pardavimo sutartis, nuomos sutartis ar padalijimo aktas.
2. Konsultacijos. Įvertiname jūsų teises ir pareigas bei paaiškiname jūsų riziką ir galimybes anglų arba olandų kalba.
3. Derybos. Mes pranešame apie įsipareigojimų nevykdymą arba laikome kitą šalį atsakinga ir vadovaujame deryboms. Daugelis turtinių ginčų baigiasi taikos sutartimi (vaststellingsovereenkomst) – įpareigojančia sutartimi, kuria išsprendžiamas ginčas.
4. Procesas. Jei nepavyksta susitarti, bylinėjamės apylinkės teisme, apylinkės teisme arba arbitražo tvarka, įskaitant sutrumpintą procesą ir apeliaciją.

Nuomos bylos visada nagrinėjamos apylinkės teisme. Kiti turto ieškiniai, kurių suma neviršija 25 000 eurų, nagrinėjami apylinkės teisme, o didesnės sumos – apylinkės teisme, kur advokatas yra privalomas. Sprendimą galite apskųsti apeliaciniam teismui per tris mėnesius.

Kiek kainuoja nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose? Law & More?

Advokatas pas Law & More ima nuo 250 iki 350 eurų per valandą be PVM; partnerio ima nuo 300 iki 400 eurų be PVM. Įkainį ir sąmatą visada aptariame iš anksto.

Įvadinis susitikimas nemokamas. Vienkartinis konsultacijos susitikimas be papildomos pagalbos kainuoja 300 eurų su PVM. Law & More nedirba valstybės finansuojamos teisinės pagalbos lėšomis. Mūsų advokatų kontora yra įsikūrusi adresu Marconilaan 13 in Eindhoven, turi lankymo vietą Amsterdam ir dirba klientams visoje Nyderlanduose.

Kas tvarko jūsų bylą?

Jūsų bylą tvarko Ruby van Kersbergen. Daugiau apie jos patirtį galite paskaityti mūsų komandos puslapyje.

Kokie straipsniai jums dar labiau padės?

• Nekilnojamojo turto teisė
• Nyderlandų nekilnojamojo turto teisė: kaip išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų
• Nyderlandų statybos teisė
• Nyderlandų nuomos teisės paaiškinimas
• Komercinės nuomos sutartys ir ROZ modelio nuoma
• Kaip perleidimo mokesčio pakeitimai veikia investuotojus

Dažnai užduodami klausimai

Kada turėčiau samdyti nekilnojamojo turto advokatą Nyderlanduose?

Pasamdykite nekilnojamojo turto advokatą prieš pasirašydami sutartį arba vos tik kilus ginčui dėl pirkimo, nuomos, statybos ar nuosavybės. Ankstyva konsultacija padės išvengti trumpų terminų, pavyzdžiui, vieno mėnesio, skirto apskųsti savininkų asociacijos sprendimą, praleidimo.

Ar vis dar galiu atsiimti paskolą iš būsto pirkimo?

Kaip privatus pirkėjas, turite tris dienas apsisprendimui nuo pasirašytos sutarties gavimo. Po to galite atsisakyti sutarties tik esant tam tikrai sąlygai, pavyzdžiui, finansavimo sąlygai, arba jei pardavėjas nevykdo įsipareigojimų. Atsisakymas be pagrįstos priežasties gali kainuoti baudą, dažnai 10 procentų pirkimo kainos.

Ar pardavėjas atsakingas už defektus, pastebėtus po perdavimo?

Tai įmanoma, jei turtas neturi savybių, kurių galėjote tikėtis, ir pardavėjas žinojo apie defektą, bet apie jį nepranešė. Jūs taip pat turėjote pareigą patys jį ištirti. Praneškite apie defektą pardavėjui raštu kuo greičiau po jo aptikimo.

Ar man reikia advokato ar notaro, norint įsigyti turtą?

Perleidimui būtinas notaro atstovavimas, nes tik notaras gali surašyti ir įregistruoti aktą. Teisininko nereikia, tačiau nekilnojamojo turto teisininkas Nyderlanduose, kurį pasamdo pirkėjai, gali peržiūrėti sutartį ir vienas pats atstovauti jums ginče.

Ar rangovas gali imti mokestį už papildomus darbus be mano sutikimo?

Iš principo ne. Rangovas privalo laiku jus įspėti, kad pakeitimas padidins kainą, nebent jūs pats turėjote tai suprasti. Prieš pradedant darbus, raštu užfiksuokite kiekvieną pakeitimą ir jo kainą.

Ar Law & More dirbate teisinės pagalbos srityje?

Ne Law & More nedirba valstybės finansuojamos teisinės pagalbos sąlygomis. Dirbame pagal iš anksto su jumis suderintą valandinį įkainį, o įvadinis susitikimas yra nemokamas.

Abejojate dėl savo pozicijos? Papasakokite apie savo situaciją. Per vieną darbo dieną pranešime jums, kokios yra jūsų galimybės. Susisiekite su mumis, skambinkite +31 40 369 06 80 arba rašykite el. paštu info@lawandmore.nl.

Šiame puslapyje pateikiama bendro pobūdžio informacija ir ji nepakeičia patarimų, susijusių su jūsų konkrečia situacija.