Nekilnojamojo turto teisė Nyderlanduose

Išsamus nekilnojamojo turto patikrinimas apima: Nekilnojamojo turto registro tyrimą (nuosavybės, hipotekos, areštų), zonavimo plano patikrinimą, konstrukcijų būklės ir leidimų istorijos patikrinimą, dirvožemio užterštumo sertifikatus, VvE dokumentus (butams), nuomos sutartis ir komunalinių paslaugų mokesčius bei aplinkosaugos ir asbesto ataskaitas. Komercinio nekilnojamojo turto atveju taip pat svarbios nuomos pajamos, laisvų patalpų rizika ir rinkos vertė. Law & More koordinuoja visą deramo patikrinimo procesą.

Kai vartotojas perka būstą, įstatymas suteikia trijų dienų apsisprendimo laikotarpį nuo pasirašytos pirkimo-pardavimo sutarties gavimo. Per šį laikotarpį pirkėjas gali atsisakyti pirkimo nenurodydamas jokios priežasties ir nemokėdamas baudos. Apsisprendimo laikotarpis turi būti bent dvi darbo dienos. Jam pasibaigus, sutartis tampa privaloma, atsižvelgiant į visas išankstines sutartas sąlygas.

Gyvenamųjų patalpų nuomininkai naudojasi plačia apsauga nuo sutarties nutraukimo. Nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį tik dėl įstatyminių priežasčių, pavyzdžiui, skubaus asmeninio naudojimo atveju, ir privalo laikytis teisingo įspėjimo termino. Jei nuomininkas nesutinka su sutarties nutraukimu, nuomos sutartis tęsiasi, kol teismas priima sprendimą. Komercinių patalpų atveju padėtis skiriasi, priklausomai nuo jų tipo.

Pastatas padalijamas į butų nuosavybės teises notariniu padalijimo aktu, kuris įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Dokumente aprašomos privačios ir bendros nuosavybės dalys bei pateikiamos padalijimo taisyklės. Padalijimo metu pagal įstatymą sukuriama Namų savininkų bendrija (VvE), kurios narys yra kiekvienas buto savininkas.

Jei pristatytas turtas neturi savybių, kurių pirkėjas turėjo teisę tikėtis, tai yra neatitikimas. Pirkėjas privalo pranešti pardavėjui apie defektą per protingą laiką. Priklausomai nuo aplinkybių, pirkėjas gali reikalauti remonto, kainos sumažinimo, kompensacijos arba sutarties nutraukimo. Ar pardavėjas yra atsakingas, iš dalies priklauso nuo sutartyje numatytų sąlygų ir pirkėjo pareigos ištirti.

Pirkimo-pardavimo sutartyje užfiksuoti pirkėjo ir pardavėjo susitarimai, ir ji tampa privaloma, kai ją pasirašo abi šalys (atsižvelgiant į apsisprendimo laikotarpį ir visas išankstines sąlygas). Tačiau nuosavybė pereina tik per notarinį perleidimo aktą, kurį parengia notaras ir kuris vėliau registruojamas Nekilnojamojo turto registro viešuosiuose registruose. Nuo pirkimo iki perleidimo paprastai praeina kelios savaitės ar mėnesiai.

Tai pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga, leidžianti pirkėjui nemokamai atšaukti pirkimą, jei jis negali susitarti dėl hipotekos per sutartą laikotarpį. Pirkėjas privalo laiku ir raštu pasinaudoti šia sąlyga, paprastai pateikdamas vieną ar kelis skolintojo atsisakymus. Jei terminas pasibaigia, apsauga nustoja galioti ir gali būti taikoma paprastai 10 % bauda.

Be pirkimo kainos, pirkėjas paprastai sumoka perleidimo mokestį (arba PVM naujiems statiniams), notaro mokesčius už perleidimo aktą ir hipotekos lakštą bei registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidas. Nekilnojamojo turto agento komisinį mokestį paprastai sumoka agentą pasamdžiusi šalis. Tikslus paskirstymas nustatomas pirkimo-pardavimo sutartyje.

Gyvenamųjų patalpų nuomininkai naudojasi plačia įstatymų numatyta apsauga, įskaitant apsaugą nuo sutarties nutraukimo ir nuomos padidinimo. Komercinių patalpų atveju įstatymas skiria „mažmeninės prekybos patalpas“ (pvz., parduotuves ir svetingumo įstaigas, kurioms taikomos savos sutarties termino ir nutraukimo taisyklės) ir „kitas verslo patalpas“ (pvz., biurus, kurioms taikoma gerokai mažesnė apsauga). Taikoma tvarka griežtai apibrėžia kiekvienos šalies poziciją.

Ne. Reglamentuojamoms gyvenamosioms patalpoms taikomi įstatymais nustatyti metinio nuomos padidinimo maksimumai, kuriuos nustato vyriausybė. Privačiame sektoriuje šalys turi daugiau laisvės, tačiau dažnai taikomos sutartyse numatytos indeksavimo sąlygos ir, pastaraisiais metais, įstatymų numatyti apribojimai. Tam tikromis aplinkybėmis nuomininkas gali prašyti, kad siūlomas padidinimas būtų peržiūrėtas Nuomos tribunolo arba teismo.

Servitutas – tai vieno nekilnojamojo turto (tarnaujančiojo žemės sklypo) įkeitimas kito nekilnojamojo turto (dominuojančiojo žemės sklypo) naudai, pavyzdžiui, kelio teisė. Servitutas atsiranda jį įsteigiant notariniu aktu ir įregistruojant Nekilnojamojo turto registre arba pagal senatį. Jo turinys ir taikymo sritis pirmiausia kyla iš sukūrimo akto.

Namų savininkų bendrijos sprendimai tam tikromis aplinkybėmis gali būti panaikinti arba negaliojantys, pavyzdžiui, kai jie prieštarauja padalijimo aktui, reglamentams arba protingumo ir sąžiningumo standartams. Savininkas gali prašyti apylinkės teismo panaikinti sprendimą per trumpą įstatyminį laikotarpį. Byla taip pat gali būti pradėta dėl atidėtos priežiūros ar rezervinio fondo valdymo.

Žemės nuomos sutartis suteikia teisę naudoti ir mėgautis kitos šalies žeme mainais už žemės nuomą (kanoną). Priešingai, statybos teisė suteikia teisę valdyti pastatus, darbus ar sodinius kitos šalies žemėje, ant jos ar virš jos, atskirai nuo pačios žemės nuosavybės. Abi yra savarankiškos nekilnojamojo turto teisės, sukurtos notariniu aktu, kurias galima perleisti arba suvaržyti.

Nuomotojas negali savo iniciatyva iškeldinti nuomininko; tam reikalingas teismo sprendimas. Procesas paprastai prasideda šaukimu į teismą, kuriuo siekiama nutraukti nuomos sutartį ir iškeldinti nuomą, pavyzdžiui, dėl nuomos įsiskolinimų. Jei teismas patenkina ieškinį, iškeldinimas gali būti atliktas padedant antstoliui. Skubiais atvejais kartais galima taikyti laikinąsias apsaugos priemones.

Komercinio nekilnojamojo turto atveju rizika yra didelė, o teisiniai, mokestiniai ir struktūriniai aspektai – sudėtingi. Išsamus tyrimas nustato tokias rizikas kaip galiojančios nuomos sutartys, servitutai, viešosios teisės apribojimai, dirvožemio užterštumas ir zonavimo plano apribojimai. Nustatęs šias rizikas prieš pasirašymą, pirkėjas gali koreguoti kainą, sąlygas ar garantijas arba nuspręsti nutraukti sandorį.

VvE, be kita ko, privalo kasmet rinktis, palaikyti rezervinį fondą pagrindiniams remonto darbams ir apdrausti pastatą. Nuo 2018 m. taikomas įstatymu nustatytas minimalus įnašas į rezervinį fondą. Jei perkate butą, visada pasiteiraukite apie finansinę būklę ir VvE posėdžių protokolą.

Jei pardavėjas nuslepia jam žinomą defektą, kuris neleidžia normaliai naudoti turto, jis gali būti atsakingas nepaisant sąlygos „pirkta tokia, kokia buvo matyta“. Pirkėjas gali reikalauti remonto, kompensacijos arba, rimtais atvejais, pirkimo nutraukimo. Labai svarbu laiku pranešti apie defektą.

Subnuoma paprastai leidžiama tik gavus nuomotojo sutikimą, o nuomos sutartyje tai dažnai aiškiai draudžiama. Neteisėtas subnuoma gali lemti nuomos sutarties nutraukimą ir pareigą perduoti bet kokį pelną. Savivaldybės taip pat dažnai nustato savo taisykles dėl trumpalaikės nuomos.

Pagal žemės nuomos sutartį galite naudoti kito asmens žemę už periodinį mokestį (kanoną), o statybos teisė suteikia jums pastato ar statinio, esančio kito asmens žemėje, savininką. Abi yra nuosavybės teisės, nustatytos notaro akivaizdoje ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre.

Privatus asmuo, perkantis būstą, turi tris įstatymines sąlygas, per kurias gali atsisakyti sutarties po pasirašytos pirkimo-pardavimo sutarties gavimo, ir po to gali jos atsisakyti nenurodydamas priežasties. Be to, išankstinė sąlyga, pavyzdžiui, finansavimo atveju, suteikia galimybę atsisakyti sutarties per sutartą laikotarpį.