Nyderlandų notaras ir teisinis turto perleidimas: vadovas užsienio pirkėjams

Jei perkate namą Nyderlanduose , notaro išvengti nepavyks . Nyderlandų įstatymai neleidžia privačiai keisti nuosavybės teisių į turtą: perleidimą turi atlikti Nyderlandų civilinės teisės notaras, o perleidimas turi būti įregistruotas viešuosiuose registruose. Pirkėjams iš šalių, kuriose kiekviena pardavimo šalis samdo savo advokatą, tai yra mažiausiai pažįstama proceso dalis ir čia kyla daugiausiai nesusipratimų.

Kas yra Nyderlandų civilinės teisės notaras

Nyderlandų notaras nėra vyresnysis teisininkas su antspaudu. Tai viešoji įstaiga: notaras skiriamas karališkuoju dekretu, kuriuo taip pat nustatoma įsteigimo vieta (3 Wna straipsnis, Wet op het notarisambt), ir turi įgaliojimus sudaryti autentiškus dokumentus, kai to reikalauja įstatymai arba to prašo šalis (2 Wna straipsnis). Toks dokumentas turi ypatingą įrodomąją galią ir dažnai gali būti vykdomas be teismo sprendimo.

Svarbios dvi pasekmės:

• Notaras turi pareigą veikti. Notaras privalo atlikti įstatymo jam pavestą arba šalies prašomą darbą, išskyrus ribotas išimtis (Wna 21 straipsnis).
• Notaras nėra niekieno pusėje. Notaras savo pareigas atlieka savarankiškai ir atstovauja visuomenės interesams. visi teisinio veiksmo šalys, nešališkai ir su didžiausiu įmanomu rūpestingumu (Wna 17 straipsnis).

Kuo notaras skiriasi nuo advokato jūsų šalyje

Anglijoje, Airijoje, Jungtinėse Amerikos Valstijose ir daugelyje kitų šalių kiekviena perleidimo sandorio šalis konsultuoja savo šališką advokatą. Olandijos notaras yra priešingybė: vienas neutralus valstybės pareigūnas, atstovaujantis sandoriui, o ne viena iš šalių. Užsienio „notaras“, kuris daugelyje šalių tik liudija parašus, eina daug siauresnes pareigas ir nėra naudingas palyginimas.

Notaras tiria nuosavybės teisę, parengia ir paaiškina dokumentus, saugo pinigus ir registruoja perleidimą, tačiau nesiderės dėl kainos, nepatars, ar sandoris yra pagrįstas, ir nesikiš jūsų vardu ginče.

Pareiga informuoti ir jos ribos

Nešališkumas pagal 17 Wna straipsnį yra siejamas su pareiga informuoti: notaras privalo užtikrinti, kad kiekviena šalis suprastų, ką reiškia aktas ir kokia yra jo rizika – ši pareiga vokiečių-olandų tradicijoje žinoma kaip Belehrungspflicht . Kai šalis yra silpnesnė, mažiau patyrusi arba nemoka kalbos, ši pareiga tampa griežtesnė, o notaras, kuris pasirašo žinodamas, kad pirkėjas nesuprato esminio dalyko, rizikuoja būti nubaustas drausme ir prisiimti atsakomybę.

Tačiau abiejų pusių informavimas nėra atstovavimas. Kai pirkėjas ir pardavėjas iš tiesų konfliktuoja – dėl defektų, rastų prieš užbaigiant sandorį, spaudimo perkelti datą ar sąlygos reikšmės – notaras lieka tarpininku. Būtent tada pirkėjui reikia žmogaus, kurio vienintelė pareiga būtų pirkėjui.

Kada taip pat samdyti savo advokatą

• Sutartis yra nestandartinė arba pardavėjas yra vystytojas ar investuotojas, taikantis savo sąlygas.
• Jūs perkate aukcione, iš turto paveldėtojo ar įmonės arba iš finansinių sunkumų patiriančio pardavėjo.
• Nuosavybė yra nuomojama pagal žemės nuomos sutartį (erfpacht), paminklo sąrašą arba neįprastą servitūtą.
• Kyla ginčas dėl defektų, užstatų, baudų ar datų arba dėl jų perspektyvos.
• Pirkimas susijęs su jūsų gyvenamosios vietos statusu, skyrybomis, sutuoktinių turto režimu arba paveldėjimu užsienyje.

Šie du dalykai vienas kitą papildo: notaras įformina perleidimą, o jūsų advokatas užtikrina, kad sandoris būtų toks, kokį jūs ir turėtumėte sudaryti.

Du etapai: įsipareigojimas ir perleidimas

Tai svarbiausias struktūrinis Nyderlandų nuosavybės teisės aspektas : jis atskiria perdavimo prievolę nuo paties perdavimo . Galiojančiam perdavimui reikalingas galiojantis nuosavybės dokumentas, asmuo, turintis teisę disponuoti turtu, ir galiojantis perdavimo aktas (BW 3:84 straipsnis). Nekilnojamojo turto perdavimas yra Nyderlandų civilinės teisės notaro sudarytas aktas, po kurio tas aktas įregistruojamas viešuosiuose registruose (BW 3:89 straipsnis).

Koopovereenkomst , dažnai vadinama „preliminariąja“ pirkimo-pardavimo sutartimi, sukuria įpareigojančią prievolę pirkti ir parduoti. Ji nepadaro jūsų savininku. Žodis „preliminari“ yra klaidinantis: pasibaigus apsigalvojimo laikotarpiui, jis jus visiškai įpareigoja. Nuosavybė pereina tik įregistravus perleidimo aktą.

Nuo pasiūlymo iki registracijos

Rašytinio reikalavimo ir apsigalvojimo laikotarpio

Kai pirkėjas yra fizinis asmuo, nevykdantis profesinės ar verslo veiklos, ir turtas skirtas gyventi, pirkimo sutartis turi būti sudaryta raštu (BW 7:2 straipsnis). Rankos paspaudimas, el. laiškas ar susirašinėjimas per „WhatsApp“ neįpareigoja vartotojo pirkėjo.

Ta pati nuostata suteikia vartotojui, būsto pirkėjui, trijų dienų apsigalvojimo laikotarpį. Jis prasideda kitą dieną po to, kai gaunate pasirašytą sutartį, nereikia nurodyti jokios priežasties ir kompensacija nemokama. Į šį laikotarpį turi būti įtrauktos bent dvi dienos, kurios nėra šeštadienis, sekmadienis ar valstybinė šventė; jei ne, laikotarpis pratęsiamas. Ši teisė priklauso tik pirkėjui, o laikas skaičiuojamas nuo gavimo dienos, todėl saugokite įrodymą, kada gavote sutartį.

Užstatas arba banko garantija

Standartinėje pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdyje pirkėjas privalo pateikti užstatą: arba piniginį užstatą ( waarborgsom ), įmokėtą į notaro trečiosios šalies sąskaitą, arba banko garantiją ( bankgarantie ) iš Nyderlanduose įsteigto banko. NVM, VBO, VastgoedPRO ir Vereniging Eigen Huis pavyzdinėje pirkimo-pardavimo sutartyje suma yra nustatyta 10 % pirkimo kainos ir turi būti sumokėta likus kelioms savaitėms iki sandorio užbaigimo. Pavyzdyje taip pat yra numatyta baudos sąlyga: pirkėjas, kuris neužbaigia sandorio, paprastai skolingas sumą, lygią užstatui. Bet kokią finansavimo sąlygą derinkite su savo hipotekos grafiku.

Pavadinimo tyrimas ir Kadaster paieškos

Kadaster tvarko viešuosius registrus, kuriuose registruojami faktai, susiję su registruoto turto teisiniu statusu (BW 3:16 straipsnis), o veiksmai, turintys įtakos šiam statusui, yra registruojami (BW 3:17 straipsnis). Tai užtikrina nekilnojamojo turto perleidimo saugumą Nyderlanduose: registruojamas faktas, kuris nebuvo užregistruotas registruojant jūsų įsigijimą, paprastai negali būti panaudotas prieš jus, nebent apie jį žinojote (BW 3:24 straipsnis).

Notaras paprastai patikrina:

• pardavėjo nuosavybės teisė ir ankstesnių dokumentų grandinė;
• esamos hipotekos, kurios turi būti išpirktos ir panaikintos užbaigus sandorį;
• areštai ir konfiskavimai (Beslagenas) prieš pardavėją arba turtą;
• servitutai, kitos daiktinės teisės ir kokybiniai arba grandininiai įsipareigojimai;
• žemės nuoma (erfpacht): žemės nuomos mokestis, peržiūros datos ir termino pabaiga;
• viešosios teisės apribojimai, pavyzdžiui, paminklo statusas arba savivaldybių vykdymo sprendimai;
• padalijimo ir savininkų bendrijos aktas, jei turtas yra butas;
• abiejų šalių tapatybė, veiksnumas ir santuokinė padėtis.

Lygiai taip pat svarbu, ko notaras netikrina : nei pastato būklės, grindų ploto, drėgmės, asbesto ar pamatų, nei to, ar buvo leistas priestatas, nebent tai būtų nurodyta registruose, nei vertės. Būklė ir atitiktis planavimui yra jūsų atsakomybė, kurią reikia išspręsti prieš pasirašant sutartį arba nustatant jai sąlygą.

Trečiosios šalies sąskaita ir kaip juda pinigai

Notaras privalo savo vardu tvarkyti vieną ar kelias specialias sąskaitas, nurodydamas šį statusą, skirtas išimtinai kitų asmenų pinigams (25 Wna straipsnis). Tai vadinama sąskaitų faktūrų registravimu ( derdengeldenrekening ). Pinigai yra rezervuoti: jie nepriklauso notarui ir yra nepasiekiami notaro kreditoriams. Štai kodėl Nyderlanduose sudarytas sandoris yra saugus be depozitoriumo agentų ar įsipareigojimų tarp priešingų šalių teisininkų.

• Notaras išduoda sąskaitos išrašą (pastaba apie afrekening) apimanti kainą, perleidimo mokestį, rinkliavas, registracijos išlaidas, paslaugų mokesčių ir vietinių mokesčių paskirstymą bei užstatą.
• Paprastai likus darbo dienai iki sandorio pabaigos, iš savo vardu atidarytos sąskaitos pervedate likusią sumą kaip įskaitytą; jūsų skolintojas paskolą perveda į tą pačią sąskaitą. Be įskaitytų lėšų, paskolos sutartis nepasirašoma.
• Po pasirašymo, registracijos ir galutinės paieškos notaras išperka pardavėjo hipoteką, sumoka pardavėjui ir perveda perleidimo mokestį.

Pardavėjui sumokama ne pasirašymo metu, o notarui patvirtinus, kad perleidimas yra įregistruotas ir nėra arešto ar naujos hipotekos. Ši spraga jus ir apsaugo.

Aktai, pasirašymas ir kalba

Užbaigus dokumentą, paprastai pasirašote du notarinius aktus: perleidimo aktą (vok. akte van levering arba transportakte ), perdavimo aktą, kurio reikalaujama pagal BW 3:89 straipsnį, ir, jei skolinatės, hipotekos lakštą ( vok. hypotheekakte ), sukuriantį jūsų skolintojo užtikrinimo teisę, kuri taip pat nustatoma notariniu aktu (vok. 3:260 straipsnis) ir įsigalioja juos įregistravus viešuosiuose registruose (vok. 3:89 straipsnis). Susitikimas trunka iki valandos. Prieš pasirašymą notaras peržiūri dokumentus, paaiškina jų turinį ir pasekmes bei atsako į klausimus. Atsineškite originalius asmens tapatybės dokumentus; kopijos nepriimamos.

Nyderlandų notarinis aktas surašomas olandų kalba: pagal Wna 42 ir 43 straipsnius reikalaujama, kad aktas būtų sudarytas ta kalba. Jei dalyvaujanti šalis nepakankamai gerai moka olandų kalbą, privaloma prisiekusio vertėjo, įtraukto į prisiekusiųjų vertėjų ir raštu registrą (Rbtv), pagalba ir akto vertimas, o akte užfiksuojama, kad tai buvo padaryta. Praktiškai biurai, turintys patirties dirbant su tarptautiniais pirkėjais, iš anksto pateikia projektų vertimus į anglų kalbą ir pasirūpina vertėju. Paprašykite projektų likus kelioms dienoms iki jų pateikimo. Olandų kalba parašytas tekstas yra veiksmingiausias.

Pasirašymas pagal įgaliojimą

Jums nereikia būti Nyderlanduose. Įprasta išduoti įgaliojimą ( vok. volmacht ), kuriuo notaro biuro darbuotojas įgaliojamas pasirašyti už jus. Pats įgaliojimas paprastai turi būti pasirašytas notaro akivaizdoje – Nyderlanduose arba užsienyje, legalizuojant arba pažymėjus jį apostile, dažnai su patvirtintu vertimu. Sutvarkykite tai likus kelioms savaitėms iki norimo laiko; vis tiek galioja tapatybės nustatymas pagal pinigų plovimo prevencijos taisykles.

Registracija ir nuosavybės perleidimo momentas

Po pasirašymo notaras pateikia dokumentą Kadaster tvarkomiems viešiesiems registrams, paprastai elektroniniu būdu tą pačią dieną; tada jis įregistruojamas Basisregistratie Kadaster, o tai paprastai trunka kelias darbo dienas. Kadaster ima fiksuotą sumą už kiekvieną pateiktą dokumentą; šiuos mokesčius Kadaster kasmet nustato savo tarifų reglamente ir skelbia Staatscourant, todėl savo kainos pasiūlyme pasiteiraukite apie dabartinę sumą.

Nuosavybės teisė pereina registracijos, o ne pasirašymo metu (BW 3:89 str.). Registracija įsigalioja nuo to momento, kai dokumentas pateikiamas Kadastrui (BW 3:19 str.), todėl laikotarpis tarp pasirašymo ir registracijos yra trumpas. Tada notaras atlieka galutinę paiešką prieš išmokėdamas pinigus.

Mokesčiai ir kas pasirenka notarą

Esami namai beveik visada parduodami nemokamai – „pirkėjo išlaidos“: pirkėjas sumoka perleidimo mokestį ir perleidimo akto išlaidas. Kadangi moka pirkėjas, jis paprastai pasirenka notarą. Nepasiduokite tiesiog pardavimo agento pasiūlymui.

Notaro mokesčiai nėra nustatyti įstatymu ir skiriasi priklausomai nuo biuro, todėl gaukite rašytines kainas ir palyginkite jas su panašiomis. Kainos pasiūlyme turėtų būti atskirai nurodyti mokesčiai už perleidimo aktą ir hipotekos aktą, Kadaster registracijos mokesčiai, paieškos išlaidos ir bet kokie mokesčiai už vertimą, vertėją ar įgaliojimą. Perleidimo mokestis (angl. overdrachtsbelasting ) yra atskiras ir mokamas mokesčių administratoriui. Tarifai yra nurodyti „Wet op belastingen van rechtsverkeer“ ir yra koreguojami pagal metinį „Belastingplan“: sumažintas tarifas pirkėjui, kuris gyvens nekilnojamajame turte kaip pagrindinė gyvenamoji vieta, vienkartinė išimtis tinkamiems jauniems pirkėjams, neviršijant kasmet indeksuojamos vertės ribos, didesnis tarifas būstui, kuriame pirkėjas neužsiims, ir atskiras tarifas negyvenamajam turtui. „Belastingdienst“ skelbia tarifus ir dabartinę vertės ribą; patikrinkite juos tais metais, kuriais pildote formą, ir peržiūrėkite mūsų straipsnį apie perleidimo mokestį ir pirkėjo išlaidas.

Kai pardavėjas patiria finansinių sunkumų

Jei pardavėjas yra pernelyg įsiskolinęs arba jam gresia bankrotas, laikotarpis tarp sutarties sudarymo ir turto perleidimo tampa pavojingas: kreditorius gali užregistruoti areštą arba pardavėjas gali būti paskelbtas bankrutavusiu dar prieš įregistruojant jūsų nuosavybės dokumentą, todėl jums lieka reikalavimo teisė nemokiam pardavėjui, o ne namui.

Nyderlandų teisė numato specialią apsaugą: pats pirkimas gali būti registruojamas viešuosiuose registruose (BW 7:3 straipsnis) – šis žingsnis paprastai vadinamas „Vormerkung“ . Įregistravus, tam tikri vėlesni įvykiai, įskaitant areštus ir pardavėjo bankrotą, negali būti taikomi prieš jus ribotą įstatyminį laikotarpį, jei perleidimas įvyksta per šį laikotarpį. Tai nėra automatiška: tai turi sutvarkyti notaras, laikantis tam tikrų sąlygų ir laiko apribojimų. Jei atlikus paiešką nustatomas areštas arba hipoteka, viršijanti kainą, nedelsdami kreipkitės į atskirą konsultantą.

Pinigų plovimo taisyklės, identifikavimas ir pranešimas

Tai labiausiai stebina užsienio pirkėjus. Notarams taikomi Nyderlandų pinigų plovimo prevencijos įstatymai Wwft (1a straipsnis Wwft) ir jie privalo atlikti kliento patikrinimą (3 straipsnis Wwft): nustatyti ir patikrinti jūsų tapatybę, nustatyti galutinį naudos gavėją, jei dalyvauja įmonė, nustatyti santykių tikslą ir pobūdį bei nuolat stebėti sandorius.

Praktiškai notaras reikalaus originalių asmens tapatybės dokumentų ir užduos klausimus, kurie gali atrodyti įkyrūs: iš kur gaunami pinigai, kaip juos sukaupėte, kodėl lėšos gaunamos iš konkrečios šalies ar sąskaitos ir kas kontroliuoja perkančiąją įmonę. Tikėkitės pateikti banko išrašus, kito turto pardavimo įrodymus, dovanojimo sutartį arba darbo istoriją. Lėšos iš trečiosios šalies, iš už ES ribų arba nepaaiškinamu būdu pritraukia dėmesį ir vilkina bylos užbaigimą.

Notaras taip pat privalo pranešti apie neįprastus sandorius Nyderlandų finansinės žvalgybos padaliniui FIU-Nederland (Wwft 16 straipsnis). Notaras gali jums nepranešti, kad pranešimas buvo pateiktas. Niekas iš to nėra asmeniška ar derybų objektas: iš pradžių pateikite notarui dokumentuotą savo lėšų ataskaitą, ir procesas vyks sklandžiai.

Ką Law & More gali padaryti

Notaras įformina perleidimą; mes rūpinamės Jūsų pozicija jame. Law & More peržiūri pirkimo-pardavimo sutartį prieš ją pasirašant arba prieš pasibaigiant apsigalvojimo laikotarpiui, patikrina finansavimo ir apžiūros sąlygas, užstatą ir baudos sąlygą bei pataria, kai reikalus apsunkina žemės nuomos sutartis, savininkų asociacija, paminklo įtraukimas į sąrašą ar pardavėjo finansinių sunkumų patiriamas sunkmetis. Taip pat kreipiamės į mus, kai defektai, vėlavimas ar nebaigtas sandoris perauga į ginčą. Jei perkate Nyderlanduose ir norite, kad dokumentus perskaitytų tik jūsų vardu dirbantis teisininkas, susisiekite su mumis.