Nuomojamo būsto perkėlimas į laisvąjį sektorių: kokios jūsų, kaip nuomotojo, galimybės?

Paprastai negalima perleisti reguliuojamo nuomojamo būsto privačiam sektoriui, kol galioja nuomos sutartis: nuomininkas išlaiko ir nuosavybės, ir nuomos apsaugą. Realus momentas yra tada, kai būstas yra išnuomojamas iš naujo, ir net tada tai veikia tik tuo atveju, jei būstas pagal būsto vertinimo sistemą surenka pakankamai balų; jūsų pageidaujama nuomos kaina nenulemia segmento.

Toliau paaiškiname, kaip šis segmentas nustatomas pagal Įperkamos nuomos įstatymą (pranc. Wet betaalbare huur), kodėl nuolatinė nuoma palieka mažai erdvės, kodėl didesnė nuoma sutartyje nėra sprendimas ir kaip patobulinimai gali padėti kito nuomos metu.

Kada būstas yra reglamentuojamas, o kada ne?

Šis segmentas grindžiamas būsto vertinimo sistemos ( woningwaarderingsstelsel , WWS) balais . Įsigaliojus Įperkamos nuomos įstatymui ( Wet betaalbare huur ), sistema apima ir žemą, ir vidutinį segmentus, todėl laisvajam sektoriui priskiriama mažiau būstų.

WWS vertina namo kokybę pagal tokius veiksnius kaip grindų plotas, patogumai, tokie kaip virtuvė ir vonios kambarys, WOZ vertė (savivaldybės turto vertinimas), energetinis ženklinimas ir kiti kokybės rodikliai. 2026 m. ribos yra šios:

• Žemas (socialinis) segmentas: iki 143 taškų, o maksimali bazinė nuomos kaina – 932.93 euro per mėnesį.
• Vidurinis segmentas: nuo 144 iki 186 taškų, o maksimali bazinė nuomos kaina – 1 228,07 euro per mėnesį.
• Laisvasis sektorius: 187 taškai ar daugiau; nėra maksimalios nuomos kainos.

Įperkamos nuomos įstatymas taikomas naujoms nuomos sutartims, sudarytoms nuo 2024 m. liepos 1 d., dėl būsto iki 186 balų. Būsto iki 143 balų atveju maksimali nuomos kaina taikoma ir esamoms sutartims: jei nuomos kaina yra didesnė nei leidžia balai, nuomotojas privalo ją sumažinti. Nuo 2025 m. sausio 1 d. savivaldybės taip pat gali skirti baudas nesilaikantiems nuomotojams, o nuomotojai privalo nurodyti balų skaičių, kai prasideda nuomos sutartis.

Esminis dalykas: svarbi yra būsto teisinė klasifikacija nuomos pradžioje. Negalite vėliau esamos reglamentuotos nuomos sutarties paversti laisvosios nuomos sutartimi vien dėl to, kad pasikeitė rinka arba būstas tapo vertingesnis.

Ką galite daryti tęsiantis nuomos sutarčiai?

Labai mažai. Kol nuomininkas gyvena name pagal reglamentuotą sutartį, negalite vienašališkai padidinti nuomos kainos iki laisvojo sektoriaus lygio; nuomininkas turi nuosavybės ir nuomos apsaugą.

Daugelis nuomotojų mano, kad perėjimas į kitą būstą yra įmanomas, kai padidėja rinkos vertė arba WOZ vertė, arba kai būstas yra pagerintas. Vien šių aplinkybių nepakanka, kad esama reguliuojama nuomos sutartis taptų laisvojo sektoriaus sutartimi. Nuomos kainos didinimas nuomos laikotarpiu ir toliau ribojamas pagal įstatymuose nustatytas maksimalias ribas šiam segmentui. 2026 m. vyriausybė, be kita ko, nustatė maksimalų 6.1 % padidėjimą vidutiniam segmentui ir 4.4 % laisvajam sektoriui.

Susitarimai su nuomininku yra ne tokie paprasti, kaip atrodo

Kartais manoma, kad nuomotojas ir nuomininkas gali tiesiog susitarti, jog būstas nuo šiol priklausys laisvajam sektoriui. Praktiškai tai retai kada yra teisiškai saugus kelias. Gyvenamųjų patalpų nuomos įstatyme yra daug privalomų taisyklių, kurios apsaugo nuomininką.

Ne kiekvienas susitarimas yra galiojantis, net jei atrodo, kad abi šalys su tuo sutinka. Dauguma Nyderlandų civilinio kodekso (BW) 7 knygoje esančių nuomos taisyklių yra privalomos, todėl susitarimą, kuriuo nuomininkas netenka apsaugos nuo nuomos mokesčio, vėliau gali panaikinti apylinkės teismas (kantonrechter) arba Nuomos tribunolas.

Koks realiausias maršrutas?

Pakartotinė nuoma po nuomininko išvykimo. Tuo metu galite iš naujo įvertinti, kuriam segmentui priklauso būstas, remdamiesi dabartiniu taškų skaičiumi.

Tuo metu kyla klausimai: kiek taškų dabar renka namas, ar tai jį priskiria žemam segmentui (iki 143 taškų), vidutiniam segmentui (nuo 144 iki 186) ar laisvajam sektoriui (187 ar daugiau), ir su kokia pradine nuomos kaina galite teisiškai sutikti?

Kodėl prašyti didesnės nuomos nėra sprendimas?

Nes taškai lemia segmentą, o ne sutartyje nurodytą nuomos kainą. Per didelę nuomos kainą galima ginčyti ir sumažinti iki maksimalios taikomos sumos.

Tai dažna klaida. Kai kurie nuomotojai tiesiog įtraukia didesnę nuomos kainą į sutartį ir mano, kad būstas todėl patenka į laisvąjį sektorių. Jei būstas neatitinka taškų sistemos reikalavimų, nuomininkas gali paprašyti Nuomos tribunolo ( Huurcommissie ) įvertinti nuomos mokestį, o nuomos mokestis gali būti sumažintas iki maksimalios ribos tam segmentui, galbūt grąžinant permokėtą sumą. Praktinė pamoka paprasta: pirmiausia nustatykite, kuriam segmentui priklauso būstas, o tada nustatykite nuomos mokestį.

Ar gali padėti būsto atnaujinimas?

Dažnai taip. Tiksliniai patobulinimai gali pridėti WWS taškų ir taip pakeisti segmentą, kuriame būstas gali būti išnuomojamas kito nuomos laikotarpio metu.

Ne kiekviena investicija padeda, tačiau kai kurie pakeitimai prideda taškų. Pagalvokite apie tvarumo priemones, kurios pagerina energetinę etiketę, naują virtuvę ar vonios kambarį, geresnes patalpas ir apdailą. Kosmetinių darbų paprastai nepakanka: patobulinimai turi būti įskaičiuoti į taškų sistemą.

Todėl prasminga pirmiausia atlikti balų vertinimą ir investuoti tik po to. Tuomet žinosite, ar renovacija iš tikrųjų pakels namą virš slenksčio, ar išleisite pinigus be jokios teisinės naudos.

Laikinos sutartys – ne išeitis

Kai kurie nuomotojai tikisi kontroliuoti, kada būstas tampa laisvas, sudarydami laikinas nuomos sutartis. Nuo 2024 m. liepos 1 d. įsigaliojus Nuolatinių nuomos sutarčių įstatymui (pranc. Wet vaste huurcontracten ), nuolatinė sutartis yra norma, o naujos laikinos sutartys leidžiamos tik su tam tikromis grupėmis, pavyzdžiui, studentais ir jaunimu, įstatymų nustatytomis sąlygomis. Nuomotojas, bandantis sukurti lankstumo laikina sutartimi, kuri neatitinka sąlygų, rizikuoja, kad nuomininkas pasirodys esąs visiškai saugus dėl nuomos. Kaip strategija pereiti į laisvąjį sektorių, laikina nuoma retai kada yra patikima.

Kodėl neturėtumėte pamiršti vidurinės dalies?

Nes laisvajam sektoriui patrauklus būstas teisiškai vis tiek gali patekti į vidutinį segmentą su maksimalia nuomos kaina. Pernuomodami patikrinkite abi ribas.

Nuomos rinka nebėra sudaryta tik iš socialinės nuomos ir laisvojo sektoriaus. Būstas, surinkęs nuo 144 iki 186 balų, yra išnuomojamas viduriniame segmente, kur Įperkamos nuomos įstatymas nustato maksimalią nuomos kainą. Todėl pernuomojant nepakanka paklausti, ar galima nuomotis laisvajame sektoriuje; taip pat reikia patikrinti, ar būstas priklauso viduriniam segmentui.

Pateiksiu pavyzdį: nuomotojas iš naujo išnuomoja butą, kuris po renovacijos su nauju energetiniu ženklinimu surinko 170 balų. Butas išėjo iš žemo segmento, bet nepasiekė laisvojo sektoriaus: nuomos kaina negali viršyti maksimalios ribos, taikomos 170 balų.

Į ką, kaip nuomotojas, turėtumėte atkreipti dėmesį?

Prieš pernuomodami ar investuodami, atlikite šiuos patikrinimus. Taip išvengsite pradinės nuomos, kurią vėliau sumažins Nuomos tribunolas.

• Kokio tipo sutartis taikoma, kada prasidėjo nuomos sutartis ir kokia dabartinė nuomos kaina?
• Kiek WWS taškų namas dabar renka, remiantis dokumentuotu taškų vertinimu?
• Ar būstas patenka į žemą segmentą (iki 143 taškų), vidutinį segmentą (nuo 144 iki 186) ar laisvąjį sektorių (187 ar daugiau)?
• Kokie patobulinimai, pavyzdžiui, geresnė energetinė etiketė, pridėtų pakankamai taškų ir kokia kaina?
• Ar naujoje sutartyje nurodytas taškų skaičius ir ar jis neviršija maksimalios 2026 m. nuomos kainos (932.93 EUR arba 1 228,07 EUR)?

Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį kaip nuomininkas?

Kaip reguliuojamo būsto nuomininkas, jūs išlaikote nuomos apsaugą nuo nuomos laikotarpio. Patikrinkite, ar jūsų nuoma ir bet koks siūlomas pakeitimas atitinka šią apsaugą.

• Ar jūsų nuomos kaina atitinka namo nuomos taškų skaičių, kaip nurodyta sutartyje?
• Ar metinis padidėjimas neviršija 2026 m. maksimumo, pavyzdžiui, 6.1 % viduriniame segmente?
• Ar jūsų prašoma pasirašyti sutartį, pagal kurią būstas perkeliamas į laisvąjį sektorių? Nepasirašykite be konsultacijos.
• Ar prašėte Nuomos tribunolo (Huurcommissie) įvertinti, jūsų manymu, per didelę nuomos kainą?

Ką galime padaryti dėl laisvojo sektoriaus klausimo?

Mūsų nuomos teisės specialistai konsultuoja nuomotojus ir nuomininkus nuomos segmentų ir Įperkamos nuomos įstatymo klausimais.

• Mes peržiūrime jūsų dabartinę sutartį ir nuomos mokestį pagal WWS taškų skaičių.
• Įvertiname, kuriame segmente būstas gali būti išnuomotas kito nuomos laikotarpio metu.
• Tikriname, ar planuojami patobulinimai padės namui viršyti 143 ar 186 balų ribą.
• Parengiame arba peržiūrime naują nuomos sutartį ir pradedame mokėti nuomą.
• Mes atstovaujame jums Nuomos tribunole arba apylinkės teisme.

Santrauka

• Nuomojamo namo segmentas priklauso nuo jo WWS taškų, o ne nuomos kainos, su kuria sutinkate.
• 2026 m.: iki 143 taškų yra žemas segmentas (daugiausia 932.93 EUR), nuo 144 iki 186 taškų – vidutinis segmentas (daugiausia 1 228,07 EUR), o 187 taškai ar daugiau – laisvasis sektorius.
• Galiojant reguliuojamai nuomai, būsto negalima perkelti į laisvąjį sektorių, o susitarimai su nuomininku šiuo klausimu yra rizikingi.
• Realus momentas yra pakartotinis nuomos vykdymas, galbūt atlikus tikslinius patobulinimus, kurie prideda taškų.
• Laikinos sutartys leidžiamos tik tam tikroms grupėms nuo 2024 m. liepos 1 d. ir nėra išeitis.

Dažnai užduodami klausimai