Erfpacht: ilgalaikės žemės nuomos Nyderlanduose paaiškinimas pirkėjams

Jei esate namo pirkimas Nyderlanduose, ir ypač Amsterdam, duomenyse gali būti nurodyta, kad turtas yra erfpacht... Tuomet jūs neperkate žemės, o ribotą daiktinę teisę į kažkieno kito žemę, kurios sąlygos yra to žemės savininko parašytos, kartais prieš šimtmetį. Šios sąlygos lemia, kiek mokėsite, kiek laiko ir ar bankas apskritai skolins.

Kas yra erfpacht Nyderlandų nuosavybės teisėje

Nekilnojamojo turto teisė (Erfpacht) yra ribota daiktinė teisė ( beperkt recht ), suteikianti jos turėtojui – savininkui ( erfpachter ) – teisę valdyti ir naudoti kitam asmeniui priklausantį nekilnojamąjį turtą (BW 5:85 straipsnis). Žemės savininkas išlieka žemės savininku. Nekilnojamojo turto teisės turėtojo teisė yra daiktinė, o ne sutartinė: ji įregistruota Nekilnojamojo turto registre (Kadaster), gali būti parduota, įkeista ir paveldėta, ir ji galioja ir pardavus žemę.

Aktas gali įpareigoti žemės nuomos gavėją mokėti periodinę sumą – kanoną arba žemės nuomą (BW 5:85 straipsnis). Kanonas nėra teisiškai privalomas, tačiau beveik visi gyvenamosios paskirties žemės nuomos gavėjai jį turi. Priešingu atveju, žemės nuomos gavėjas iš esmės naudojasi tokia pačia paskirtimi, kokią būtų turėjęs savininkas (BW 5:89 straipsnis), įskaitant turto vaisius ir teisę jį išnuomoti, o remontas tenka jam. Jis negali keisti turto paskirties ar atlikti darbų, kurių sąlygos priklauso nuo savininko sutikimo.

Visiška nuosavybė (vok. volle eigendom ) yra neribota, jos išlaikymas nieko nekainuoja ir ji taikoma tik bendriesiems įstatymams. Erfpacht teisė vykdoma kito asmens žemėje, jai taikomos to savininko sąlygos, ji gali būti peržiūrėta arba pasibaigti. Butas su erfpacht teise ir galiojančiu kanonu paprastai yra vertas mažiau nei tas pats butas, turintis visišką nuosavybę, o skirtumas ne visada matomas prašomoje kainoje.

Erfpacht, opstal ir pastato nuoma

• Erfpacht suteikia teisę valdyti ir naudoti kito asmens žemę (BW 5:85 str.). Sklype esantys pastatai paprastai yra nuosavybės teisės (erfpacht) dalis.
• Pastatas, užstatymo teisė (BW 5:101 str.) suteikia teisę turėti arba įsigyti pastatus, darbus ar sodinius kito asmens žemėje, ant jos ar virš jos, pažeisdama taisyklę, kad pastatas priklauso žemės savininkui. Už ją gali būti imamas mokėjimas, vadinamas atpildas, ir dažnai suteikiama kaip priklausoma teisė kartu su „erfpacht“ arba nuomos sutartimi – kabeliui, saulės baterijoms – nors ji gali būti suteikiama ir savarankiškai. Įstatyminės „erfpacht“ taisyklės atitinkamai taikomos ir užstatymo teisei (BW 5:104 straipsnis).
• Nuoma, pastato ar būsto nuoma, yra sutartis, o ne daiktinė teisė: nėra registruojamų teisių, nėra hipotekos ir taikomos BW 7 knygos nuomos taisyklės. Nuomininkas moka nuomą už naudojimąsi patalpomis; nuomininkas (erfpachter) moka mokestį už nuosavybės teisę, kurią jis turi ir gali parduoti.

Aktas ir bendrosios sąlygos

Notariniu aktu sukuriama derybų teisė (erfpacht), kuri registruojama viešuosiuose registruose. Derybų teisė nustato individualias sąlygas – sklypą, terminą, pradinį kanoną, leidžiamą naudojimą – ir beveik visada paskelbia taikytinas algemene bepalingen taisykles . Šios bendrosios sąlygos yra sandorio esmė: peržiūros mechanizmas, išpirkimo taisyklės, sutikimo reikalavimai, kompensavimo tvarka, nutraukimo įgaliojimai.

Išleidimo metų sąlygos reglamentuoja

Tai dažniausiai praleidžiamas ir lemiamas dalykas. Savivaldybė turi ne vieną sąlygų rinkinį, o skirtingais metais išleistą jų seriją, kurios kiekviena reglamentuoja pagal ją suteiktus sklypus. Amsterdamidentifikuojami pagal metus – tarp jų yra AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ir 2016, iš kurių AB 1994, AB 2000 ir AB 2016 yra dažniausiai šiandien sutinkamos serijos. Skirtumai nėra kosmetiniai: senesni rinkiniai gali suteikti savininkui didelę veiksmų laisvę taisyti ir siauras kompensavimo teises.

Klausimas niekada nėra „kokios yra nuosavybės teisės (erfpacht) sąlygos šiame mieste?“, o „kuris rinkinys taikomas šiam sklypui ?“. Atsakymas slypi kadastro registre: steigimo akte ir visuose vėlesniuose pakeitimo aktuose sąlygos įvardijamos pagal metus. Paprašykite notaro gauti aktą ir visą tų sąlygų tekstą bei juos perskaityti – ne santrauką, ne įgaliotinio pastraipą.

Žemės nuoma (kanonas)

Kanonas yra periodinis mokėjimas už žemės naudojimą. Įprasta struktūra yra kanono procentinė dalis, taikoma įvertintai žemės vertei, kuri apskaičiuojama kaip likutinė dalis, išskaičiuojama iš turto vertės dalies arba iš sąrašo. Amsterdam Tas veiksnys yra buurtstraatquote, kuris išreiškia žemės vertę kaip atitinkamos gatvės nekilnojamojo turto vertės dalį.

Tarp peržiūrų dauguma šiuolaikinių sąlygų kasmet indeksuoja nuomos mokestį pagal vartotojų kainų indeksą. Indeksavimas nėra peržiūra: jis seka infliaciją ir yra nuspėjamas, o peržiūra iš naujo nustato pagrindinę žemės vertę ir gali padauginti nuomos mokestį. Nesumokėjimas galiausiai gali kainuoti nuomininkui pačią teisę.

Trys erfpacht tipai

Anglų kalbos partikuluose „Voortdurend “ ir „eeuwigdurend “ abu verčiami kaip „amžinas“. Tai nėra tas pats, ir skirtumas vertas daug pinigų. Amžina teisė taip pat gali turėti kanoną, išpirktą tik tam tikram laikotarpiui: trukmė ir išpirkimas yra atskiri klausimai.

Peržiūra laikotarpio pabaigoje: didžiausia finansinė rizika

Tęsiant erfpacht, laikotarpio pabaiga yra tada, kai žemės savininkas gali atkurti kanoną pagal dabartinę žemės vertę. Kadangi laikotarpiai trunka dešimtmečius, o Nyderlandų miestų žemės vertės smarkiai išaugo, naujasis kanonas gali būti daugkartinis senojo.

• Tai nėra laipsniška. Padidėjimas įvyksta vienu žingsniu, prieš kelis dešimtmečius nustatytą datą.
• Mechanizmas veikia senomis sąlygomis. Pagal kai kuriuos senesnius rinkinius savininko diskrecija yra plati, o ginčijimas apsiriboja vertinimo procedūra, o ne teismu.
• Skolintojai žvelgia į priekį. Artėjanti peržiūros data turi įtakos tiek jūsų paskolai, tiek perpardavimo rinkai, su kuria susidursite.

Prieš pasirašydami nustatykite dabartinio laikotarpio pabaigos datą, peržiūros mechanizmą ir, jei skelbiami orientaciniai skaičiai, kokie būtų standartai, jei jie būtų peržiūrėti šiandien. Jei peržiūra jau vyksta, turi būti pateiktas pasiūlymas ir bet koks prieštaravimų pateikimo terminas.

Nuomos pirkimas iš karto (afkoop)

Užuot sumokėjęs kanoną, erfpachter gali jį išpirkti už kapitalo sumą. „Afkoop“ už tam tikrą laikotarpį iš anksto sumoka kanoną likusiam einamojo laikotarpio laikotarpiui; pasibaigus tam laikotarpiui, prievolė atsinaujina pagal pakeistas sąlygas, todėl turtas, reklamuojamas kaip „išpirktas kanonas“, gali būti apdraustas tik iki jau gana artimos datos. „Eeuwigdurende afkoop“ panaikina kanoną visam laikui, be jokių būsimų pakeitimų.

Išpirkimas nėra žemės pirkimas: nuosavybės teisė lieka savininkui, pasibaigia tik mokėjimo prievolė, o naudojimo ir sutikimo sąlygas vis dar reglamentuoja sąlygos. Ar išpirkimas turi būti siūlomas, kaip jis apskaičiuojamas ir ar jį galima atlikti laikotarpio viduryje, priklauso nuo sąlygų, o ne nuo bendrosios teisės. Jis įforminamas notariniu aktu ir registruojamas. Mokesčių traktavimas atitinka tą patį skirtumą ir periodiniam kanonui taikomas kitaip nei kapitalo išpirkimui, todėl prieš įsipareigodami pasirinkti, pasitarkite su mokesčių konsultantu dėl jo pasekmių.

Amsterdamnuo tęstinio iki amžino erfpacht

Amsterdam Štai kodėl ši tema svarbi daugumai tarptautinių pirkėjų: didelė dalis miesto būsto fondo stovi savivaldybės nuomojamoje žemėje, istoriškai tęsiant nuomos sutartį su periodiškomis peržiūromis.

Nuo 2016 m. savivaldybė pradėjo išduoti nuolatines nuomos teises (erfpacht) naujoms dotacijoms pagal naujas bendrąsias sąlygas ir pradėjo taikyti schemą, leidžiančią esamiems nuolatiniams nuomininkams pakeisti nuomos sutartį ( angl. overstappen ). Nuomininkas kreipiasi dėl pasiūlymo, kuriame nurodoma nuolatinė kaina arba nuolatinė išpirkimo suma, apskaičiuota pagal žemės vertę atskaitos momentu; priėmus pasiūlymą, sudaromas pakeitimo aktas, registruojamas Kadasteryje.

Finansiškai reikšmingas aspektas yra atskaitos data ir nuolaida. Iki 2020 m. sausio 8 d. pateiktos paraiškos buvo apskaičiuotos palankesnėmis sąlygomis nei vėlesnės: ta data yra atskaitos data, nuo kurios įgyjama teisė į palankią perėjimo priemoką ir nuolaidą žemės vertei, o pati žemės vertė apskaičiuojama pagal turto vertę pagal buurtstraatcote. Nuo to laiko tiems, kurie praleido šią datą, buvo taikomos antros galimybės, kiekviena pagal savo sąlygas ir su savo galutine data, ir jas nustato tik savivaldybė, o ne įstatymai. Todėl prieš įsipareigodami turite nustatyti, ar konkrečiam turtui yra laisvas laikotarpis ir koks skaičiavimas taikomas: paklauskite pardavėjo apie jau pateiktą pasiūlymą ir tiesiogiai pasitikrinkite dabartinį terminą savivaldybėje. Skirtumas tarp vieno ir kito skaičiavimo pagrindo siekia dešimtis tūkstančių eurų.

Iš to išplaukia trys praktiniai punktai:

• Nustatykite, ką pardavėjas turi. Nuolatinis erfpacht; nuolatinis erfpacht su pakeitimu, dėl kurio pateikta paraiška, bet ji nebaigta; nuolatinis erfpacht su indeksuotu kanonu; ir nuolatinis erfpacht, išpirktas neribotam laikui, yra keturi skirtingi turtai už keturias kainas.
• Pasiūlymas nėra perjungimas. Kol nebus pasirašytas ir įregistruotas pakeitimo aktas, turtui lieka galioti senasis režimas. Ar pirkėjas gali perimti galiojantį pasiūlymą ir iki kada, priklauso nuo schemos sąlygų.
• Keičiasi savivaldybių schemos. Amsterdam„erfpacht“ politika yra ginčijama ir buvo ne kartą keičiama; terminai, nuolaidos, žemės vertės veiksniai ir kanoniniai procentai kiekvienais metais skiriasi. Niekas čia neatspindi padėties tą dieną, kai perkate.

Privatus erfpacht: vystytojai, korporacijos ir instituciniai savininkai

Žemę ilgalaikės nuomos teise taip pat nuomoja vystytojai, būsto bendrovės, instituciniai investuotojai, labdaros fondai ir privatūs žemės savininkai. Įstatymai yra tie patys; sąlygos dažnai skiriasi.

Privačios sąlygos dėl atpažįstamų priežasčių paprastai būna mažiau palankios: trumpesni arba fiksuoti terminai be pratęsimo; peržiūra trumpesniais intervalais, kartais kas penkerius ar dešimt metų; peržiūra susieta su turto, o ne žemės verte, todėl nuomininko paties atlikti patobulinimai prisideda prie padidėjimo; kompensacija netaikoma arba ribojama; platūs sutikimo reikalavimai nuomai, pakeitimui ir pardavimui. Kai kurios schemos, skirtos pirmą kartą perkantiems turtą, kai pardavėjas išlaiko žemę, kad sumažintų kainą, yra tokio pobūdžio „erfpacht“ konstrukcijos.

Savivaldybė yra nuolatinė institucija, turinti politinių apribojimų ir suinteresuota veikiančia būsto rinka; privatus žemės savininkas turi investiciją. Privatus žemės sklypas nėra dėl to blogas, bet niekada nereikėtų manyti, kad jo sąlygos panašios į savivaldybių sąlygas, apie kurias pirkėjas galėjo skaityti.

Kompensacija pasibaigus nuomos sutarčiai

Pasibaigus nuosavybės teisei (erfpacht), buvęs nuosavybės teisių turėtojas (erfpachter) iš principo turi teisę į kompensaciją už pastatų, statinių ir sodinių, kuriuos jis pats pastatė arba įsigijo iš savo pirmtako už atlygį, vertę (BW 5:99 straipsnis) ir gali išlaikyti nuosavybę, kol bus sumokėta ta kompensacija (BW 5:100 straipsnis).

Svarbios dvi išlygos. Teisė į nuosavybę gali būti apribota arba panaikinta aktu, neviršijant įstatymų leidžiamų ribų, ir senesnėse privačiose sąlygose tai dažnai daroma. Be to, tai yra kompensacija už pastatus, o ne už skirtumą tarp nuomos teisės ir laisvosios nuosavybės vertės: nuomininkas, kurio laikinoji teisė pasibaigia, negauna namo rinkos vertės. Kai sąlygose kalbama apie „pastatų vertę“, vertinimo pagrindas lemia viską.

Hipotekos kreditoriaus pozicija

Nuosavybės teise įkeičiant turtą galima įkeisti, ir dauguma Nyderlandų skolintojų skolins į nuomojamą turtą. Ar skolintojas skolins į jūsų turtą, beveik visiškai priklauso nuo bendrųjų sąlygų. Skolintojai įvertina teisės tipą ir, jei ji laikina, likusį paskolos terminą; ar sąlyga yra fiksuota, indeksuota ar gali būti peržiūrėta, ir kada atkeliaus kitas persvarstymas; ar sutarties nutraukimas galėtų sunaikinti užstatą; ar skolintojui reikia pranešti ir leisti jam ištaisyti įsipareigojimų nevykdymą; ir ar kompensacija pabaigoje išlieka.

Tai įgyvendinama dviem dalykais. Pagrindiniai skolintojai paprastai priima didelių savivaldybių standartines sąlygas, todėl jų pirkimas retai kelia finansavimo klausimų. Privatus „erfpacht“ atvejis yra sunkesnis, nes sąlygos yra tokios, kokias parengė žemės savininkas. Čia statinio priimtinumas turi būti nustatytas atsižvelgiant į tą konkrečią sąlygų rinkinį, su skolintoju ir, jei jis dalyvauja, su hipotekos garantu. Kai siekiama gauti nacionalinę hipotekos garantiją (NHG), pozicija yra skelbiama. NHG sąlygos ir standartai, kurie kasmet iš naujo skelbiami, priima tradicinį „erfpacht“, tačiau juose nustatomi reikalavimai likusiam nuomos terminui, palyginti su paskolos terminu, ir šie reikalavimai yra griežtesni teisėms, sukurtoms iki 1992 m. sausio 1 d., kai įsigaliojo įstatymų numatyta teisė į kompensaciją už pastatus. Statinys, kuris nėra tradicinis, ir bet kokia pirkėjo paramos ( koperssteun ) forma turėjo būti priimta pačios NHG, o NHG skelbia priimtų statinių sąrašą. Statinys, kurio nėra tame sąraše, nebus finansuojamas NHG.

Finansavimo sąlyga ( pranc. financieringsvoorbehoud ) nieko neapsaugo, jei paraiška su pridėtomis nuomos sąlygomis niekada nepasiekė skolintojo.

Pardavimas: sutikimas ir įsiskolinimai

Žemės sklypo savininko teisė yra perleidžiama, tačiau aktui gali reikėti žemės savininko sutikimo dėl perleidimo ar padalijimo (BW 5:91 straipsnis); jei sutikimas neduodamas, įstatymas leidžia jį pakeisti teismo leidimu. Daugumoje savivaldybių sutikimas yra formalumas, tačiau niekada jo nereikėtų daryti prielaidos: grafikas turi atitikti darbų atlikimo terminą, o sąlygos gali reikalauti, kad nebūtų įsiskolinimų ir nepašalintų pažeidimų.

Įsiskolinimai atsiranda pagal teisę: įgijėjas ir pardavėjas yra solidariai atsakingi už kanoną, kurio mokėtinumas suėjo per penkerius metus iki perleidimo (BW 5:92 straipsnis). Notaras turėtų gauti raštišką žemės savininko pareiškimą apie kanoninę padėtį, įsiskolinimus, mokesčius ir tariamus pažeidimus.

Nutraukimas žemės savininko iniciatyva

Žemės savininkas gali nutraukti erfpacht ( pranc. opzegging ), jei kanonas nebuvo apmokėtas dvejus metus iš eilės arba erfpachter rimtai pažeidžia sutartį (5:87 BW str.). Formalumai yra griežti ir apsaugo skolintoją: nutraukimas įvyksta antstolio įsakymu, likus ne mažiau kaip mėnesiui iki datos, nuo kurios jis duodamas, jei pagrindas yra įsipareigojimų nevykdymas, ir jis turi būti įteiktas per aštuonias dienas kiekvienam asmeniui, įregistruotam kaip hipotekos kreditorius ar kitas ribotos teisės turėtojas, kad bankas galėtų įsikišti ir padengti įsiskolinimus (5:87, 5:88 BW str.). Atskirai, praėjus dvidešimt penkeriems metams nuo erfpacht sukūrimo, bet kuri šalis gali paprašyti teismo jį iš dalies pakeisti arba nutraukti dėl nenumatytų aplinkybių (5:97 BW str.) – siauras kelias, o ne teisių gynimo priemonė prieš kanoną, kuris tiesiog tapo brangus.

Į ką pirkėjas turi atkreipti dėmesį prieš pasirašydamas

• Registruotas steigimo aktas ir kiekvienas vėlesnis pakeitimo ar išpirkimo aktas.
• Kuris bendrųjų sąlygų rinkinys taikomas pagal metus ir visas jo tekstas.
• Ar teisė yra laikina, tęstinė ar nuolatinė, ir tiksli galiojimo pabaigos arba laikotarpio pabaigos data.
• Dabartinis kanonas, jo indeksavimo pagrindas ir ar jis yra išpirktas – jei taip, tai iki kada.
• Kitos peržiūros data ir mechanizmas, taip pat bet kokia vykdoma peržiūros ar pakeitimo procedūra.
• Ar perleidimui reikalingas žemės savininko sutikimas ir kiek laiko tai užtrunka.
• Žemės savininko rašytinis pareiškimas apie įsiskolinimus, kaltinimus ir tariamus pažeidimus.
• Raštiškas skolintojo patvirtinimas, kad jis suteiks paskolą šiomis sąlygomis.
• Butams: kaip nuomos teisė sąveikauja su savininkų bendrija ir kas moka mokestį.
• Dėl Amsterdam: savivaldybės paskelbta pozicija dėl perjungimo pirkimo dieną.

Nuomos teisė nėra trūkumas. Turint prieš akis dokumentus, tai yra labiau sąlyginis būdas valdyti turtą ir jis gali būti visiškai pagrįstas. Klaidas daro pirkėjai, kurie nuomos sutarties straipsnį laiko standartine nuostata.