Nekilnojamojo turto pirkimas Nyderlanduose: patikrinimai, sutartis ir trūkumai

Perkant būstą Nyderlanduose, pirkimo-pardavimo sutartis turi būti rašytinė, o kaip privatus pirkėjas turite trijų dienų apsigalvojimo laikotarpį, per kurį galite atsisakyti sutarties nenurodydami priežasties. Tačiau pasirašydami netampate savininku: nuosavybė pereina tik tada, kai civilinės teisės notaras patvirtina perleidimo aktą ir jis įregistruojamas viešuosiuose registruose.

Daugiausia problemų kyla dėl trijų punktų: ką patikrinate prieš pasirašydami, kas parašyta pirkimo-pardavimo sutartyje ir kaip paskirstomos pirkėjo ir pardavėjo pareigos, kai atsiranda defektas. Kiekvienam punktui Nyderlandų civilinis kodeksas (Burgerlijk Wetboek, BW) nustato aiškias taisykles, kurias paaiškiname toliau.

Kaip veikia Nyderlandų nuosavybės teisė?

Nyderlandų nuosavybės teisė grindžiama BW 3 ir 5 knygomis. Joje atskiriamos visiškos nuosavybės teisės į žemę ir labiau ribotos teisės į žemę, ir reikalaujama, kad šios teisės būtų registruojamos viešuosiuose registruose.

Ribotos teisės apima nuomos teisę (pranc. erfpacht), užstatymo teisę (pranc. opstalrecht), kuri leidžia kam nors valdyti pastatą kito asmens žemėje, ir servitutus (pranc. erfdienstbaarheden), pavyzdžiui, kelio teisę. Šios teisės gali rimtai paveikti, kaip galite naudotis nekilnojamuoju turtu, todėl prieš pirkdami turite apie jas žinoti.

Pagal BW 3:89 straipsnį nekilnojamojo turto nuosavybė pereina notariniu perleidimo aktu, įregistruotu Nekilnojamojo turto registro (Kadaster) tvarkomuose viešuosiuose registruose. Iki tol jūs turite tik sutartinį reikalavimą pardavėjui, o ne nuosavybės teisę. Kiekvienas gali už nedidelį mokestį internetu susipažinti su Kadaster registrais.

Ką reikėtų patikrinti prieš perkant?

Patikrinkite turto teisinę padėtį ir fizinę būklę. Daug problemų kyla dėl registruose esančių apribojimų, į kuriuos niekas nežiūrėjo.

Pradėkite nuo Kadastro išrašo. Jame nurodytas savininkas, bet kokios hipotekos ir ribotos teisės, įregistruotos turtui. Ankstesniame perdavimo akte gali būti numatytos papildomos prievolės, pavyzdžiui, grandininė sąlyga (kettingbeding), kuri saisto kiekvieną naują savininką. Įtrauktas į saugomų paminklų sąrašą statusas riboja tai, ką galite pakeisti.

Taip pat patikrinkite, ką savivaldybė leidžia toje vietoje. Nuo 2024 m. sausio 1 d. pagal Aplinkos ir planavimo įstatymą (Omgevingswet) leidžiamas žemės naudojimas nustatomas savivaldybės aplinkos plane (omgevingsplan).

Dėl buto paprašykite savininkų bendrijos (Vereniging van Eigenaars, VvE) dokumentų: padalijimo akto, nuostatų, neseniai sudarytų protokolų, ilgalaikio priežiūros plano ir rezervinio fondo dydžio. Pagal BW 5:126 straipsnį bendrija privalo turėti rezervinį fondą būsimai priežiūrai. Mažas fondas kartu su dideliais planuojamais darbais gali reikšti papildomus įnašus vėliau.

Kas prisiima riziką dėl defektų?

Kaip pirkėjas, jūs turite pareigą ištirti, o pardavėjas turi pareigą atskleisti tai, ką žino. Kai šios pareigos sutampa, pardavėjo pareiga atskleisti informaciją paprastai yra svarbesnė už pirkėjo pareigą ištirti.

Pagal BW 7:17 straipsnį, turtas turi būti tinkamas įprastam naudojimui kaip būstas. Pardavėjas, žinantis apie rimtą defektą, pavyzdžiui, nesandarų stogą ar pamatų problemas, privalo jus apie tai informuoti, net jei galėjote jį pastebėti patys. Kita vertus, jūs negalite remtis defektu, kuris buvo akivaizdus arba kurį būtų parodęs įprastas patikrinimas. Statybos inspektoriaus atliktas konstrukcinis tyrimas prieš jums pasirašant sutartį gerokai sumažina šią riziką.

Ką apima pirkimo-pardavimo sutartis?

Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodoma kaina, perdavimo data, kas įtraukta į pardavimą ir sąlygos, kuriomis galite atsisakyti sutarties. Pasirašyta sutartis tampa privaloma abiem šalims, atsižvelgiant į privatiems pirkėjams taikomą apsigalvojimo laikotarpį.

Pagal BW 7:2 straipsnį, privataus pirkėjo įsigyjamas būstas turi būti įformintas raštu. Trijų dienų laikotarpis, per kurį galima atsisakyti pirkimo, prasideda kitą dieną po to, kai jums įteikiama pasirašyta sutartis arba jos kopija. Su šia nuostata galite susipažinti adresu wetten.overheid.nl . Šis laikotarpis netaikomas verslo pirkėjams ar komerciniam nekilnojamajam turtui.

Daugumoje sutarčių yra numatomos galutinės sąlygos (lot. ontbindende voorwaarden). Geriausiai žinomos yra finansavimo sąlyga, leidžianti atsisakyti sutarties, jei negalite gauti hipotekos, ir sąlyga dėl sėkmingos pastato apžiūros. Patikrinkite, ar šiose sąlygose nurodyti terminai yra realūs, nes jiems pasibaigus, jūs esate įpareigoti. Sutartyje paprastai taip pat reikalaujama užstato arba banko garantijos ir nustatoma bauda, ​​jei viena iš šalių nevykdo sutarties.

Namų pirkimo-pardavimo sutartį notaras gali įregistruoti viešuosiuose registruose (BW 7:3 straipsnis). Tai šešis mėnesius apsaugo jus, pavyzdžiui, nuo antrinio pardavimo arba pardavėjo kreditorių arešto prieš perleidimą.

Ką veikia civilinės teisės notaras?

Civilinės teisės notaras (notaras) parengia, įformina ir įregistruoja perleidimo aktą. Notaras yra nešališkas ir privalo rūpintis abiem šalimis.

Prieš perleidimą notaras patikrina registrus, ar pardavėjas turi teisę parduoti ir ar turtas nėra įkeistas ar areštuotas. Pirkimo kaina sumokama į notaro trečiosios šalies sąskaitą (pranc. derdengeldenrekening) ir pardavėjui išmokama tik įregistravus perleidimą. Kadangi notaras nedirba vienos šalies vardu, komercinio ar didelės vertės turto pirkėjas prieš pasirašydamas sutartį dažnai prašo ją peržiūrėti savo advokato.

Kokių išlaidų reikėtų tikėtis papildomai prie kainos?

Kaip pirkėjas, jūs paprastai mokate perleidimo mokestį (pranc. overdrachtsbelasting), notaro mokesčius ir nekilnojamojo turto registro mokesčius. 2026 m. tarifas buvo 2 % už būstą, kuriame gyvensite pats, 8 % už kitus būstus, pavyzdžiui, nuomai skirtą turtą, ir 10.4 % už kitą nekilnojamąjį turtą.

Naujai pastatytam turtui PVM paprastai taikomas vietoj perleidimo mokesčio. Pirkėjai iki 35 metų, kurie gyvens name, gali gauti pradinę lengvatą (startersvrijstelling), jei vertė 2026 m. neviršija 555 000 EUR; viršijus šią ribą, lengvata visai netaikoma. Dabartiniai tarifai ir sąlygos pateikiamos vyriausybės puslapyje business.gov.nl . Tarptautiniams pirkėjams taip pat gali būti svarbūs klausimai apie mokesčių rezidenciją ir paveldėjimą; tokius klausimus nukreipiame į mokesčių konsultantą.

Kokie jūsų įsipareigojimai po pirkimo?

Pagal BW 6:174 straipsnį jūs esate atsakingas kaip savininkas, jei pastatas kelia pavojų kaimynams ar praeiviams. Daugiabučiame name savininkų bendrija prižiūri bendras dalis. Pagal BW 5:37 straipsnį jūs negalite sukelti nepagrįstų nepatogumų savo kaimynams, o jei nuomojate turtą, 7:206 BW straipsnis įpareigoja jus atlikti remontą.

Kaip sprendžiami ginčai dėl nuosavybės?

Dauguma ginčų sprendžiami derybomis arba tarpininkavimu. Jei tai nepavyksta, sprendžia apylinkės teismas arba, jei ieškinio suma yra iki 25 000 EUR, – apylinkės teismas, ir taikomi griežti terminai.

Jei po perdavimo pastebėsite defektą, per protingą laiką nuo jo atradimo raštu praneškite pardavėjui, kaip reikalaujama pagal BW 7:23 straipsnį. Jei delsite per ilgai, galite prarasti savo teises. Po šio pranešimo jūsų ieškinys nebegalios po dvejų metų. Pagal BW 5:130 straipsnį galite prašyti apylinkės teismo (kantonrechter) panaikinti savininkų bendrijos sprendimą per vieną mėnesį nuo tada, kai apie jį sužinojote arba galėjote sužinoti. Ginčai su savivaldybe dėl leidimų sprendžiami administracine tvarka – pateikiant prieštaravimus ir apeliacijas.

Jei pardavėjas žinojo apie paslėptą defektą ir apie jį neužsiminė, galite reikalauti kompensacijos pagal BW 6:74 straipsnį arba, rimtais atvejais, nutraukti pirkimą pagal BW 6:265 straipsnį. Rezultatas priklauso nuo to, ką pardavėjas žinojo, kas buvo matoma ir kas sutartyje nurodyta apie paslėptus defektus. Išimties sąlyga neapsaugo pardavėjo, kuris nuslėpė žinomą defektą.

Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį kaip pirkėjas?

• Paprašykite Kadaster išrašo ir ankstesnio perleidimo akto, taip pat ieškokite nuomos teisės, servitutų ir grandinės sąlygų.
• Jei norite pertvarkyti, išplėsti ar išnuomoti turtą, patikrinkite savivaldybės aplinkosaugos planą.
• Užsakyti konstrukcijų tyrimą iki patikrinimo sąlygos termino pabaigos.
• Patikrinkite, ar finansavimo sąlygos suteikia pakankamai laiko gauti įpareigojantį hipotekos pasiūlymą.
• Dėl buto perskaitykite VvE protokolus, techninės priežiūros planą ir rezervinio fondo likutį.

Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį kaip pardavėjas?

• Užpildykite pardavėjo anketą ir išvardykite visus jums žinomus defektus, įskaitant ankstesnius nuotėkius ar pamatų darbus.
• Turėkite tiksliai suformuluotą bet kokią išlygą, atleidžiančią nuo atsakomybės už paslėptus defektus.
• Susitarkite dėl realios pervedimo datos ir užstato arba banko garantijos, paprastai sudarančios 10 % kainos.
• Įsitikinkite pas notarą, kad esamas hipotekas ir areštus galima panaikinti iš pirkimo kainos.

Ką galime padaryti jums perkant nekilnojamąjį turtą Nyderlanduose?

Mūsų nekilnojamojo turto teisininkai konsultuoja pirkėjus ir pardavėjus anglų ir olandų kalbomis kiekviename sandorio etape.

• Prieš pasirašydami, peržiūrime pirkimo-pardavimo sutarties projektą ir jo esmines sąlygas.
• Mes patikriname Kadaster išrašą, ankstesnį aktą ir VvE dokumentus dėl apribojimų.
• Raštišką pranešimą apie defektą pardavėjui parengiame per BW 7:23 straipsnyje nustatytą laikotarpį.
• Įvertiname kompensacijos ar nutraukimo reikalavimą ir derasimės su kita šalimi.
• Prašymą panaikinti VvE sprendimą pateikiame apylinkės teismui per vieno mėnesio terminą.

Santrauka

• Privataus pirkėjo būsto pirkimas turi būti sudarytas raštu, nurodant trijų dienų persigalvojimo laikotarpį (BW 7:2 straipsnis).
• Nuosavybės teisė pereina tik įregistravus notarinį perleidimo aktą (BW 3:89 straipsnis).
• Prieš pasirašydami patikrinkite Kadasterį, ribotas teises, aplinkos planą ir, butų atveju, savininkų bendriją.
• Pardavėjo pareiga atskleisti informaciją paprastai yra svarbesnė už jūsų pareigą ištirti.
• Praneškite apie defektą raštu per protingą laiką nuo jo atradimo.