Nyderlandų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis: sąlygos, nuostatos ir atsisakymo terminas

Nyderlandų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis ( vok. koopovereenkomst ) yra rašytinė sutartis, kurioje pardavėjas ir pirkėjas užfiksuoja pardavimo sąlygas. Nuosavybė ja neperduodama: tai įvyksta tik tada, kai civilinės teisės notaras ( notaris ) sudaro perleidimo aktą, kuris įregistruojamas Nekilnojamojo turto registro ( Kadaster ) viešuosiuose registruose , kaip reikalaujama Nyderlandų civilinio kodekso (BW) 3:89 straipsnyje.

Jei perkate būstą kaip privatus asmuo, BW 7:2 straipsnis reikalauja, kad sutartis būtų rašytinė, ir suteikia jums tris dienas galimybę atsisakyti sutarties nenurodant priežasčių ir be jokių išlaidų. Beveik visa kita, ką žmonės laiko standartine, pavyzdžiui, finansavimo sąlyga, apžiūros sąlyga, užstatas ir baudos sąlyga, yra sutartinė. Ji jus apsaugo tik tuo atveju, jei tai yra jūsų sutartyje ir suformuluota taip, kaip jūs norėjote. Toliau apžvelgiame pagrindines sąlygas ir terminus nuo priimto pasiūlymo iki perleidimo.

Kodėl pirkimo-pardavimo sutartis yra tokia svarbi?

Nes tai nustato jūsų teises ir pareigas dar prieš jums įsigyjant bet ką. Pasibaigus apsigalvojimo laikotarpiui, galite atsisakyti pirkimo tik tuo pagrindu, kuris numatytas pačioje sutartyje arba kurį jums suteikia įstatymai.

Rašytinis reikalavimas

Privataus asmens perkant būstą žodinio susitarimo nepakanka. Pagal BW 7:2(1) straipsnį, gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto pirkimas, kai pirkėjas nevykdo savo profesinės ar verslo veiklos, turi būti sudarytas raštu. Kol nėra rašytinio susitarimo, pirkimas nėra sudarytas.

Pirkėjas privalo gauti pasirašytos sutarties kopiją, pavyzdžiui, popieriuje arba el. paštu. Šis momentas yra svarbus, nes apsigalvojimo laikotarpis prasideda kitą dieną po to, kai pirkėjas ją gauna.

Rašytinis reikalavimas netaikomas pirkėjui, veikiančiam verslo tikslais, pavyzdžiui, įmonei, perkančiai komercines patalpas, arba investuotojui, perkančiam per uždarąją akcinę bendrovę (UB). Tokiems pirkėjams žodinis susitarimas dėl esminių sąlygų jau gali būti įpareigojantis. Prieš pasirašant verta patikrinti tekstą; mūsų straipsnyje apie tai, kaip pasirašyti sutartį ir išvengti paslėptų teisinių problemų, paaiškinama, į ką atkreipti dėmesį.

Kokios sąlygos yra įtrauktos į Nyderlandų pirkimo-pardavimo sutartį?

Dauguma būsto sutarčių sudaromos pagal nekilnojamojo turto agentų asociacijų parengtą modelį. Jose nurodomos šalys, turtas, kaina, perleidimo data, sąlygos, užstatas arba banko garantija ir įsipareigojimų nevykdymo pasekmės.

Toliau pateikiamos sąlygos dėl turto būklės: ko gali tikėtis pirkėjas, pavyzdžiui, tinkamumas įprastam naudojimui kaip būstas, ir pardavėjo nurodyti trūkumai. Šios sąlygos nustato, ko galite reikalauti pagal BW 7:17 straipsnį, jei trūkumas atsiranda po perdavimo.

Esminės Nyderlandų pirkimo sutarties sąlygos

Užstatas arba banko garantija

Pagal daugumą sutarčių pirkėjas privalo sumokėti notarui užstatą ( waarborgsom ) arba pateikti banko garantiją ( bankgarantie ), dažnai 10 procentų kainos. Tai įprasta, o ne įstatyminis reikalavimas, o procentinė dalis yra derybų objektas.

Užstatas užtikrina pardavėjo reikalavimą, jei pirkėjas nevykdo įsipareigojimų. Paprastai jis turi būti sumokėtas praėjus kelioms savaitėms po pasirašymo, praėjus apsigalvojimo laikotarpiui ir dažnai finansavimo sąlygai, ir pervedamas į notaro trečiosios šalies sąskaitą.

Baudos sąlyga

Tipinėse sutartyse numatyta bauda šaliai, kuri neįvykdo sutarties po to, kai gavusi pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą. Bauda dažnai siekia 10 procentų pirkimo kainos, jei sutartis nutraukiama dėl šio įsipareigojimų nevykdymo.

Pirkėjas, kuris negali sumokėti perdavimo dieną ir nebegali remtis finansavimo sąlyga, rizikuoja sumokėti tuos 10 procentų. Ši sąlyga netrukdo kitai šaliai reikalauti įvykdymo, o pagal BW 6:94 straipsnį teismas sumažina netesybas tik tuo atveju, kai visiškas sumokėjimas būtų akivaizdžiai nepriimtinas.

Kaip jus apsaugo išsprendžiamosios sąlygos?

Nutraukiamoji sąlyga ( pranc. ontbindende voorwaarde ) leidžia nutraukti sutartį be baudos, jei iki sutartos datos įvyksta arba neįvyksta konkretus įvykis. Dažniausiai pasitaikančios yra finansavimo sąlyga ir apžiūros sąlyga.

Nutraukiamosios sąlygos yra sutartinės: jos taikomos tik tuo atveju, jei yra sutartyje, ir tik per ten nurodytą terminą. Paprastai jomis turite remtis raštu, iki termino, sutartyje nustatyta tvarka.

Finansavimo sąlyga

Finansavimo sąlyga ( pranc. financieringsvoorbehoud ) leidžia nutraukti sutartį, jei negalite gauti hipotekos nurodytomis sąlygomis. Paprastai tai įvyksta per kelias savaites nuo pasirašymo.

Patikrinkite, ar sutartyje nurodyta hipotekos suma ir, jei taikoma, maksimali palūkanų norma bei paskolos rūšis. Tipinėse sutartyse paprastai reikalaujama įrodyti, kad dėjote nuoširdžias pastangas, pavyzdžiui, pateikdami raštiškus vieno ar kelių skolintojų atsisakymus. Ką tiksliai turite pateikti, nurodyta jūsų sutartyje.

Nesant finansavimo sąlygos arba praleidus terminą, pirkėjas, negaunantis hipotekos, lieka įpareigotas, o pardavėjas gali reikalauti baudos arba prievolės įvykdymo.

Konstrukcinio tyrimo sąlyga

Statinio apžiūros sąlyga ( pranc. bouwkundig voorbehoud ) pirkimą sąlygoja su pastato apžiūros rezultatais. Jei apžiūros metu nustatomi rimti trūkumai, galite nutraukti sutartį arba pasinaudoti išvadomis deryboms iš naujo.

Ši sąlyga dažnai siejama su suma: sutartį galite nutraukti tik tuo atveju, jei numatoma būtinų remonto darbų kaina viršija sutartyje nurodytą sumą. Kruopščiai susitarkite dėl sumos ir kuo greičiau atlikite patikrinimą, kad ataskaita būtų parengta iki termino.

Kitos sąlygos

Galimos ir kitos sąlygos, pavyzdžiui, dabartinio namo pardavimas, leidimo gavimas arba dirvožemio užterštumo nebuvimas. Kiekviena sąlyga turi būti aiškiai aprašyta, turi būti nurodytas terminas ir būdas, kuriuo ji turi būti taikoma. Neaiški sąlyga sukelia ginčų dėl to, ar ji buvo įvykdyta.

Naujos statybos namo pirkimas

Naujos statybos namas paprastai parduodamas su pirkimo-pardavimo ir statybos sutartimi ( vok. koop-/aannemingsovereenkomst ), o ne su įprasta pirkimo-pardavimo sutartimi. Tokiai sutarčiai taip pat taikomas įstatyminis rašytinis reikalavimas ir trijų dienų persigalvojimo laikotarpis (BW 7:766 straipsnis). Dauguma vystytojų dirba su standartinėmis sąlygomis ir garantijų sistema, kuri, be kita ko, apima namo užbaigimą, jei statytojas tampa nemokus.

Kaip veikia įstatyminis apsigalvojimo laikotarpis?

Kaip privatus būsto pirkėjas, galite nutraukti sutartį per tris dienas nenurodydami priežasčių ir be jokių išlaidų. Šis atsisakymo laikotarpis ( bedenktijd ) kyla iš BW 7:2(2) straipsnio ir negali būti atšauktas sutartyje.

Laikotarpis pradedamas skaičiuoti nuo kitos dienos po to, kai gaunate pasirašytą sutartį arba jos kopiją. Jis trunka tris kalendorines dienas, o ne 72 valandas nuo pasirašymo momento. Jei laikotarpis baigtųsi šeštadienį, sekmadienį ar valstybinę šventę arba jame nebūtų bent dviejų darbo dienų, jis pratęsiamas pagal Bendrąjį terminų įstatymą ( Algemene termijnenwet ), kol jame bus bent dvi darbo dienos.

Pavyzdys: pirkėjas pasirašytą sutartį gauna penktadienį. Laikotarpis prasideda šeštadienį. Trys dienos baigtųsi pirmadienį, bet laikotarpis turi apimti dvi darbo dienas, todėl jis tęsiasi iki antradienio pabaigos.

Apsisprendimo laikotarpį galite pradėti pateikdami pardavėjui aiškų pareiškimą, pageidautina raštišką el. paštu arba registruotu laišku pardavėjui arba pardavėjo atstovui. Saugokite išsiuntimo laiko įrodymą. Šia teise negalima pasinaudoti du kartus tam pačiam sandoriui: jei nutraukiate sutartį ir per šešis mėnesius vėl perkate tą patį turtą iš to paties pardavėjo, naujo apsisprendimo laikotarpio negaunate.

Kaip vyksta procesas nuo pasiūlymo iki perdavimo?

Priimtą pasiūlymą lydi rašytinis susitarimas, apsigalvojimo laikotarpis, sąlygų terminai, užstatas ir galiausiai perdavimas pas notarą. Privačiam pirkėjui niekas neįpareigoja, kol nepasirašyta sutartis.

Kai jūsų pasiūlymas priimamas, pardavėjo nekilnojamojo turto agentas ( makelaar ) paprastai parengia sutartį pagal NVM, VBO, VastgoedPRO ir Vereniging Eigen Huis formą. Prieš pasirašydami patikrinkite kainą, aprašymą, perleidimo datą, sąlygas ir defektų išlygas ir paprašykite atlikti pakeitimus.

Pasirašius, gaunate kopiją ir prasideda apsigalvojimo laikotarpis. Pirkėjas paprastai pasirenka notarą, nes pirkėjas sumoka didžiąją dalį perleidimo išlaidų ( kosten koper ); notaras vis tiek privalo nešališkai aptarnauti abi šalis (Notariato įstatymo 17 straipsnis).

Notaras gali įregistruoti pirkimo-pardavimo sutartį viešuosiuose registruose pagal BW 7:3 straipsnį. Ši registracija šešis mėnesius apsaugo jus nuo vėlesnio to paties turto pardavimo kitam asmeniui, nuo arešto ir nuo pardavėjo bankroto. Būsto registracija yra įprasta praktika, todėl verta jos paprašyti.

Prieš perleidimą notaras parengia perleidimo aktą ( vok. akte van levering ) ir hipotekos lakštą, patikrina registrus dėl hipotekos ir arešto. Perleidimo dieną pasirašomi aktai, pirkimo kaina sumokama per notaro kliento sąskaitą ir aktas įregistruojamas. Nuo tos akimirkos jūs esate savininkas.

Ar pardavėjas vis dar gali atsisakyti po pasirašymo?

Ne. Atsiprašymo laikotarpis apsaugo tik pirkėją. Pardavėjui pasirašius sutartį, jis įsipareigoja, net jei vėliau pateikiamas didesnis pasiūlymas.

Jei pardavėjas atsisako bendradarbiauti perleidžiant turtą, pirkėjas gali pateikti pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą ir tada pasirinkti: reikalauti įvykdyti sutartį, jei reikia, per teismą, arba nutraukti sutartį ir reikalauti sutartinės baudos. Pirkėjas, kuris nori gauti turtą pats, paprastai pasirenka įvykdyti sutartį ir gali prašyti teismo nurodyti, kad sprendimas pakeistų pardavėjo bendradarbiavimą dokumente.

Čia įrodo savo vertę sutarties registracija pagal BW 7:3 straipsnį. Jei pardavėjas parduoda ir perleidžia turtą trečiajai šaliai po to, kai jūsų sutartis jau buvo įregistruota, vėlesnis perleidimas negali būti panaudotas prieš jus. Be registracijos jūs praktiškai liktų teisė reikalauti žalos atlyginimo.

Kokios išlaidos pridedamos prie pirkimo kainos?

Nyderlanduose pirkėjas paprastai apmoka perleidimo išlaidas, todėl namai reklamuojami kaip „kosten koper“ . Šios išlaidos apima perleidimo mokestį, notaro mokesčius ir registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidas.

2026 m. perleidimo mokestis ( angl. overdrachtsbelasting ) yra 2 proc. būstui, kurį naudosite kaip pagrindinę gyvenamąją vietą, 8 proc. – kitiems būstams, pavyzdžiui, nuomai skirtiems, ir 10.4 proc. – negyvenamajai nuosavybei. Pirkėjai, kuriems yra ne mažiau kaip 18 metų ir mažiau nei 35 metai ir kurie gyvens name, gali pasinaudoti vienkartine pradine lengvata, jei vertė 2026 m. neviršija 555 000 EUR. Prieš pateikdami pasiūlymą, patikrinkite dabartinius skaičius Mokesčių ir muitų administracijoje ( angl. Belastingdienst ).

O jeigu defektas atsiranda po perdavimo?

Galite tikėtis, kad turtas turės įprastam naudojimui reikalingas savybes ir tas savybes, kurias pažadėjo pardavėjas. Jei taip nėra, turtas neatitinka sutarties pagal BW 7:17 straipsnį ir galite reikalauti remonto išlaidų, kainos sumažinimo arba žalos atlyginimo.

Dvi pareigos yra viena kitos atžvilgiu. Pardavėjas privalo atskleisti ( mededelingsplicht ) jam žinomus defektus. Pirkėjas privalo ištirti ( onderzoeksplicht ), o ši pareiga yra didesnė, jei yra problemos požymių, pavyzdžiui, senesniame name. Paprastai pardavėjo pareiga atskleisti yra svarbesnė už pirkėjo pareigą ištirti, jei pardavėjas žinojo apie defektą ir apie jį nutylėjo.

Daugelyje sutarčių yra sąlygų, ribojančių pardavėjo atsakomybę, pavyzdžiui, „senatvės sąlyga“ senesniems pastatams arba sąlyga dėl nekilnojamojo turto, kuriame pardavėjas niekada negyveno. Tokios sąlygos iš principo galioja, tačiau aiškinamos atsižvelgiant į visas aplinkybes. Praneškite apie trūkumą pardavėjui raštu per protingą laiką nuo jo atradimo; pagal BW 7:23 straipsnį pirkėjas, kuris per ilgai delsia, gali prarasti teisę remtis trūkumu.

Jei pardavėjas pardavė vykdydamas verslo veiklą, pavyzdžiui, vystytojas, pranešimas per du mėnesius nuo defekto atradimo bet kokiu atveju yra savalaikis (BW 7:23(1) straipsnis). Tarp dviejų privačių šalių nėra nustatyto termino, todėl parašykite pardavėjui, kai tik pastebėsite defektą. Po pranešimo pretenzija, pagrįsta defektu, netenka galios po dvejų metų (BW 7:23(2) straipsnis).

Kokių spąstų reikėtų vengti?

Konkurencingoje rinkoje pirkėjai kartais siūlo pirkti be apžiūros sąlygos, kad jų pasiūlymas būtų patrauklesnis. Tai gali būti pagrįstas pasirinkimas naujos statybos objektui, tačiau senesnės statybos atveju paslėptų defektų rizika visiškai perkeliama jums. Bent jau apsvarstykite apžiūrą prieš teikdami pasiūlymą.

Antras spąstas yra terminai. Pirkėjas, kuris negauna būsto paskolos, bet pamiršta pasinaudoti finansavimo sąlyga iki termino pabaigos, yra įpareigotas pirkimo. Pasirašymo dieną į savo kalendorių įtraukite kiekvieną terminą ir iš anksto paklauskite savo skolintojo ar būsto paskolos konsultanto, kiek laiko užtruks paraiškos nagrinėjimas.

Buto pirkimas: savininkų bendrija

Įsigiję butą, tampate savininkų bendrijos ( Vereniging van Eigenaren , VvE) nariu. Bendrija yra atsakinga už bendrų dalių, tokių kaip stogas, fasadas ir liftas, priežiūrą, o jūs prisidedate prie jos išlaidų.

Paprašykite pateikti padalijimo aktą, nuostatus, naujausius protokolus, metines ataskaitas ir priežiūros planą. Pagal BW 5:126 straipsnį asociacija privalo turėti rezervinį fondą; nedidelis rezervas, kai laukia dideli darbai, reiškia didelį papildomą įnašą netrukus po pirkimo.

Nuomojama žemė

Kai kuriuose miestuose, įskaitant Amsterdamdaugelis namų stovi žemėje, kuri yra ilgalaikės nuomos sutartis.erfpacht). Tuomet pastatas priklauso jums, bet mokate žemės nuomą (kanonas) žemės savininkui, dažnai savivaldybei. Pasiteiraukite apie nuomos sąlygas ir patikrinkite, kiek laiko buvo nustatyta žemės nuomos kaina ir kada ji bus peržiūrėta, nes peržiūrėta kaina gali gerokai padidinti jūsų būsto išlaidas ir paveikti tai, ką finansuos skolintojai.

Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį kaip pirkėjas?

Kaip pirkėjas, jus gina 7:2 BW straipsnis tik tris dienas; po to lemia sutarties tekstas. Prieš pasirašydami patikrinkite šiuos punktus:

• Kaina, kadastrinis žymėjimas ir įtrauktų daiktų sąrašas atitinka priimtą pasiūlymą.
• Finansavimo sąlygoje nurodoma paskolos suma, paskolos rūšis ir realus terminas.
• Apžiūros sąlyga turi remonto išlaidų ribą ir terminą, kurio jūsų inspektorius gali laikytis.
• Įmokos data ir 10 procentų baudos sąlyga jums priimtinos.
• Prašoma notaro įregistruoti susitarimą pagal BW 7:3 straipsnį.
• Buto ar nuomojamo turto atveju buvo peržiūrėti VvE dokumentai arba nuomos sąlygos.

Į ką, kaip pardavėjas, turėtumėte atkreipti dėmesį?

Kaip pardavėjas, jūs įsipareigojate nuo pat pasirašymo momento, be jokio persigalvojimo laikotarpio. Patikrinkite šiuos punktus:

• Pardavimų anketoje atskleidžiami visi jums žinomi trūkumai, nes jūsų pareiga atskleisti yra svarbesnė už pirkėjo pareigą ištirti.
• Amžiaus arba neužimtumo sąlyga įtraukiama ten, kur ji tinka turtui.
• Pirkėjo sąlygų terminai yra pakankamai trumpi, kad galėtumėte įgyvendinti savo planus.
• Užstatas arba banko garantija turi būti sumokėti nustatytą dieną, todėl galite imtis veiksmų, jei jie nebus sumokėti.
• Jūsų sutuoktinis arba registruotas partneris sutinka su šeimos namo pardavimu, kai to reikalaujama pagal BW 1:88 straipsnį.

Ką galime padaryti dėl jūsų pagal jūsų pirkimo-pardavimo sutartį?

Mūsų nekilnojamojo turto teisininkai atstovauja namų ir komercinio nekilnojamojo turto pirkėjams ir pardavėjams. Konkrečiai:

• Prieš pasirašydami, peržiūrime pirkimo-pardavimo sutarties projektą ir siūlome pakeitimus.
• Parengiame finansavimo, tyrimų ir leidimų sąlygas su realiais terminais.
• Tikriname, ar sąlyga iškviečiama teisingai ir laiku, arba ar kitos pusės pranešimas yra galiojantis.
• Mes išsiunčiame pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą ir reikalaujame įvykdyti įsipareigojimus arba sumokėti sutartinę baudą.
• Mes pranešame pardavėjui apie defektą pagal BW 7:23 straipsnį ir pateikiame pretenziją.

Santrauka

• Privataus pirkėjo būsto pirkimo dokumentas turi būti sudarytas raštu (BW 7:2 straipsnis); nuosavybė pereina tik notariniu aktu, įregistruotu Nekilnojamojo turto registre.
• Nuo kitos dienos po pasirašytos sutarties gavimo turite trijų dienų apsigalvojimo laikotarpį, pratęstą bent dviem darbo dienomis.
• Finansavimo ir apklausos sąlygos yra sutartinės: patikrinkite jų turinį ir pareikškite jas raštu iki termino pabaigos.
• Sutarties registracija pagal BW 7:3 straipsnį šešis mėnesius apsaugo jus nuo vėlesnio pardavimo, arešto ir pardavėjo bankroto.
• Prieš pirkdami butą, žinokite apie baudos sąlygą, kuri paprastai siekia 10 procentų kainos, ir pasidomėkite savininkų bendrija.

Dažnai užduodami klausimai