Naujai pastatytų namų Nyderlanduose defektai: atsakomybė, terminai ir teisių gynimo priemonės

Naujai pastatytame olandiškame name už statybos defektus atsako rangovas, o ne sklypo pardavėjas, ir nuo 2024 m. sausio 1 d. ši atsakomybė apima ir defektus, kurių nepastebėjote pristatymo metu, nebent rangovas įrodytų, kad jie negali būti priskirti jam. Praktiškai jūsų poziciją lemia pristatymo ataskaita, tai, kaip greitai pateiksite rašytinį skundą ir ar namui taikoma garantijų sistema, pvz., „Woningborg“ ar „SWK“. Nyderlandų civilinio kodekso 7:761 straipsnis nustato ribines ribas: ieškinys nustoja galioti praėjus dvejiems metams po jūsų protesto, o pastato atveju – bet kokiu atveju po dvidešimties metų nuo pristatymo.

Šiame straipsnyje aprašoma, kaip pagal Nyderlandų statybos teisę reglamentuojama atsakomybė už naujai pastatytų namų defektus , kokie terminai taikomi, ką pakeitė „Wet kwaliteitsborging voor het bouwen“ ir ką daryti, kai atsiranda defektas.

Kaip organizuojamas naujos statybos pirkimas

Naujos statybos namas beveik visada perkamas pagal koop-en aannemingsovereenkomst: vieną dokumentą, kuriame yra dvi skirtingos sutartys. Sklypo pirkimas yra nekilnojamojo turto pardavimas, vėliau perleidžiamas notariniu aktu, o namo statyba yra darbų sutartis, reglamentuojama Nyderlandų civilinio kodekso 7:750 ir tolesnių straipsnių. Šis atskyrimas yra svarbus, nes šioms dviem dalims taikomos skirtingos taisyklės ir skirtingos sandorio šalys. Klausimai dėl žemės sklypo, nuosavybės teisės ir ribų priklauso pardavėjui ir nekilnojamojo turto teisei ; klausimai dėl paties namo priklauso statybos rangovui.

Kadangi pardavimo sandoris susijęs su vartotojo įsigytu būstu, jis turi būti sudarytas raštu, o Nyderlandų civilinio kodekso 7:2 straipsnis suteikia pirkėjui įstatyminį trijų dienų apsisprendimo laikotarpį nuo pasirašytos sutarties kopijos gavimo dienos. Dauguma naujos statybos tipinių sutarčių pratęsia šį laikotarpį. Išnaudokite jį: pasibaigus apsisprendimo laikotarpiui, techninis aprašymas, brėžiniai ir mokėjimo grafikas yra nustatomi ir yra kriterijus, pagal kurį vertinamas kiekvienas vėlesnis skundas. Peržiūra prieš pasirašant yra daug vertingesnė nei ginčas po to.

Vienas įspėjimas dėl dokumentų tvarkymo. Sąlygos, susijusios su esamo namo pardavimu, pavyzdžiui, atsakomybės apribojimo dėl su amžiumi susijusio nusidėvėjimo išlyga arba atsakomybės apribojimo išlyga, kurią taiko pardavėjas, niekada negyvenęs tame objekte, naujos statybos sutartyje nėra vietos ir neturėtų būti į ją kopijuojamos. Jei su jomis susiduriate preliminarinėje dar nepastatyto namo pirkimo-pardavimo sutartyje , paklauskite, kodėl jos ten yra.

Kas laikoma naujos statybos namo defektu

Defektas yra bet koks aspektas, kuriuo pristatyti darbai neatitinka to, ko, remiantis sutartimi, atsižvelgiant į taikomas statybos taisykles, Jūs galėjote tikėtis. Nėra atskiro įstatyminio defektų katalogo naujiems statiniams; kriterijus yra pati sutartis, ypač techninis aprašymas ir brėžiniai, papildyti viešosios teisės statybos reikalavimais. Šie reikalavimai dabar išdėstyti Statybos darbų įstatyme (Besluit bouwwerken leefomgeving), kuris 2024 m. sausio 1 d., įsigaliojus Omgevingswet, pakeitė 2012 m. statybos darbų įstatymą (Bouwbesluit 2012). Namas, kuris atitinka brėžinius, bet neatitinka statybos taisyklių, vis tiek yra laikomas defektu.

Klasikinis skirtumas yra tarp matomų ir paslėptų defektų, ir tai yra skirtumas, susijęs su pristatymo momentu, o ne su problemos rimtumu. Įtrūkusi plytelė, blogai pritvirtintos durys, įbrėžimas lango rėme: tai dalykai, kuriuos pakankamai atidus pirkėjas gali pastebėti vaikščiodamas po namą. Neteisinga instaliacija už gipso kartono plokštės, nesandarus vamzdis grindų išlyginamajame sluoksnyje, nepakankamas pamatų sutvirtinimas: tai paslėpti defektai , kurie išryškėja tik vėliau, kartais po daugelio metų. Kur yra riba konkrečiu atveju, yra fakto klausimas, ir tai daugiausia lemia tai, kas užfiksuota pristatymo ataskaitoje.

Ne kiekvienas trūkumas yra defektas, dėl kurio galite gauti kompensaciją. Darbas turi būti tinkamas įprastam naudojimui kaip gyvenamoji patalpa ir atitikti sutartą, tačiau nedideli nukrypimai, neturintys įtakos naudojimui, vertei ar saugumui, retai pateisins daugiau nei remontą. Kitame skalės gale yra rimti defektai : įdubimas ir pamatų judėjimas, neveikiantys laikantys elementai, rizikingos stogo konstrukcijos, vandens prasiskverbimas per netinkamas detales ar membranas ir nesaugios instaliacijos. Tai yra atvejai, kai svarbūs ilgi prastovų laikotarpiai ir garantijos schemos.

Pačiam sklypui svarbiausia atitikties kriterijus: Nyderlandų civilinio kodekso 7:17 straipsnis reikalauja, kad perduotas nekilnojamasis turtas turėtų savybes, kurių pirkėjas turėjo teisę tikėtis. Tai yra kelias tokioms problemoms kaip užterštas dirvožemis ar nuosavybės teisės apribojimas, o ne kiauras stogas. Atkreipkite dėmesį, kad dviejų mėnesių skundų pateikimo taisyklė, numatyta Nyderlandų civilinio kodekso 7:23 straipsnyje, taikoma vartotojų perkamiems kilnojamiesiems daiktams, o ne namo pirkimui; namo atveju standartas yra tas, kad skundą turite pateikti per pagrįstą laiką.

Ką pakeitė Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

„Wet kwaliteitsborging voor het bouwen“ (Wkb) įsigaliojo 2024 m. sausio 1 d. ir yra svarbiausias pakeitimas naujos statybos namų pirkėjams per daugelį metų. Jame yra viena dalis – viešoji teisė, o kita – privatinė teisė, ir jų taikymo sritis skiriasi.

Viešoji teisė įvedė nepriklausomą kokybės užtikrinimą. 1 pasekmių klasės pastatams, kurie apima paprastus individualius namus ir mažesnes komercines patalpas, savivaldybės techninį pastato vertinimą pakeitė nepriklausomas kwaliteitsborger, kuris tikrina statybų metu ir išduoda ataskaitą, kai darbai baigiami. Šios tvarkos išplėtimas į renovacijos darbus buvo atidėtas ir data dar nenustatyta; sistemos vertinimas planuojamas 2027 m. Iki tol renovacija tęsiama pagal ankstesnę savivaldybės tvarką.

Privatinės teisės dalis yra ta dalis, kuri pakeičia jūsų teises, ir ji taikoma statybos rangos sutartims apskritai, o ne tik 1 pasekmių klasei. Pirkėjui svarbūs keturi pakeitimai.

• Atsakomybė už defektus, kurie nebuvo aptikti pristatymo metu. Pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7:758 straipsnio 4 dalį rangovas po pristatymo lieka atsakingas už defektus, kurie nebuvo pastebėti tuo metu, nebent tų defektų negalima priskirti jam. Todėl atsakomybės našta tenka rangovui, o vartotojui ši taisyklė yra privaloma: jos negalima atsisakyti.
• Perdavimo byla. 7:757a straipsnis įpareigoja rangovą, baigus darbus, pateikti klientui dokumentų rinkinį, įrodantį, kad darbai atitinka sutartus reikalavimus, įskaitant brėžinius, skaičiavimus ir informaciją apie medžiagas bei įrenginius.
• Rašytinio įspėjimo pareiga. 7:757b straipsnis reikalauja, kad rangovas raštu, nedviprasmiškai ir laiku įspėtų apie užduoties netikslumus ir nurodytų pasekmes.
• Informacija apie saugumą. 7:765a straipsnis reikalauja, kad rangovas raštu informuotų vartotoją klientą, ar ir kaip darbas yra apdraustas ar kitaip apsaugotas nuo defektų ir nemokumo.

Wkb taip pat sugriežtino taisyklę dėl sulaikymo pinigų. Pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7:768 straipsnį vartotojas, statantis namą, gali sulaikyti likusius penkis procentus sutarties kainos depozitinėje sąskaitoje pas notarą; rangovas dabar privalo raštu informuoti pirkėją, kad ši suma bus grąžinta tik tuo atveju, jei pirkėjas neprieštaraus, o notaras privalo paklausti pirkėjo, ką su ja daryti. Perdavus tuos penkis procentus pristatymo dieną, prarandate stipriausią praktinį svertą, todėl į šį klausimą žiūrėkite rimtai.

Pristatymas: akimirka, kuri nustato jūsų poziciją

Olandų kalba perdavimas yra momentas, kai rangovas pareiškia, kad darbas yra paruoštas, o klientas jį priima. Nyderlandų civilinio kodekso 7:758 straipsnis numato dvi priėmimo pasekmes: rizika dėl darbo pereina klientui, o rangovas atleidžiamas nuo atsakomybės už defektus, kuriuos klientas pagrįstai turėjo pastebėti tuo metu. Nuo 2024 m. sausio 1 d. šis atleidimas nebetaikomas defektams, kurie nebuvo pastebėti, tačiau esmė ta, kad viską, ką matote, privalote užfiksuoti.

Į apžiūrą žiūrėkite rimtai ir nedarykite jos vieni. Nepriklausomas pastatų inspektorius, apžiūrėjęs namą kartu su jumis, pamatys tai, ko nemato pirmą kartą perkantis būstą asmuo, o šios apžiūros kainą nustato rinka, o ne įstatymai, todėl verta palyginti kainas. Išbandykite instaliacijas, atsukite čiaupus, atidarykite visus langus ir duris, patikrinkite apdailą ir lygius pagal techninį aprašymą ir viską nufotografuokite. Jei namas dar nebaigtas statyti, apžiūra prieš uždarant sienas yra daug informatyvesnė nei apžiūra po jos.

Kiekvienas jūsų rastas punktas įrašomas į perdavimo ataskaitą – žodinį susitarimą, kurį pasirašo abi šalys. Šis dokumentas yra bet kokio vėlesnio ginčo įrodymų pagrindas: jame užfiksuota, kas buvo matoma, kokie darbai buvo sutarti kaip neatlikti ir iki kada jie bus ištaisyti. Nepasirašykite nepriekaištingos ataskaitos vien todėl, kad rangovas neoficialiai žada viską išspręsti, ir nepriimkite ataskaitos, kurioje defektai aprašomi miglotai. Kai defektai yra tokie rimti, kad namo negalima pagrįstai naudoti, galite visiškai atsisakyti perdavimo, tačiau tai yra sprendimas, turintis finansinių pasekmių, ir jo nereikėtų priimti nepasitarus su rangovu.

Pagal Nyderlandų naujos statybos rinkoje naudojamas pavyzdines sutartis, po pastato pristatymo taikomas trijų mėnesių techninės priežiūros laikotarpis. Per šį laikotarpį rangovas privalo ištaisyti perdavimo ataskaitoje išvardytus punktus ir visus kitus paaiškėjusius defektus. Techninės priežiūros laikotarpis yra sutartinis patogumas, o ne senaties terminas: jam pasibaigus, jūsų įstatyminės teisės ir bet kokia garantija lieka galioti. Tai taip pat etapas, kai deramas kruopštumas atsiperka ir kai susitarimai tarp vystytojo ir rangovų nustato, į ką iš tikrųjų turėtumėte kreiptis.

Kiek laiko rangovas lieka atsakingas

Du skirtingi laikrodžiai veikia, ir jų supainiojimas yra dažniausia gero ieškinio atmetimo priežastis.

Pirmasis – pareiga pateikti skundą. Nyderlandų civilinio kodekso 6:89 straipsnis reikalauja, kad protestuotumėte per protingą laiką nuo tada, kai atradote defektą arba pagrįstai turėjote jį pastebėti. Šiuo atveju nėra nustatyto dviejų mėnesių termino; tai, kas yra protinga, priklauso nuo defekto pobūdžio, reikalingo tyrimo ir rangovo pozicijos. Neabejotina viena – tyla yra pražūtinga: pirkėjas, kuris dvejus metus gyvena su nuotėkiu, kol apie jį nepraneš, sunkiai susidoros su problema, kad ir kokia būtų jos esmė.

Antrasis – senaties terminas. Nyderlandų civilinio kodekso 7:761 straipsnyje numatyta, kad bet koks ieškinys dėl atliktų darbų defektų nustoja galioti praėjus dvejiems metams nuo kliento protesto. Jei rangovui nustatote terminą defektui ištaisyti, tas dvejų metų laikotarpis pradedamas skaičiuoti tik pasibaigus terminui arba kai rangovas aiškiai pareiškia, kad netaisys defekto. Be to, yra ilgas sustojimo terminas: ieškinio senaties terminas bet kuriuo atveju pasibaigia praėjus dvidešimt metų nuo pastato pristatymo, o visais kitais atvejais – dešimt metų nuo pristatymo. Besitęsiantį senaties terminą galima nutraukti rašytiniu reikalavimu pagal Nyderlandų civilinio kodekso 3:317 straipsnį, o jei kyla abejonių dėl datos, nutraukimas yra pigus, o ieškinio praradimas – ne.

Atkreipkite dėmesį, kuo šie laikotarpiai nėra laikomi. Tai nėra pažadas, kad rangovas bus už ką nors atsakingas dvidešimt metų; jie tik žymi išorinę ribą, kurioje vis dar galima pareikšti esamą ieškinį. Ar ieškinys apskritai egzistuoja, vis tiek priklauso nuo to, ar darbai buvo atlikti netinkamai ir ar defektą galima priskirti rangovui.

Woningborg ir SWK garantijų schemos

Dauguma naujos statybos namų Nyderlanduose parduodami su garantijų instituto, konkrečiai Woningborgo arba SWK, draudimu. Tai sutartinė apsauga, papildanti įstatymų taisykles, o ne pakeičianti jas, ir ji nėra automatinė: patikrinkite sutartį, ar namas yra registruotas, ir paprašykite sertifikato.

Tokia schema atlieka du veiksmus. Garantija apsaugo jus, jei rangovas tampa nemokus prieš namo statybą, organizuodama užbaigimą arba kompensuodama nuostolius. Garantija apima gatavo namo defektus. Pagal Woningborgo naujos statybos reglamentą kokybės garantija pradeda galioti praėjus trims mėnesiams po pristatymo, pasibaigus priežiūros laikotarpiui, ir daugumai elementų galioja šešerius metus. Rimtų defektų, t. y. defektų, kurie turi įtakos konstrukcijos tvirtumui arba daro būstą netinkamą gyventi, atveju garantija galioja dešimt metų. Draudimas pereina kitam savininkui, jei namas parduodamas per šį laikotarpį.

Du praktiniai punktai. Pirma, garantija turi savo pranešimo procedūrą ir terminus, kurie nepriklauso nuo įstatyminių, todėl skundas pagal šią schemą pats savaime neužtikrina jūsų teisės reikalauti iš rangovo, ir atvirkščiai galioja lygiai taip pat. Antra, schemos neapima daug ko: normalus nusidėvėjimas, jūsų ar trečiosios šalies atlikti darbai ir pasekminė žala paprastai nepatenka į garantijos apimtį. Perskaitykite jūsų sertifikatui taikomą reglamentą, o ne bendrą jo santrauką.

Pranešimas apie defektą ir pretenzijos įgyvendinimas

Pradėkite raštu ir pradėkite anksti. Aprašykite defektą, kada ir kaip jis atsirado, nurodykite techninį aprašymą arba brėžinį, nuo kurio jis nukrypsta, ir nustatykite konkretų bei pagrįstą remonto terminą. Toks laiškas yra pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą pagal Nyderlandų civilinio kodekso 6:82 straipsnį ir yra tai, kas lemia rangovo įsipareigojimų nevykdymą, jei terminas pasibaigia be veiksmų. Išsiųskite jį registruotu paštu arba el. paštu su pristatymo patvirtinimu ir išsaugokite visą bylą: nuotraukas su datomis, korespondenciją, pristatymo ataskaitą ir perdavimo-perdavimo dokumentus.

Jei rangovas ginčija priežastį, nepriklausomo eksperto ataskaita paprastai yra lemiama, nes dauguma statybos ginčų kyla dėl priežastinio ryšio, o ne dėl teisės. Kai vienos šalies gauta ataskaita greičiausiai nebus priimta, pagal Olandijos procedūrą galite kreiptis į teismą dėl laikinojo ekspertizės atlikimo, o kai faktai priklauso nuo to, kas buvo pasakyta ar padaryta vietoje, preliminari liudytojų apklausa gali užtikrinti įrodymus prieš pradedant procesą.

Įvykus įsipareigojimų nevykdymui, galite reikalauti remonto, atlikti darbus patys ir reikalauti išlaidų atlyginimo kaip žalos atlyginimo pagal Nyderlandų civilinio kodekso 6:74 straipsnį arba, rimtais atvejais, nutraukti sutartį pagal 6:265 straipsnį. Taip pat galite sustabdyti dar neapmokėtų įmokų mokėjimą, o tai naujos statybos projekte dažnai yra veiksmingiausia įmanoma spaudimo priemonė.

Ginčo sprendimo kryptis priklauso nuo sutarties. Naujos statybos sutartyse pagal garantijų schemą paprastai nurodoma Raad van Arbitrage in bouwgeschillen – statybos arbitražo institucija arba Geschillencommissie. Vartotojas nėra saistomas tokios sąlygos: Nyderlandų civilinio kodekso 6:236 straipsnio n punktas reikalauja, kad vartotojui būtų suteiktas bent vienas mėnuo pasirinkti bendrosios praktikos teismus. Jei svarbus greitis, pavyzdžiui, aktyvaus vandens patekimo atveju, laikinųjų apsaugos priemonių taikymas civiliniame teisme lieka prieinamas kartu su bet kokiu arbitražo būdu. Platesnį variantų vaizdą rasite mūsų ginčų sprendimo Nyderlanduose apžvalgoje ir Nyderlandų statybos teisės palyginime su tarptautiniais standartais.

Klaidos, dėl kurių pirkėjams nebereikia jų pretenzijų

Pasikartojančios klaidos yra labiau procedūrinės, o ne techninės. Pirmasis variantas – pasirašyti nepriekaištingą perdavimo aktą remiantis žodiniu pažadu, nes tai suteikia rangovui argumentą, kad nieko blogo nebuvo. Antrasis – panaikinti penkių procentų sulaikymą perdavimo dieną. Trečiasis variantas – darant prielaidą, kad taikoma dviejų mėnesių taisyklė arba, atvirkščiai, kad taikoma dvidešimties metų besąlyginė apsauga; tikrasis terminas yra dveji metai po jūsų protesto.

Dar dvi klaidos susijusios su dokumentais. Pirkėjai įprastai kreipiasi į statytoją, kai statybos įsipareigojimai tenka rangovui arba atvirkščiai, ir taip praranda mėnesius; koopen aannemingsovereenkomst nurodo, kuris variantas yra kuris. O pirkėjai, kurie išnuomoja turtą netrukus po jo perdavimo, supranta, kad nuomininkas apsunkina prieigą prie remonto darbų ir kad nuomininko teisės riboja, ką ir kada galima padaryti. Jei planuojama nuomoti turtą, prieš prasidedant nuomos sutarčiai, pasirūpinkite defektų pašalinimu.

Galiausiai, nelaikykite sutarties standartine. Atsakomybės apribojimai, išimtys dėl netiesioginių nuostolių ir sąlygos, perkeliančios pagrindinės sąlygos riziką, yra įprastos, ir nors vartotojui negalima atimti privalomos apsaugos, numatytos 7:758 straipsnio 4 dalyje, daug kas kita yra derybų objektas. Vartotojų apsaugos sutartyse ir bendros sutarčių peržiūros taisyklės, aprašytos mūsų Nyderlandų sutarčių teisės vadove, čia taikomos taip pat, kaip ir komerciniams susitarimams , o tikslinė sutarties peržiūra prieš pasirašymą yra daug pigesnė nei bylinėjimasis.

Ką daryti, kai atsiranda defektas

Imkitės veiksmų tą pačią dieną, kai pastebite defektą. Nufotografuokite defektą, užsirašykite datą ir nusiųskite rangovui raštišką skundą, kuriame aprašysite, kas negerai ir ką norite padaryti, nurodydami pagrįstą terminą. Negrąžinkite užstato, kol problema išspręsta, ir neleiskite, kad neoficialus pažadas pakeistų raštišką patvirtinimą. Jei rangovas ginčija priežastį, pasamdykite ekspertą, kol dar neįvyko byla.

Padėtis nesiskiria, jei turtą įsigijote kartu arba kaip naujai į Nyderlandus atvykę asmenys. Mūsų rekomendacijose dėl bendro namo pirkimo ir namo pirkimo Nyderlanduose emigrantams išdėstomi punktai, kurie dažniausiai atbaido pirkėjus, o nekilnojamojo turto teisininkas per vieną susitikimą gali pasakyti, ar verta ieškinį dėl defekto ir prieš ką. Jei byla neišvengiama, nekilnojamojo turto teisininkas nagrinės ieškinį nuo įsipareigojimų nevykdymo pranešimo iki arbitražo ar teismo.

Dažnai užduodami klausimai

Naujai pastatytų namų pirkėjai Nyderlanduose turi specialią įstatyminę apsaugą ir sutartines garantijas, kai atsiranda defektų. Žemiau pateikti klausimai apima dažniausiai praktikoje kylančius klausimus.