Naujos statybos namo Nyderlanduose pirkimas turėtų būti jaudinantis žingsnis. Trūkumų aptikimas įsikrausčius gali greitai paversti tą jaudulį nusivylimu.
Nyderlanduose už naujai pastatytų namų defektus iki turto perdavimo atsakingas statybos rangovas, o ne pardavėjas, ir taikomos kitokios garantijos taisyklės, palyginti su esamais namais. Norint apsaugoti savo investicijas, labai svarbu suprasti, kas yra atsakingas ir kokias teisines galimybes turite.
Nyderlandų įstatymai numato specialią apsaugą naujai pastatytų namų pirkėjams. Gali būti sudėtinga suprasti taisykles, susijusias su atsakomybe, garantiniais laikotarpiais ir savo teisėmis.
Jums reikia žinoti, kas laikoma defektu, kiek laiko rangovai išlieka atsakingi ir kokių veiksmų turite imtis, kad pateiktumėte pagrįstą pretenziją. Pirkimo sutartis atlieka pagrindinį vaidmenį nustatant šias sąlygas ir jūsų teisių gynimo priemones.
Naujai pastatytų olandiškų namų defektų supratimas
Naujai pastatytų namų defektai skirstomi į skirtingas kategorijas, kurios skirtingai veikia jūsų teisines teises. Įstatymas nustato konkrečius standartus, kas laikoma defektu ir kaip rimtai jis veikia jūsų galimybę įprastai naudotis turtu.
Defektų tipai: matomi ir paslėpti
Matomi defektai yra problemos, kurias galite pastebėti standartinės apžiūros metu prieš perkant namą. Tai gali būti įtrūkusios plytelės, prastai sumontuoti langai arba akivaizdūs dažų pažeidimai.
Tikimasi, kad šias problemas nustatysite apžiūros metu, ir rangovas nebus atsakingas, jei nepranešite apie jas prieš pasirašydami perdavimo dokumentus. Paslėpti defektai išryškėja tik jums įsikėlus į naujus namus.
Šių problemų nebuvo matyti per pradinį patikrinimą, net jei samdėte profesionalų inspektorių. Pavyzdžiui, sugedę elektros laidai už sienų, nesandarūs vamzdžiai grindyse arba konstrukciniai trūkumai, kurių nematyti iš paviršiaus.
Nyderlandų įstatymai šias dvi kategorijas traktuoja labai skirtingai. Statybos rangovas privalo atskleisti žinomas problemas prieš jums užbaigiant pirkimą.
Jei jie neinformuos jūsų apie problemas, apie kurias žinojo, jie lieka atsakingi, net jei jas galėjote aptikti patikrinimo metu.
Įprastas naudojimas ir atitikties reikalavimai
Nyderlandų civilinio kodekso 7:17 skirsnis nustato, kad jūsų naujai pastatytas namas turi atitikti atitikties reikalavimus. Tai reiškia, kad turtas turi turėti savybes, kurių pagrįstai galite tikėtis pagal savo pirkimo-pardavimo sutartį.
Įstatymas numato, kad jūsų namas turėtų būti tinkamas įprastam gyvenamajam naudojimui ir pakankamai ilgaamžis. Įprastas naudojimas reiškia, kad galite saugiai ir patogiai gyventi namuose kasdieniais tikslais.
Jūsų turtas turėtų funkcionuoti kaip tinkamas gyvenamasis namas be nuolatinio remonto ar pritaikymo. Jei defektai neleidžia jį įprastai naudoti , už jų pašalinimą atsakingas statybos rangovas.
Neatitiktis įvyksta, kai jūsų namas neatitinka šių pagrindinių standartų. Ne kiekvienas defektas automatiškai laikomas neatitikimu.
Pavyzdžiui, pelėsis namo pogrindyje nebūtinai daro jūsų namus netinkamus įprastam naudojimui. Defektas turi iš tikrųjų trukdyti jums naudoti turtą pagal paskirtį.
Dažni rimti naujų konstrukcijų defektai
Rimti naujai pastatytų olandiškų namų defektai paprastai susiję su konstrukciniu vientisumu arba pagrindinėmis sistemomis. Šios problemos yra ne tik nedidelės kosmetinės problemos, bet ir turi įtakos jūsų namo saugumui ar funkcionalumui.
Struktūrinės problemos apima:
- Pamatų įtrūkimai arba nusėdimas
- Nešančiųjų sienų problemos
- Stogo konstrukcijų gedimai
Vandens ir drėgmės problemos dažnai kyla dėl prastos darbų kokybės. Netinkama hidroizoliacija, nepakankamos drenažo sistemos arba netinkamai sandarūs langai gali padaryti didelę žalą.
Šios problemos dažnai lieka paslėptos tol, kol praėjus mėnesiams po įsikėlimo atsiranda vandens dėmių ar pelėsio. Sistemų gedimai susiję su netinkamai veikiančiomis šildymo, elektros ar santechnikos instaliacijomis.
Neteisinga instaliacija kelia pavojų saugumui, o netinkamai veikiančios šildymo sistemos neleidžia patogiai gyventi Olandijos žiemomis. Rimtų defektų atveju rangovo atsakomybė pratęsiama iki 20 metų po pastato pristatymo.
Šis ilgesnis laikotarpis numato, kad didelės konstrukcinės problemos gali išryškėti tik po metų. Mažiau rimti paslėpti defektai penkerius metus lieka rangovo atsakomybe.
Atsakomybė pagal Nyderlandų įstatymus už naujai pastatytus namus
Kai perkate naujai pastatytą namą Nyderlanduose, pagrindinė atsakomybė už defektus tenka rangovui, o ne pardavėjui. Nyderlandų įstatymai nustato konkrečius įsipareigojimus ir garantinius laikotarpius, kurie viršija įprastus nekilnojamojo turto sandorius.
Statybos rangovų teisiniai įsipareigojimai
Pagal Nyderlandų įstatymus, statybos rangovai privalo atlikti darbus, kurie atitiktų standartą, kurio galite pagrįstai tikėtis pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7:758 ir 7:759 straipsnius. Jūsų naujai pastatytas namas neturėtų turėti projektavimo trūkumų, gamybos klaidų ir medžiagų defektų, kurie galėtų turėti įtakos saugumui, vertei ar įprastam naudojimui.
Rangovas yra atsakingas už tai, kad konstrukcija atitiktų visus taikomus statybos kodeksus ir reglamentus. Jei defektai atsiranda prieš jums perimant pastatą, rangovas privalo juos nemokamai pašalinti.
Ši prievolė galioja nepriklausomai nuo to, kas nurodyta jūsų pirkimo-pardavimo sutartyje, nes Nyderlandų nekilnojamojo turto įstatymai numato šią apsaugą kaip pagrindinę. Jūsų rangovas negali tiesiog išeiti atidavęs raktus.
Jie lieka atsakingi už problemas, kurios iškyla po užsakymo užbaigimo, su sąlyga, kad šios problemos egzistavo pristatymo metu. Tai apima tiek matomus defektus, kuriuos galėjote pastebėti, tiek paslėptus defektus, kurie išryškėja tik vėliau.
Atsakomybės laikotarpiai ir garantijos nuostatos
Naujai pastatytiems namams garantijos nuostatos paprastai galioja gerokai ilgiau nei esamiems namams. Standartinis atsakomybės laikotarpis yra penkeri metai nuo defekto aptikimo datos, o absoliutus terminas – 20 metų nuo statybos pabaigos.
Priklausomai nuo problemos sunkumo ir pobūdžio, gali būti taikomi skirtingi laikotarpiai:
- Smulkūs defektaiPrivaloma pranešti nedelsiant po aptikimo
- Svarbios struktūrinės problemosApsaugota visą įstatyminį laikotarpį
- Paslėpti defektaiLaikrodis pradeda skaičiuoti tada, kai pagrįstai turėjote pastebėti problemą.
Daugelyje statybos sutarčių yra įtrauktos UAV 2012 sąlygos arba panašios standartinės sąlygos, kuriose nurodomos papildomos garantijos detalės. Šios nuostatos dažnai reikalauja, kad rangovai per nustatytą laikotarpį grįžtų, kad išspręstų problemas vadinamojo garantinio etapo metu.
Jūsų teisių pagal įstatymus negalima sumažinti sutartinėmis sąlygomis, kuriomis bandoma apriboti atsakomybę už rimtus defektus. Nyderlandų teismai reguliariai panaikina pernelyg griežtus garantijos apribojimus, ypač kai rangovai buvo aplaidūs arba žinojo apie problemas prieš pristatymą.
Teisinių ir sutartinių trūkumų atskyrimas
Vertinant jūsų teises, Nyderlandų teisė daro svarbius skirtumus tarp teisinių ir sutartinių trūkumų . Teisiniai trūkumai – tai problemos, kurios trukdo įprastai naudoti jūsų būstą arba gerokai sumažina jo vertę, nepriklausomai nuo to, kas nurodyta jūsų pirkimo–pardavimo sutartyje.
Sutartiniai defektai reiškia konkrečių sutartyje duotų pažadų nevykdymą. Teisinis defektas yra tada, kai jūsų namas neatitinka standarto, kurio tikėtųsi bet kuris protingas pirkėjas.
Tai apima tokius svarbius klausimus kaip:
- Struktūrinis nestabilumas arba pamatų problemos
- Vandens įsiskverbimas arba rimtos drėgmės problemos
- Statybos taisyklių pažeidimai
Sutartiniai defektai atsiranda, kai baigtas namas neatitinka to, kas buvo aiškiai pažadėta jūsų pirkimo-pardavimo sutartyje. Jei jūsų sutartyje buvo nurodytos tam tikros medžiagos, kambario matmenys ar savybės, rangovas privalo pristatyti tiksliai tai, kas buvo sutarta.
Atitikties principas reikalauja, kad jūsų naujai pastatytas namas atitiktų tiek teisinius standartus, tiek sutartinius pažadus . Vertindami defektus, teismai taiko Haviltex kriterijų, pagal kurį nagrinėjama, ką abi šalys pagrįstai suprato ir tikėjosi iš susitarimo.
Šis metodas atsižvelgia į konkrečias jūsų sandorio aplinkybes, o ne į griežtas taisykles. Jūs turite griežtesnes teisių gynimo priemones dėl teisinių trūkumų nei dėl nedidelių sutartinių nukrypimų.
Dėl rimtų problemų galite reikalauti remonto, kompensacijos arba, kraštutiniais atvejais, visiškai nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį.
Pirkimo sutarties vaidmuo ir pagrindinės sąlygos
Pirkimo-pardavimo sutartis yra jūsų nekilnojamojo turto sandorio teisinis pagrindas . Joje nustatoma, už kokius defektus statytojas lieka atsakingas po statybos užbaigimo.
Standartinėse Nyderlandų būsto rinkos sutartyse yra specialios sąlygos , kurios apsaugo pardavėjus nuo atsakomybės, kurias turite suprasti prieš pasirašydami.
NVM sutartis ir standartinės pavyzdinės sutartys
NVM pirkimo-pardavimo sutartis yra standartinis šablonas daugumai nekilnojamojo turto sandorių Nyderlanduose. Šioje pavyzdinėje sutartyje yra 20 standartinių straipsnių, kuriuose apibrėžiamos tiek pirkėjo, tiek pardavėjo teisės ir pareigos.
Pagrindinė struktūra išlieka ta pati visuose sandoriuose, o konkretūs duomenys užpildomi konkrečiam jūsų turtui. 1–20 straipsniuose aptariami esminiai elementai, tokie kaip turto aprašymas, pirkimo kaina, rakto perdavimo data ir užstato reikalavimai.
Susitarimas apsaugo abi šalis, nustatydamas aiškias sandorio sąlygas. Nuo 21 straipsnio rasite papildomų sąlygų, kurios daro didelę įtaką statytojo atsakomybei už defektus.
Dauguma statybininkų prideda apsaugos sąlygas, kad apribotų savo atsakomybę po to, kai jūs perimate nuosavybės teisę. Šios sąlygos yra paskutinėje pirkimo-pardavimo sutarties dalyje ir prieš pasirašant jas reikia atidžiai peržiūrėti .
Pagrindinės sąlygos: amžiaus sąlyga ir neužimtumas
Amžiaus sąlyga yra viena iš svarbiausių apsaugos priemonių, kurias statytojai įtraukia į pirkimo-pardavimo sutartis. Ši sąlyga riboja pardavėjo atsakomybę už defektus, susijusius su turto amžiumi ir konstrukcija.
Pagal šią nuostatą jūs pripažįstate, kad senesni komponentai gali būti susidėvėję arba turėti problemų, susijusių su pastato amžiumi. Statytojai taip pat dažnai įtraukia sąlygas, apsaugančias nuo asbesto, dirvožemio užterštumo, pamatų defektų ir skirtumų tarp nurodytų ir faktinių matavimų.
6.1 straipsnis reikalauja, kad suprastumėte, ką perkate, nes turtas perduodamas esamos būklės su visomis esamomis teisėmis, pretenzijomis ir trūkumais. Pagal neužimtumo sąlygą gali būti reikalaujama, kad turtą užimtumėte asmeniškai, o ne iš karto išnuomotumėte.
Tai apsaugo statytoją nuo investuotojų pirkimų, kurie gali apsunkinti garantinių pretenzijų nagrinėjimą.
Muitinės nuostatos ir išimtys
Be standartinių sąlygų, jūsų pirkimo-pardavimo sutartyje gali būti specialių nuostatų, kurios konkrečiai susijusios su naujos statybos objektu. 20 straipsnis leidžia jums ir statytojui sudaryti papildomus susitarimus, pavyzdžiui, dėl neatliktų darbų atlikimo datų ar statybinių medžiagų išvežimo.
Statytojai dažnai atleidžiami nuo atsakomybės už svyruojantį gruntinio vandens lygį, nuomininkų teisių problemas ar nekilnojamojo turto naudojimo apribojimus. 6.13 straipsnyje aptariamos situacijos, kai pardavėjas teigia nežinojęs apie tokius defektus kaip asbestas, tačiau jie vėliau aptinkami.
Turėtumėte paprašyti statytojo pateikti visas sumontuotų komponentų garantijas, nes 7.4 straipsnis užtikrina, kad jos bus perduotos jums užbaigus darbus. Atidžiai perskaitykite 19 straipsnį, kad įsitikintumėte, jog gavote visus reikiamus dokumentus, įskaitant perdavimo aktą, energetinę etiketę, matavimo ataskaitą ir kadastrinį išrašą.
Prieš pirkimą ir pristatymą: apžiūros ir deramas patikrinimas
Pirkėjai Nyderlanduose gali apsisaugoti atlikdami išsamius patikrinimus keliuose nekilnojamojo turto sandorio etapuose . Nepriklausomi konstrukcijų vertinimai, tinkama dokumentacija prieš pirkimą atliekamos apžiūros metu ir oficialios pristatymo apžiūros sukuria defektų įrašą ir nustato atsakomybę prieš užbaigiant pirkimą.
Konstrukcijų apžiūra ir nepriklausomos ataskaitos
Net ir perkant naujai pastatytą namą, būtina atlikti nepriklausomo eksperto atliktą konstrukcijų patikrinimą. Savivaldybių atliekami patikrinimai statybų metu patikrina, ar laikomasi minimalių statybos kodekso reikalavimų, tačiau nebūtinai nustatomi visi defektai.
Licencijuoti statybų inspektoriai kruopščiai apžiūri pamatus, karkasą, stogą ir instaliacijas. Jei įmanoma, prieš statybų pabaigą turėtumėte susitarti dėl išankstinio pirkimo apžiūros.
Tai leidžia inspektoriams įvertinti tokius elementus kaip izoliacija, elektros instaliacija ir santechnika prieš uždarant sienas. Antro patikrinimo prieš pristatant metu tikrinami apdailos paviršiai, prietaisai ir bendra gamybos kokybė.
Profesionalios apžiūros ataskaitos dokumentuoja turto būklę pirkimo metu. Šiose ataskaitose nurodomos konstrukcinės problemos, kodekso pažeidimai ir gamybos problemos.
Šiuos dokumentus galite naudoti derėdamiesi dėl remonto su statytoju arba rinkdami įrodymus būsimiems atsakomybės reikalavimams. Konstrukcijos apžiūros kaina paprastai svyruoja nuo 300 iki 500 eurų.
Ši investicija apsaugo nuo paslėptų defektų, kurių taisymas vėliau gali kainuoti tūkstančius.
Prieš pirkimą atliekama apžiūra ir dokumentacija
Prieš pirkimą atliekamos apžiūros metu turi būti atliktas išsamus visų pastebėjimų dokumentavimas. Apžiūros metu fotografuokite ir filmuokite kiekvieną kambarį, sistemą ir paviršių.
Užregistruokite visus matomus defektus, nebaigtus darbus ar nukrypimus nuo sutartų specifikacijų. Paprašykite statytojo pateikti visus statybos leidimus, atitikties sertifikatus ir medžiagų specifikacijas bei juos peržiūrėkite.
Palyginkite šiuos dokumentus su tuo, kas buvo iš tikrųjų sumontuota. Atidžiai patikrinkite garantijos sąlygas, kad suprastumėte, kokiems defektams ir kiek laiko taikoma garantija.
Sudarykite išsamų visų patikrinimų metu aptiktų problemų sąrašą. Atkreipkite dėmesį į kiekvieno defekto vietą, sunkumą ir galimą poveikį.
Pristatymo patikrinimo ir priėmimo procedūros
Oficiali perdavimo apžiūra ( angl. oplevering ) atliekama, kai statytojas paskelbia turtą paruoštu perdavimui. Jūs turite teisę atidžiai apžiūrėti turtą prieš pasirašydami priėmimo dokumentus.
Niekada nepasirašykite šių dokumentų, kol nebaigėte patikrinimo ir neužfiksavote visų defektų. Pristatymo metu patikrinkite kiekvieną elementą pagal pirkimo sutartį.
Patikrinkite visus įrenginius, prietaisus, langus ir duris. Apžiūrėkite sienas, grindis ir lubas, ar nėra įtrūkimų, drėgmės ar prastos apdailos.
Visus defektus užrašykite perdavimo protokole ( pranc. opleveringsprotocol ). Statytojas privalo šiuos trūkumus patvirtinti raštu.
Atskirkite nedidelius defektus, kuriuos reikia greitai ištaisyti, nuo rimtų problemų, kurios neleidžia priimti turto. Galite atsisakyti pristatymo, jei dėl didelių defektų turtas tampa netinkamas gyventi arba gerokai skiriasi nuo to, kas buvo žadėta.
Išsaugokite visų pasirašytų dokumentų, nuotraukų ir susirašinėjimo kopijas. Ši dokumentacija patvirtina turto būklę pristatymo metu ir apsaugo jūsų teises reikalauti remonto pagal garantiją arba teisines atsakomybės nuostatas.
Teisinės gynimo priemonės dėl defektinių naujai pastatytų namų
Kai jūsų naujai pastatytame name Nyderlanduose atsiranda defektų, įstatymai numato kelis būdus, kaip patraukti statytojus atsakomybėn ir gauti remontą ar kompensaciją. Greitas veikimas ir tinkamų procedūrų laikymasis sustiprina jūsų poziciją teikiant ieškinius rangovams ar vystytojams.
Rangovo informavimas ir savalaikiai veiksmai
Privalote raštu informuoti rangovą apie defektus, kai tik juos pastebėsite. Įstatymas reikalauja pateikti oficialų skundą, kuriame aiškiai aprašytumėte kiekvieną defektą ir paprašytumėte atlikti remontą.
Šį pranešimą siųskite registruotu paštu, kad gautumėte pristatymo įrodymą ir išsaugotumėte visos korespondencijos kopijas. Jūsų rangovas turi protingą laikotarpį atsakyti ir išspręsti problemas.
Laikotarpis priklauso nuo defektų rimtumo. Skubiems gedimams, pavyzdžiui, vandens nuotėkiams ar konstrukciniams pažeidimams, reikia nedelsiant atkreipti dėmesį, o nedideliems kosmetiniams defektams spręsti prireikia ilgesnio laiko.
Pagrindiniai pranešimo žingsniai:
- Dokumentų defektai su nuotraukomis ir rašytiniais aprašymais
- Išsiųskite išsamų skundo laišką registruotu paštu
- Nustatykite pagrįstą remonto terminą (paprastai 14–30 dienų)
- Saugokite visų pranešimų įrašus
Jei rangovas atsisako imtis veiksmų arba ginčija savo atsakomybę, turėtumėte gauti nepriklausomo eksperto ataskaitą. Šiame techniniame vertinime pateikiami defektų ir jų priežasčių įrodymai.
Defektų pranešimo terminai ir skundų teikimo laikotarpiai
Nyderlandų įstatymai skiria matomus ir paslėptus defektus, kurių kiekvienam taikomi skirtingi pranešimo reikalavimai. Apie matomus defektus turite pranešti per pagrįstą laiką nuo jų aptikimo, paprastai per du mėnesius nuo daikto įsigijimo.
Apie paslėptus defektus, kurie išryškėja tik vėliau, reikia pranešti per protingą laiką nuo jų atradimo. Rangovas išlieka atsakingas už defektus tam tikrą laiką, atsižvelgiant į jų pobūdį.
Nedideli defektai patenka į bendrosios garantijos taikymo sritį, o konstrukciniai defektai gali būti apdrausti iki 10 metų pagal NBW (Nacionalinių statybos reikalavimų) standartus.
Pranešimų apie gedimus terminai:
| Defekto tipas | Ataskaitų pateikimo terminas | Atsakomybės laikotarpis |
|---|---|---|
| Matomi defektai | 2 mėnesiai po užgrobimo | 2-5 metų |
| Paslėpti defektai | 2 mėnesiai po atradimo | Iki 10 metų dėl struktūrinių problemų |
| Struktūriniai defektai | 2 mėnesiai po atradimo | 10 metų |
Praleidus šiuos terminus, jūsų ieškinys gali būti susilpnintas, todėl būtina imtis skubių veiksmų.
Kreipimasis į susitarimą arba bylinėjimąsi
Kai neoficialus ginčo sprendimas nepavyksta, galite siekti oficialaus ginčo sprendimo taikinimo arba teisinio proceso būdu. Susitarimas dėl ginčo dažnai yra greičiausias būdas gauti kompensaciją be teismo įsikišimo.
Daugelis statybos ginčų išsprendžiami derybomis tarp jūsų nekilnojamojo turto advokato ir rangovo teisinio atstovo. Nyderlandų statybų pramonėje naudojamos standartinės arbitražo procedūros per Raad van Arbitrage voor de Bouw (Statybos arbitražo tarybą).
Šis specializuotas arbitražas nagrinėja statybos ginčus greičiau nei įprasti teismai. Arbitražo sprendimai yra privalomi ir vykdytini.
Jei arbitražas pasirodys netinkantis, galite pateikti ieškinį civiliniame teisme. Teismas gali įpareigoti rangovą pašalinti defektus, apmokėti kitų atliktus remonto darbus arba sumokėti finansinę kompensaciją.
Jūsų nekilnojamojo turto advokatas parengs jūsų bylą remdamasis ekspertų ataskaitomis, susirašinėjimo įrašais ir fotografiniais įrodymais. Teisinis procesas nuo bylos pateikimo iki sprendimo priėmimo gali trukti 12–24 mėnesius.
Teismo išlaidos ir teisinės išlaidos priklauso nuo ieškinio vertės, tačiau laimėjus bylą, šias išlaidas galite atgauti.
Atsakomybės prevencija ir pirkėjo interesų apsauga
Aiški praktika, kuri sumažina ginčų skaičių ir apsaugo investicijas, naudinga tiek pirkėjams, tiek statytojams. Tinkama dokumentacija, kruopšti sutarčių peržiūra ir zonavimo reikalavimų žinojimas sukuria sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių pagrindą.
Iniciatyvus dokumentavimas ir komunikacija
Viso nekilnojamojo turto sandorio metu saugokite išsamius įrašus. Dokumentuokite visą bendravimą su statytoju raštu, įskaitant el. laiškus, laiškus ir susitikimų protokolus.
Statybų etapų metu fotografuokite ir filmuokite, kad užfiksuotumėte pastato būklę skirtinguose etapuose. Sukurkite įvykių laiko juostą, kurioje būtų parodyta, kada pirmą kartą atsirado problemų.
Saugokite patikrinimų, remonto ir visų su defektais susijusių išlaidų kvitus. Šie dokumentai tampa esminiu įrodymu, jei vėliau kiltų ginčų.
Nuo pat pradžių palaikykite atvirą bendravimą su savo statytoju. Praneškite apie problemas nedelsdami, kai jas pastebėsite, o ne laukite, kol problemos pablogės.
Siųskite rašytinius pranešimus, kuriuose aprašomi konkretūs defektai, ir prašykite atlikti remontą per pagrįstą laiką.
Svarbiausi dokumentai, kuriuos reikia tvarkyti:
- Nuotraukos prieš statybvietę
- Statybos eigos vaizdai
- Patikrinimo ataskaitos
- El. pašto korespondencija
- Remonto sąmatos
- Mokėjimo įrašai
- Garantija dokumentai
Sutarčių peržiūra ir teisinis patarėjas
Prieš pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį , pasitarkite su nekilnojamojo turto teisininku . Jis gali nustatyti problemines sąlygas, kurios riboja jūsų teises arba perkelia jums pernelyg didelę atsakomybę.
Daugelyje sutarčių yra sąlygų, kurios riboja jūsų galimybes reikalauti kompensacijos už tam tikrus defektus. Jūsų advokatas turėtų atidžiai peržiūrėti garantijos nuostatas.
Kai kurie statybininkai savo atsakomybę riboja tik remonto išlaidomis, neįtraukdami kompensacijos už laikiną būstą, prarastą turto vertę ar kitus finansinius nuostolius. Dėl šių apribojimų galite būti gerokai neapsaugoti.
Nekilnojamojo turto teisininkas taip pat gali padėti susitarti dėl geresnių pirkimo sutarties sąlygų . Jis gali užtikrinti ilgesnius garantinius laikotarpius, aiškesnes defektų pranešimo procedūras arba nesąžiningų atsakomybės apribojimų panaikinimą.
Paprašykite aiškumo dėl ginčų sprendimo būdų. Jūsų sutartyje turėtų būti nurodyta, ar kilus problemoms naudositės mediacija, arbitražu ar teismo procesu.
Zonavimo ir neatitikties rizikos supratimas
Prieš užbaigdami pirkimą, patikrinkite, ar jūsų naujas turtas atitinka vietos zonavimo planą . Statytojai kartais stato namus, kurie pažeidžia zonavimo taisykles, nesvarbu, ar tai būtų nežinojimas, ar tyčinis slinkimas.
Šie pažeidimai tampa jūsų problema po to, kai nekilnojamojo turto sandoris bus baigtas. Patikrinkite, ar statybos leidimai atitinka faktinę statybą.
Paprašykite statytojo visų leidimų ir patvirtintų planų kopijų. Palyginkite šiuos dokumentus su tuo, kas iš tikrųjų buvo pastatyta statybvietėje.
Netinkamos konstrukcijos kelia rimtą teisinę ir finansinę riziką. Savivaldybės gali nurodyti nugriauti pastatus arba atlikti brangiai kainuojančius pakeitimus, kad pastatai atitiktų reikalavimus.
Jūsų turto vertė gali sumažėti, jei pirkėjai būsimų pardavimų metu aptiks zonavimo pažeidimų. Jūsų nekilnojamojo turto teisininkas gali patikrinti, ar laikomasi zonavimo reikalavimų, atlikdamas išsamų patikrinimą.
Jie patikrins, ar turtas atitinka zonavimo plano reikalavimus, ir patvirtins, kad visi reikalingi leidimai buvo tinkamai gauti ir įvykdyti.
Dažnai užduodami klausimai
Naujai pastatytų namų pirkėjai Nyderlanduose turi specialią teisinę apsaugą ir teisių gynimo priemones, kai atsiranda defektų. Statytojas prisiima atsakomybę už defektus pagal garantijos taisykles, kurios galioja gerokai ilgiau nei nuosavybės perdavimas.
Kokios yra būsto savininko teisės, kai įsigijus naujos statybos namą Nyderlanduose susiduriama su defektais?
Pirkdami naujai pastatytą namą, turite tvirtesnę teisinę apsaugą, palyginti su jau esančiu turtu. Statybos rangovas lieka atsakingas už defektus net ir po to, kai jūs perimate nuosavybės teisę į turtą.
Turite raštu pranešti rangovui per du mėnesius nuo bet kokio defekto aptikimo. Šis pranešimo reikalavimas taikomas visiems defektams, nepriklausomai nuo to, ar jie atsiranda iš karto po įsigijimo, ar praėjus keleriems metams.
Rangovas privalo suorganizuoti patikrinimą prieš perdavimą, prieš jums perimant nuosavybę. Niekada neturėtumėte pasirašyti priėmimo dokumentų, kol nepriklausomas specialistas neatliks išsamaus patikrinimo.
Kaip garantinis laikotarpis taikomas naujos statybos namo defektams?
Rangovas turi tris mėnesius nuo galutinio perdavimo visiems jūsų apžiūros metu pastebėtiems defektams ištaisyti. Papildomas techninės priežiūros laikotarpis pratęsiamas iki šešių mėnesių, jei per šį laikotarpį iškiltų naujų problemų.
Už paslėptus defektus rangovas atsako iki penkerių metų po pristatymo. Už rimtus konstrukcinius defektus rangovą galite laikyti atsakingu iki 20 metų.
Konstrukcinė klaida laikoma rimta, kai dėl jos turtas tampa netinkamas naudoti arba kyla griūties rizika. Rangovas gali išvengti atsakomybės tik įrodęs, kad defektas atsirado ne dėl jo kaltės.
Kokių veiksmų reikėtų imtis norint pateikti pretenziją dėl statybos defektų statytojui ar vystytojui?
Kiekvieną rastą defektą turite užfiksuoti raštu. Fotografuokite ir saugokite išsamius įrašus apie tai, kada atsirado kiekviena problema.
Per du mėnesius nuo defekto aptikimo išsiųskite rangovui raštišką pranešimą. Jūsų pranešime turėtų būti aiškiai aprašyta problema ir prašoma atlikti remontą arba kompensaciją.
Paprašykite nepriklausomo statybos eksperto apžiūrėti defektą ir parengti profesionalią ataskaitą. Ši dokumentacija tampa būtina, jei rangovas atsisako spręsti problemą.
Jei rangovas neištaisys defekto arba nemokės žalos atlyginimo, turėsite pateikti ieškinį. Susisiekite su nekilnojamojo turto advokatu, kad peržiūrėtumėte savo pirkimo-pardavimo sutartį ir įvertintumėte savo teisines galimybes.
Ar Nyderlanduose yra specialios įstatyminės apsaugos nuo statybos defektų naujų namų pirkėjams?
Pagal Nyderlandų įstatymus rangovai privalo pristatyti namą, kuris atitiktų jūsų pirkimo-pardavimo sutarties specifikacijas. Nekilnojamasis turtas turi būti tinkamas įprastam gyvenamajam naudojimui.
Rangovas negali apriboti savo atsakomybės už rimtus defektus pirkimo-pardavimo sutarties sąlygomis. Naujų namų pirkimui taikomos standartinės vartotojų apsaugos taisyklės.
Jūs neprivalote įrodyti, kad rangovas buvo kaltas dėl defektų garantinio laikotarpio metu. Įrodinėjimo našta tenka rangovui, kuris turi parodyti, kad jis nebuvo atsakingas.
Kokį vaidmenį atlieka Namų statybos garantija (Woningborg) sprendžiant naujai pastatytų namų defektų problemas?
„Woningborgo“ schema suteikia papildomą apsaugą, kai jūsų rangovas bankrutuoja arba neatlieka darbų. Ši garantija apima statybos užbaigimą ir konstrukcinių defektų taisymą.
Ne visi naujai pastatyti namai yra apdrausti Woningborgo draudimu. Patikrinkite savo pirkimo-pardavimo sutartį, kad įsitikintumėte, ar statytojas įtraukė jūsų turtą į šią schemą.
„Woningborg“ pratęsia didelių konstrukcinių defektų apsaugą iki šešerių metų po pristatymo. Ši apsauga papildo, o ne pakeičia rangovo teisinius įsipareigojimus.
Kaip Nyderlandų teisė nustato atsakomybę už statybos defektus, nustatytus po teisinio turto perleidimo?
Nuosavybės perleidimas nepasibaigia rangovo atsakomybe už naujai pastatytų namų defektus. Rangovas išlieka atsakingas visais garantiniais laikotarpiais, nepriklausomai nuo to, kam priklauso turtas.
Teismai nagrinėja, ar defektas buvo matomas atliekant patikrą prieš perdavimą. Jūs negalite reikalauti kompensacijos už akivaizdžius defektus, kuriuos turėjote pastebėti ir pranešti prieš pasirašydami priėmimo dokumentus.
Kitaip nei senesnių namų atveju, rangovą galite laikyti atsakingu už problemas, kurios paprastai atsiranda dėl amžiaus ir nusidėvėjimo. Naujai pastatytų namų amžius neatleidžia nuo defektų garantiniu laikotarpiu.
