Komercinių patalpų trūkumai dažnai sukelia ginčus tarp nuomininko ir nuomotojo. Tačiau ne kiekvienas nuomojamų patalpų trūkumas yra laikomas trūkumu teisine prasme. Įstatymas 7:204 DCC straipsnyje trūkumu apibrėžia kaip bet kokią turto būklę ar savybę arba bet kokią kitą aplinkybę, nepriskirtiną nuomininkui, dėl kurios turtas negali suteikti nuomininkui to malonumo, kurio jis turėjo teisę tikėtis sudarydamas sutartį.
Šis apibrėžimas yra platesnis nei atrodo iš pirmo žvilgsnio. Jis susijęs ne tik su fizine žala, pavyzdžiui, kiauras stogas ar sugedusi centrinio šildymo sistema. Trūkumu gali būti laikoma ir aplinkybė, nesusijusi su pačiomis patalpomis, pavyzdžiui, didelis triukšmo lygis, kurį sukelia darbai, už kuriuos atsakingas nuomotojas. Lemiamą reikšmę turi tai, ar buvo pakenkta nuomininko pagrįstai tikėtinam malonumui. Nedidelis nusidėvėjimas, būdingas įprastam naudojimui, nėra laikomas trūkumu.
Kas atsakingas: nuomotojas ar nuomininkas?
Pagrindinė taisyklė
Pagrindinė DCC 7:206 straipsnio taisyklė yra aiški: nuomotojas privalo pašalinti trūkumus nuomininko prašymu. Ši pareiga taikoma, nebent trūkumų pašalinimas yra neįmanomas arba išlaidų tam negalima pagrįstai reikalauti iš nuomotojo. Todėl nuomotojas negali tiesiog išvengti pareigos atlikti remontą, remdamasis išlaidomis.
Nedidelių remontų atveju taikoma išimtis. Remonto, kuris pagal įstatymus ar papročius atliekamas nuomininko sąskaita, nuomotojas neprivalo atlikti. Pagalvokite apie sulūžusios durų rankenos keitimą, pažeistos grindjuostės remontą ar nedidelių defektų, kuriuos nuomininkai pagrįstai turėtų atlikti patys, taisymą. Riba tarp „nedidelio remonto nuomininkui“ ir „didelių priežiūros darbų nuomotojui“ ne visada yra aiški ir praktikoje reguliariai sukelia diskusijų.
Sutarties nukrypimai pagal ROZ sąlygas
Praktiškai komercinių patalpų nuomos sutartys beveik visada sudaromos pagal Nekilnojamojo turto tarybos (ROZ) standartinius modelius. ROZ bendrosiose komercinių patalpų nuostatose yra didelių nukrypimų nuo įstatyminės pagrindinės taisyklės: daugelis priežiūros įsipareigojimų sutartimi perkeliami iš nuomotojo nuomininkui.
Taigi, ROZ modeliuose tokie reikalai kaip vidaus patalpų priežiūra, įrenginių priežiūra, susidėvėjusių dalių keitimas ir kartais net didesni remontai paliekami nuomininko sąskaita. Iš principo tai leidžiama, nes 7:230a režimas ir, gavus teismo leidimą, taip pat 7:290 režimas leidžia nukrypti nuo įstatymo. Ribas nustato protingumas ir sąžiningumas bei taisyklės dėl nepagrįstai sunkinančių sąlygų.
Todėl prieš pasirašant nuomos sutartį būtina atidžiai perskaityti bendrąsias nuostatas ir suprasti, kokie išlaikymo įsipareigojimai tenka jums, kaip nuomininkui.
Nuomininko teisės dėl komercinių patalpų defektų
Reikalinga teisinė gynyba
Pirmasis žingsnis defekto atveju yra pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą išdavimas: rašytinis reikalavimas nuomotojui ištaisyti defektą per pagrįstą laikotarpį. Be pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą nuomotojas nėra laikomas pažeidusiu įsipareigojimų, o jūs, kaip nuomininkas, neturite teisės į įstatymines teisių gynimo priemones. Pranešime apie įsipareigojimų nevykdymą turi būti konkrečiai aprašytas defektas, per kokį laikotarpį jis turi būti ištaisytas ir kokias pasekmes taikote nepašalinus defekto.
Nuomos sumažinimas
Jei, nepaisant pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą, nuomotojas neištaiso trūkumo, nuomininkas pagal DCC 7:207 straipsnį turi teisę į proporcingą nuomos mokesčio sumažinimą už laikotarpį, per kurį trūkumas egzistuoja. Sumažinimas apskaičiuojamas pagal santykį tarp nuomininko faktiškai gaunamo naudojimosi turtu ir naudojimosi tuo, kurį jis būtų turėjęs, jei trūkumas nebūtų buvęs. Nuomininkas gali išreikalauti šį sumažinimą per apylinkės teismą.
Nuomos mokesčio sumažinimas įsigalioja nuo to momento, kai apie defektą pranešama nuomotojui, o ne tik nuo teismo sprendimo priėmimo momento. Todėl patartina visada pranešti apie defektus raštu ir kuo greičiau, kad sumažinimo pradžios data būtų aiškiai dokumentuota.
kompensacija
Jei defektas atsirado dėl nuomotojo kaltės, pavyzdžiui, jis neatliko būtinų priežiūros darbų, nors žinojo arba turėjo žinoti, kad defektas neišvengiamai atsiras, nuomininkas gali reikalauti papildomos kompensacijos pagal DCC 7:208 straipsnį. Ši žala gali būti netiesioginiai nuostoliai, pavyzdžiui, dėl defekto prarasta apyvarta arba išlaidos, kurias nuomininkas patyrė tęsdamas savo verslo veiklą.
Savarankiškas remontas ir įskaitymas
Jei po tinkamo pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą ir nustatyto laikotarpio pabaigos nuomotojas nepašalina defekto, nuomininkas iš principo turi teisę pats atlikti remontą ir įskaityti pagrįstas išlaidas į nuomos mokestį (DC 7:206(3) str.). Tačiau ši teisė yra ribota.
Pirma, tai turi būti iš tikrųjų susiję su trūkumu, kurį nuomotojas privalo ištaisyti. Bet kas, kas ištaiso jam, kaip nuomininkui, pagal sutartį tenkančią išlaikymo prievolę ir perkelia išlaidas, nieko nepasieks. Antra, nuomininkas turi sugebėti įrodyti, kad jis suteikė nuomotojui galimybę iš anksto ištaisyti trūkumą ir kad nuomotojas to nepadarė. Trečia, patirtos išlaidos neturi būti neproporcingos.
Įskaitymas iš nuomos mokesčio nesilaikant šių sąlygų gali užtraukti bylą dėl nuomos įsiskolinimo. Todėl prieš pradedant įskaitymą patartina kreiptis į teisinę konsultaciją.
Išlaikymas, ROZ sąlygos ir atleidimo nuo atsakomybės sąlygos
ROZ bendrosios nuostatos skirsto priežiūrą į išorės priežiūrą (nuomotojo) ir vidaus priežiūrą (nuomininko), tačiau tiksli riba skiriasi priklausomai nuo sutarties versijos. Be to, bendrosiose nuostatose dažnai yra atleidimo nuo atsakomybės sąlygų: nuostatų, kuriomis nuomotojas atleidžia arba riboja atsakomybę už tam tikrą žalą.
Atleidimas nuo atsakomybės ne visada galioja. Jei žala atsirado dėl nuomotojo tyčios ar sąmoningo neatsargumo arba jei atleidimas nuo atsakomybės konkrečiomis aplinkybėmis yra nepriimtinas pagal protingumo ir sąžiningumo standartus, teismas gali panaikinti sąlygą. Tas pats pasakytina ir tuo atveju, jei atleidimas nuo atsakomybės atitinka nepagrįstai sunkinančios sąlygos kriterijus, kaip apibrėžta DC 6:233 straipsnyje. Su vartotojais tai greitai nutinka; su komerciniais nuomininkais kartelė yra aukštesnė, tačiau ir čia yra ribos.
Prieš pasirašydami nuomos sutartį dėl išlaikymo pasidalijimo ir atleidimo nuo įsipareigojimų sąlygų, ypač didelių patalpų ar didelių nuomos kainų atveju, peržiūrėkite savo nuomos sutartį. Teisinės konsultacijos kaina paprastai yra ribota, palyginti su finansine rizika, kurią prisiimate pasirašydami sutartį nežinodami bendrųjų nuostatų.
Nuomos peržiūra laikui bėgant
Įstatymas taip pat numato galimybę peržiūrėti 7:290 komercinių patalpų nuomos kainą. Pasibaigus sutartam nuomos laikotarpiui arba po penkerių metų ilgalaikės sutarties atveju, bet kuri šalis gali prašyti apylinkės teismo pakoreguoti nuomos kainą pagal panašių komercinių patalpų nuomos kainų vidurkį toje vietovėje per pastaruosius penkerius metus (DCC 7:303 straipsnis). Tam reikalinga privaloma eksperto nuomonė: teismas paskiria vieną ar daugiau ekspertų, kurie nustato rinkos sąlygas atitinkančią nuomos kainą.
Ši procedūra prieinama tiek nuomotojui, kuris mano, kad nuomos kaina tapo per maža, tiek nuomininkui, kuris mano, kad moka per daug. Sprendimas yra privalomas, nebent šalys abipusiu susitarimu nusprendžia kitaip. 7:230a komercinėms patalpoms ši įstatyminė teisė peržiūrėti nuomos kainą netaikoma. Nuomos kainos koregavimas čia galimas tik sutartimi, dažniausiai taikant indeksavimo sąlygą.
Nuomos kainos peržiūra užbaigia komercinių patalpų teisinės dinamikos ciklą: taikoma tvarka lemia ne tik prieigą prie patalpų ir sutarties nutraukimą, bet ir jūsų mokamą kainą.
Daugiau iš šios serijos apie komercinės nuomos teisę
Šis straipsnis yra mūsų trijų dalių komercinės nuomos teisės ciklo dalis. Taip pat skaitykite kitas dalis:
- 1 dalis: 7:290 ar 7:230a DCC? Kuri nuomos tvarka taikoma jūsų komercinėms patalpoms?
- 2 dalis. Komercinės nuomos sutarties nutraukimas: įspėjimo terminai, pagrindai ir sunkumai
Skaitykite taip pat: 7:290 ar 7:230a DCC? Kuri nuomos tvarka taikoma jūsų komercinėms patalpoms bei Komercinės nuomos sutarties nutraukimas: įspėjimo terminai, pagrindai ir sunkumai.
Išvada
Komercinių patalpų defektai yra dažna ir kartais brangiai kainuojanti problema. Nesvarbu, ar tai būtų nesandarus stogas, sugedusi šildymo instaliacija, ar laiku neatlikta priežiūra, trukdanti verslo veiklai: kaip nuomininkas turite konkrečių teisių, tačiau privalote aktyviai jomis naudotis ir laikytis teisingos procedūros. Visada praneškite apie defektus raštu, pateikite pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą ir viską užfiksuokite.
Nuomotojui patartina turėti aiškų priežiūros planą ir neleisti defektams užsitęsti. Atsakomybė už pasekminius nuostolius gali greitai išaugti iki didelių sumų.
Law & More Konsultuoja komercinių patalpų nuomininkus ir nuomotojus defektų, priežiūros pasidalijimo, nuomos peržiūros ir susijusiais klausimais. Susisiekite su mumis dėl neįpareigojančio pokalbio.
Dažnai užduodami klausimai
Ar man priklauso nuomos mokesčio sumažinimas dėl komercinių patalpų defekto?
Taip. Jei yra trūkumas, kaip apibrėžta DCC 7:204 straipsnyje, ir nuomotojas jo laiku neištaiso po pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą, galite reikalauti proporcingo nuomos mokesčio sumažinimo pagal DCC 7:207 straipsnį. Šis sumažinimas įsigalioja nuo rašytinio pranešimo apie trūkumą pateikimo momento.
Kokie smulkūs remonto darbai yra taikomi mano, kaip nuomininko, sąskaitai?
Nedidelis remontas yra remontas, kuris pagal įstatymus ar papročius pagrįstai turi būti nuomininko sąskaita, pavyzdžiui, sugedusių jungiklių keitimas, mažų tarpų jungtyse sandarinimas arba dėl kasdienio naudojimo susidėvinčių dalių remontas. Riba tarp didelio remonto, kurį atlieka nuomotojas, praktikoje gali būti neaiški ir kartais yra išsamiau aprašyta sutartyje ROZ nuostatose.
Ar galiu pats sutaisyti defektą ir atskaityti išlaidas iš nuomos kainos?
Tai įmanoma, bet tik tuo atveju, jei tenkinamos įstatymų nustatytos sąlygos: išsiųstas pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą, nuomotojas leido pasibaigti terminui, tai susiję su trūkumu, kurį nuomotojas privalo ištaisyti, ir išlaidos yra pagrįstos. Įskaitymas nesilaikant šių sąlygų gali būti nuomos įsiskolinimo bylos nagrinėjimo priežastis.
Ar aš, kaip nuomininkas, galiu prašyti peržiūrėti nuomos mokestį?
7:290 komercinės patalpos atveju, pasibaigus sutartam nuomos laikotarpiui arba po penkerių metų, galite prašyti apylinkės teismo pakoreguoti nuomos mokestį pagal rinkos kainas atitinkančią panašios patalpos nuomos kainą toje vietovėje (DC 7:303 straipsnis). 7:230a komercinės patalpos atveju ši įstatyminė teisė netaikoma.
