Nuomos mokesčio sumažinimas po vyriausybės įsakyto uždarymo: kada ir kiek?

Jei vyriausybė įsako uždaryti jūsų verslo patalpas, iš principo vis tiek esate skolingi nuomos mokestį, tačiau galite prašyti sumažinti nuomos mokestį dėl nenumatytų aplinkybių pagal Nyderlandų civilinio kodekso (BW) 6:258 straipsnį. Aukščiausiasis Teismas (Hoge Raad) tai patvirtino 2021 m. gruodžio 24 d. (ECLI:NL:HR:2021:1974) ir nustatė skaičiavimo metodą; jis aiškiausiai taikomas nuomos sutartims, sudarytoms iki 2020 m. kovo 15 d., ir įmonėms, kurios priklauso nuo klientų, besilankančių patalpose.

Pagal BW 6:258 straipsnį teismas gali pakeisti arba nutraukti sutartį, kai atsiranda aplinkybių, kurių šalys neįtraukė į savo susitarimą ir kurios yra tokios rimtos, kad kita šalis negali pagrįstai tikėtis, jog sutartis bus tęsiama nepakeista. Aukščiausiojo Teismo argumentai neapsiriboja pandemija: tai yra bet kokio panašaus drastiško, išorinio įvykio, kuris sutrikdo nuomos sutartį, pagrindas.

Ar privalote toliau mokėti nuomą, jei jūsų patalpos bus uždarytos?

Taip, iš principo: nuomos sutartis galioja net ir krizės metu, kurios nė viena šalis nenumatė. Tolesnė veikla priklauso nuo to, ar jums buvo teisiškai uždrausta vykdyti veiklą, kaip tai buvo padaryta svetingumo ir nebūtinos mažmeninės prekybos įmonėms 2020 ir 2021 m., ar pasirinkote savanoriškai užsidaryti, nors jums buvo leista likti atviram.

Jei sandorį užbaigiate savanoriškai, apyvartos sumažėjimas yra artimesnis įprastai verslo rizikai, kurią pagal BW 6:258(2) straipsnį tenka Jums. Tuomet ieškinys dėl nuomos mokesčio koregavimo vertinamas kiekvienu atveju atskirai ir rečiau patenkinamas.

Ar galima remtis nenugalimos jėgos aplinkybėmis?

Retai. Pagal Nyderlandų teisę nevykdymas pateisinamas kaip nenugalimos jėgos (pranc. overmacht) aplinkybė tik tuo atveju, jei jo negalima priskirti skolininkui, tačiau nuoma yra piniginė skola, ir teismai beveik niekada neatleidžia mokėjimo prievolės šiuo pagrindu. Vietoj to, BW 6:258 straipsnis pasirodė esąs tinkamas kelias.

Pirmiausia patikrinkite savo nuomos sutartį. Daugumoje Nyderlandų verslo nuomos sutarčių naudojamas standartinis Nekilnojamojo turto tarybos (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ) modelis, o jo bendrosios nuostatos bando tam tikrą riziką, pavyzdžiui, vyriausybės priemones, perkelti nuomininkui. Šios sąlygos gali apriboti tai, ko galite reikalauti, todėl prieš nutraukdami mokėjimus, perskaitykite jas.

Kaip apskaičiuojamas nuomos mokesčio sumažinimas?

Aukščiausiasis Teismas pristatė fiksuotų išlaidų metodą (vastelastenmethode). Trumpai tariant: iš nuomos atimama vyriausybės fiksuotų išlaidų subsidijos (TVL) nuomos dalis, likusi dalis sumažinama prarastos apyvartos procentine dalimi, o rezultatas padalijamas po 50/50 tarp nuomotojo ir nuomininko.

Žingsnis po žingsnio teismas nuomą išreiškia kaip jūsų bendrų fiksuotų išlaidų procentinę dalį ir išskaičiuoja tą TVL procentinę dalį, kurios galėtumėte reikalauti. Tada jis palygina jūsų apyvartą su ataskaitiniu laikotarpiu prieš pandemiją, kad nustatytų apyvartos nuostolius. Suma sumažinama (nuomos kaina atėmus TVL dalį) × apyvartos nuostoliai × 50 %, nebent pagrįstumo ir sąžiningumo sumetimais reikėtų taikyti kitokį paskirstymą.

Aukščiausiasis Teismas pateikė savo pavyzdį: nuoma – 4 500 EUR, fiksuotos išlaidos – 25 000 EUR, TVL – 10 000 EUR ir apyvarta – 20 000 EUR, palyginti su 100 000 EUR referencine apyvarta. Nuoma sudaro 18 % fiksuotų išlaidų, todėl atimama 1 800 EUR TVL; 2 700 EUR × 80 % apyvartos nuostolis × 50 % duoda 1 080 EUR arba 24 % nuomos sumažinimą.

Ar uždarymas yra nuomojamo turto trūkumas?

Ne. Tame pačiame nutarime Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad vyriausybės įsakytas uždarymas nėra trūkumas (vok. gebrek) pagal BW 7:204 straipsnį, nes jis nesusijęs su pačiu turtu. Todėl nuomos mokesčio sumažinimas dėl trūkumų pagal BW 7:207 straipsnį netaikomas.

Pretenzija dėl defekto išlieka įmanoma ir dėl realios problemos su nekilnojamuoju turtu, pavyzdžiui, dėl nesandaraus stogo, pelėsio arba dėl to, kad pastate nėra avarinio išėjimo, gauti eksploatavimo leidimą.

Ar privalote tęsti verslą uždarymo metu?

Ne, ne tais atvejais, kai vyriausybė nurodo uždaryti jūsų tipo verslą. Daugumoje ROZ nuomos sutarčių yra numatytas veiklos įsipareigojimas naudoti patalpas „veiksmingai, visapusiškai, tinkamai ir asmeniškai“, tačiau nuomininkas, kuris laikosi uždarymo nurodymo, jo nepažeidžia.

Kaip darbdavys, jūs taip pat privalote užtikrinti saugią darbo vietą pagal Darbo sąlygų įstatymą (pranc. Arbeidsomstandighedenwet), ir nuomotojas negali jūsų priversti veikti pažeidžiant šią pareigą. Kai savanoriškai užsidarote dėl darbuotojų ar klientų, nuomotojo reikalavimas dėl sutartinės baudos ar žalos atlyginimo bus vertinamas pagal pagrįstumą ir sąžiningumą (BW 6:248 straipsnis).

Ar galite pasirinkti išsinešimui ar pristatymui skirtą maistą?

Paprastai praktikoje taip, nors nuomos sutartyje nustatytas leidžiamas naudojimas, o tiekimo modelis ne visada sutampa su restorano valdymu. Griežtai skaitant, kitoks naudojimas gali pažeisti nuomos sutartį ir užtraukti sutartinę baudą.

Nuomotojui bus sunku tai užginčyti. Jūs turite apriboti savo nuostolius, o pajamas nuomai mokėti pavyksta gauti tik tiek, kiek reikia; didesnė tikimybė, kad verslas bus apkaltintas jumis.

Ką čia reiškia pareiga riboti savo nuostolius?

Abi šalys privalo apriboti savo nuostolius, be kita ko, pasinaudodamos turima vyriausybės parama, prieš prašydamos kitos šalies ją padengti. Fiksuotų išlaidų metodas tai įtraukia: TVL, kurio galėtumėte pareikšti, yra išskaičiuojamas, nepriklausomai nuo to, ar iš tikrųjų dėl jo kreipėtės, ar ne.

Praktiškai nuomotojas ir nuomininkas dažnai susitaria dėl laikino susitarimo: dalis nuomos sumokama laiku, o likusi dalis – atsigavus apyvartai. Jei nepavyksta susitarti, sprendimą priima apylinkės teismas (kantonrechter), nes jis nagrinėja visas nuomos bylas, nepriklausomai nuo sumos.

Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį kaip nuomininkas?

• Nesvarbu, ar jūsų nuomos sutartis buvo sudaryta iki 2020 m. kovo 15 d., ar vėliau.
• Nesvarbu, ar uždarymą įsakė vyriausybė, ar pasirinkote jūs.
• Ką nuomos sutartis ir ROZ bendrosios nuostatos sako apie nenugalimos jėgos aplinkybes ir vyriausybės priemones.
• Jūsų apyvarta uždarymo metu ir per panašų ataskaitinį laikotarpį.
• Kokią TVL ar kitą paramą gavote arba galėjote pareikšti.

Į ką, kaip nuomotojas, turėtumėte atkreipti dėmesį?

• Ar nuomininko verslas priklauso nuo klientų, besilankančių patalpose.
• Nuomininko apyvartos rodikliai ir TVL sprendimai bei ar jie yra išsamūs.
• Ar nuomininkas galėjo patalpas naudoti kitaip, pavyzdžiui, pristatymui.
• Jūsų pačių fiksuotos išlaidos ir finansavimas, kurie gali pateisinti kitokį nei 50/50 padalijimą.
• Ar koks nors susitarimas raštu užfiksuotas kaip laikinas atidėjimas, ar galutinis sumažinimas.

Ką galime padaryti dėl jūsų, sumažindami nuomą po įmonės uždarymo?

Konsultuojame tiek komercinių patalpų nuomininkus, tiek nuomotojus; daugiau apie mūsų darbą galite sužinoti mūsų nuomos teisės puslapyje.

• Mes peržiūrime jūsų nuomos sutartį ir ROZ bendrąsias nuostatas, ar nėra sąlygų, pagal kurias jums tenka vyriausybės priemonių rizika.
• Nuomos mokesčio sumažinimą apskaičiuojame pagal fiksuotų išlaidų metodą pagal jūsų pateiktus duomenis.
• Parengiame pasiūlymą arba taikos sutartį dėl atidėjimo ar sumažinimo.
• Reaguojame į nuomotojo reikalavimą sumokėti, skirti baudą ar iškeldinti būstą.
• Jei negalite susitarti, mes kreipiamės į apylinkės teismą.

Santrauka

• Nuomos sutartis galioja ir uždarius įmonę; kyla klausimas, ar nuomos mokestį galima koreguoti pagal BW 6:258 straipsnį.
• Nenugalimos jėgos aplinkybės retai pateisina nuomos mokesčio mokėjimą, o uždarymas nėra laikomas turto trūkumu (BW 7:204 straipsnis).
• Pagal ECLI:NL:HR:2021:1974 sumažinimas yra (nuomos mokestis atėmus TVL dalį) × apyvartos nuostolis × 50 %, jei nuomos sutartys sudarytos iki 2020 m. kovo 15 d.
• Savanoriškas uždarymas vertinamas griežčiau nei uždarymas, kurio privalote laikytis.
• Abi pusės privalo apriboti savo nuostolius, be kita ko, pasinaudodamos vyriausybės parama.

Dažnai užduodami klausimai