Beveik kiekviena komercinės nuomos sutartis Nyderlanduose pasirašoma pagal ROZ modelį: trumpa sutartis su išsamiu bendrųjų nuostatų rinkiniu, pateikiama kaip rinkos standartas. Ji nėra neutrali. Tai nuomotojo dokumentas, ir daug daugiau jo dalių yra derybų objektas, nei mano nuomininkai. Šiame vadove paaiškinami įstatymai, kuriais grindžiama sutartis, ir sąlygos, dėl kurių verta derėtis.
Pirmas klausimas kiekvienoje nuomos sutartyje: koks teisinis režimas taikomas?
Nyderlandų nuomos teisė komerciniam turtui taiko du režimus, ir jie nėra lygiaverčiai. Kuris iš jų taikytinas, sprendžiama pagal įstatymą, o ne pagal tai, ką šalys rašo pirmame puslapyje. Neteisingas klasifikavimas yra dažniausias brangiai kainuojančių netikėtumų šaltinis ir dažniausiai pirmasis ginčo klausimas.
Prekybos ir svetingumo erdvės: 7:290 BW str.
Saugomas režimas apima tai, ką Nyderlandų teisininkai vadina 290-patalpomis. BW 7:290 straipsnis taikomas pastatytoms patalpoms, nuomojamoms mažmeninės prekybos verslui, restoranui ar kavinei, maisto išsinešimo ar pristatymo verslui, amatų verslui, viešbučiui ar stovyklavietei, kai erdvė yra prieinama visuomenei tiesiogiai tiekti kilnojamąsias prekes ar teikti paslaugas. Priklausomybėms priklausančiam gyvenamajam būstui ir su juo nuomojamai žemei taikoma ta pati tvarka.
Veikia du elementai: viešas prieinamumas ir tiesioginis tiekimas klientams. Tik iš anksto susitarus dirbantis salonas, pagrindinė buveinė ar siuntų sandėlis nebus tinkami; tinka flagmaninė parduotuvė, prekės ženklo patirties centras su galimybe apsilankyti be išankstinės registracijos ar viešbutis.
Biurai, pramonė ir visa kita: 7:230a BW str.
Viskas, kas pastatyta, išnuomota verslo reikmėms ir nėra nei 290 ploto, nei gyvenamoji, patenka į BW 7:230a straipsnio taikymo sritį: biurai, laboratorijos, švarios patalpos, gamybos salės, paskirstymo centrai ir sandėliai. Dauguma tarptautinių nuomininkų... Eindhoven ir „Brainport“ yra 230a nuomininkai, nesvarbu, ar jie tai supranta, ar ne.
Mišrus naudojimas ir klasifikavimo klausimas
Daugelyje pastatų yra ir gamybos salė su gamyklos parduotuve, ir biuras su viešuoju prekystaliu. Kai nuoma yra mišri, režimas nustatomas pagal paskirtį, kuriai erdvė daugiausia naudojama. Aukščiausiasis Teismas (Hoge Raad) 2026 m. kovo 6 d. patvirtino (ECLI:NL:HR:2026:356), kad tai priklauso nuo faktinio naudojimo, o ne nuo pavadinimo, kurį šalys suteikė savo susitarime, todėl antraštė, nurodanti, kad sutartis yra sudaryta pagal 7:290 BW straipsnį, neturi savarankiškos galios. Visos bylos aplinkybės yra svarbios: naudojimas, kurį šalys turėjo omenyje sudarydamos sutartį, patalpų naudojimas dabar ir tai, kaip patalpos yra įrengtos atsižvelgiant į tą naudojimą. Svarbu tai, kur yra naudojimo svorio centras, ir veikla, iš kurios nuomininkas gauna didžiąją dalį savo apyvartos, gali būti vertinama svarstant. Todėl nuomotojas negali išvengti 7:290 BW straipsnio, pateikdamas priešais jus 230a modelį. Tačiau šalys gali paskelbti 290 režimą (pagal BW 7.4.6 straipsnį) sutartiškai taikomu nuomos sutarčiai, kuriai netaikomas BW 7:290 straipsnis.
7:301 BW straipsnis atsako į kitą klausimą ir jo nereikėtų painioti su naudojimo kriterijumi. Jis susijęs su naudojimo trukme: dvejų metų ar trumpesnei nuomos sutarčiai netaikomi 7:291–7:300 BW straipsniai, kad ir kokiu tikslu patalpos būtų naudojamos.
Du režimai greta
| Emisija | 290 vietų (7:290 BW str.) | 230a-erdvė (7:230a BW str.) |
|---|---|---|
| Tipinės patalpos | Parduotuvės, restoranai, kavinės, viešbučiai, kempingai | Biurai, laboratorijos, gamyklos, sandėliai |
| Terminų struktūra | Penkeri metai, įstatymu pratęsti iki dešimties | Kaip susitarta; nėra įstatyminio minimumo |
| Nuomotojo įspėjimo laikotarpis | Vieneri metai, nustatyta forma, nurodyti pagrindai | Kaip ir sutarta nuomos sutartyje |
| Nutraukimo pagrindai | Ribotos įstatyminės priežastys, BW 7:296 str. | Nereikia; reglamentuoja sutartis |
| Pranešimo poveikis | Pagal įstatymą tęsiasi tol, kol teismas nustato pabaigos datą | Nuomos sutartis baigiasi; tik iškeldinimas galima atidėti |
| Nuosavybės apsauga | Pačios nuomos apsauga | Apsauga tik nuo iškeldinimo, iki trejų metų |
| Nuomos apžvalga | Įstatymų numatyta peržiūra, BW 7:303 str. | Tik jei tai numatyta sutartyje |
| Verslo perdavimas | Teismo nutartimi paskirtas pakeitimas, BW 7:307 str. | Nėra įstatyminių teisių; reikalingas sutikimas |
| Nukrypimas nuo taisyklių | Tik su apylinkės teismo patvirtinimu | Iš esmės nemokama; sutartis svarbiausia |
Ką apsauga reiškia 290 nuomininkui
290 vietų nuomos sutartis sudaroma penkeriems metams; trumpesnis terminas yra koreguojamas įstatymu, o ilgesnis, trumpesnis nei dešimt metų, nuomos laikotarpis tęsiasi iki dešimties metų. Todėl ir yra įprastas principas „dveji plius trys plius penkeri“: dvejų metų nuomos sutartis, kuri, jei leidžiama tęsti, tampa penkerių metų nuomos sutartimi ir vėliau pratęsiama dar penkeriems metams. Nuomos sutartis, iš tikrųjų skirta dvejiems ar trumpesniam laikotarpiui, neatitinka daugumos apsaugos taisyklių, todėl nuomotojai siūlo tokią sutartį.
Nuomotojas privalo pateikti pranešimą bent prieš metus antstolio raštu arba registruotu laišku, nurodydamas priežastis; pranešimas be pagrindo yra negaliojantis. Vien pranešimas nuomos sutarties nenutraukia: nebent nuomininkas raštu sutinka, ji tęsiasi pagal įstatymą, kol apylinkės teismas priima sprendimą dėl nuomotojo reikalavimo nustatyti pabaigos datą pagal BW 7:295 straipsnį. Nuomininkas lieka gyventi name, mokėdamas nuomą, kartais metų metus.
Pasibaigus pirmajam penkerių metų laikotarpiui, nuomotojas gali laimėti tik dviem pagrindais pagal BW 7:296 straipsnį: nuomininkas nesielgė kaip geras nuomininkas arba nuomotojui skubiai reikia patalpų savo reikmėms, įskaitant pertvarkymą, kurio neįmanoma atlikti nenutraukiant nuomos sutarties. Po dešimties metų teismas taip pat apskritai įvertina šalių interesus ir, jei nuomininkas privalo išsikelti, gali priteisti dalį persikėlimo išlaidų.
Ką apsauga reiškia 230a nuomininkui: labai mažai
230a nuomos sutartis baigiasi, kai sutartyje nurodyta, kad ji baigiasi: nėra jokių įstatyminių pagrindų, nėra nustatyto įspėjimo termino, nėra teismo leidimo. Vienintelė įstatyminė nuomininko teisių gynimo priemonė yra apsauga nuo iškeldinimo. Kai reikalaujama iškeldinti, nuomininkas per du mėnesius gali kreiptis į apylinkės teismą su prašymu pratęsti išsikeldinimo laikotarpį; teismas įvertina abiejų šalių interesus ir gali skirti iki vienerių metų vienu metu, bet ne ilgiau kaip trejus.
Tai yra atokvėpio laikotarpis, o ne nuomos sutartis: nėra teisės į naują nuomos sutartį, o nuomotojas gali išnuomoti kam nors kitam pasibaigus pratęsimui. Investicijos į įrengimą ar švarias patalpas pagal BW 7:230a straipsnį nėra atgautinos; jos turi būti užtikrintos sutartimi, nustatant sutarties trukmę, pratęsimo galimybes ir teises nutraukti sutartį.
ROZ modelis: kas jį rašo ir kodėl metai svarbūs
ROZ yra „Raad voor Onroerende Zaken“ – Nyderlandų nekilnojamojo turto savininkų, investuotojų ir agentų skėtinė organizacija. Nuo 1990-ųjų jos pavyzdinės nuomos sutartys tapo faktiniais rinkos dokumentais. Jų nereikalauja joks įstatymas, jų nepatvirtina joks reguliavimo institucija, jų nepasirašo jokia nuomininkų organizacija. Jas parengia nuomotojo pusė ir jų vardu, ir jos skaitomos taip.
Kiekvienam režimui yra atskiri modeliai, ir jų negalima maišyti: vienas – mažmeninės prekybos ir apgyvendinimo patalpoms pagal 7:290 BW straipsnį, vienas – biurų ir kitų verslo patalpų programoms pagal 7:230a BW straipsnį, vienas – gyvenamosioms patalpoms ir pagalbiniai automobilių stovėjimo aikštelių modeliai. Kiekvienas iš jų pateikiamas metais ir turi savo bendrąsias nuostatas. Dabartiniai leidimai yra 2022 m. 290 modelis – mažmeninės prekybos ir apgyvendinimo patalpoms, 2015 m. 230a modelis, peržiūrėtas 2023 m. – biurų ir kitų verslo patalpų programoms, ir 2017 m. gyvenamųjų patalpų modelis.
Metai yra svarbūs. Leidimai iš esmės skiriasi, vėlesnės versijos perkelia daugiau priežiūros, rizikos ir išlaidų nuomininkui, o bendrosios nuostatos galioja tik su tų pačių metų modeliu: 2015 m. nuomos sutartis su 2003 m. nuostatomis sukelia prieštaravimų, dėl kurių niekas nenori bylinėtis. Agentai kartais prideda senesnį rinkinį arba tą, kurį nuomotojas tyliai pataisė. Palyginkite nurodytus metus su pridėtu dokumentu.
Kur slypi rizika: bendrosios nuostatos
Pati nuomos sutartis yra trumpa: šalys, patalpos, naudojimas, terminas, nuoma, užstatas, agentas. Bendrosios nuostatos apima daugybę straipsnių ir apima beveik viską, kas svarbu: išlaikymo pasidalijimą, įskaitymo netaikymą, netesybas, žalos atlyginimą. Jos yra vienodai derybų objektas: pakeitimai įtraukiami į nuomos sutartį arba priedą, kuris tada yra viršesnis, o pirmenybės tvarka turėtų būti aiškiai nurodyta.
Sąlygos, dėl kurių užsienio nuomininkas visada turėtų derėtis
Nuomojamas plotas ir jo matmenys
Modelyje nurodomas grindų plotas; bendrosiose nuostatose paprastai priduriama, kad tai tik orientacinis rodiklis ir kad nukrypimas nesuteikia teisės koreguoti nuomos mokestį, jį įskaityti ar nutraukti sutartį. Nuomininkui, mokančiam už kvadratinį metrą, tai yra vienpusis išmatuojamos rizikos paskirstymas. Reikalauti matavimo pagal NEN 2580, gauti sertifikatą prieš pasirašant ir derėtis dėl koregavimo, viršijančio sutartyje numatytą toleranciją.
Pristatymo sąlygos ir grąžinimo įsipareigojimas
Patalpos turi būti grąžintos tokios būklės, kokia užfiksuota perdavimo akte. Jei tokios ataskaitos nėra, pagal BW 7:224 straipsnį daroma prielaida, kad nuomininkas jas gavo tokios būklės, kokios privalo jas grąžinti, o tai sunku paneigti po daugelio metų. Reikalaukite datuotos, nufotografuotos ir abiejų šalių pasirašytos ataskaitos bei, remdamiesi ja, apibrėžkite grąžinimo standartą.
Priežiūra: liūdnai pagarsėjęs išsiskyrimas
Pagal įstatyminę įsipareigojimų nevykdymą nuomotojas taiso defektus, o nuomininkas atlieka tik nedidelę kasdienę priežiūrą. ROZ bendrosios nuostatos daugelį šių dalykų panaikina: nuomotojas pasilieka konstrukciją, išorines sienas, stogą ir pamatus; nuomininkas pasiima beveik viską kita, įskaitant įrenginius, šildymą ir vėsinimą, priežiūrą, stiklą ir vidaus apdailą, o tai laboratorijai ar švariai patalpai yra didelės pasikartojančios išlaidos. Susiderėkite dėl ribų sąrašo, nuomininko pusės pakeitimo ribos ir patvirtinimo, kad pakeitimas lieka nuomotojui.
Banko garantija
Užstatas paprastai yra besąlyginė banko garantija, mokama pagal pirmąjį pareikalavimą, padengianti nuomą, aptarnavimo mokesčius, PVM, palūkanas ir išlaidas. ROZ modeliuose standartinis užstatas arba banko garantija nustatoma kaip trijų mėnesių bendroji nuomos prievolė, įskaitant aptarnavimo mokesčius ir PVM; už naują Nyderlandų dukterinę įmonę prašoma daugiau. Nustatykite ribą, susitarkite dėl sumažinimo po savalaikio apmokėjimo ir atsisakykite patronuojančiosios bendrovės garantijos.
Nuoma, indeksavimas ir peržiūra
Nuomos kaina kasmet indeksuojama pagal Nyderlandų statistikos tarnybos skelbiamą vartotojų kainų indeksą, o sąlyga yra vienpusė: nuomos kaina niekada nenukrinta žemiau praėjusių metų lygio. Iš anksto susitarkite dėl viršutinės ribos, apkaklės arba indeksavimo atostogų. 230a ploto butams nėra įstatymų numatytos peržiūros, todėl bet koks perskaičiavimas pratęsiant sutartį turi būti sutartinis.
Paslaugų mokesčiai
Modelis veikia su išankstiniais mokėjimais, metiniu atsiskaitymu, priede pateiktu tiekiamų prekių ir paslaugų sąrašu bei administraciniu papildomu mokesčiu. Sąrašas dažnai sudaromas trumpai, o papildomas mokestis yra derybų objektas. Paprašykite galutinio sąrašo, metinės ataskaitos pateikimo termino, teisės audituoti ir kapitalo išlaidų bei laisvų patalpų išlaidų neįtraukimo.
Leidžiamas naudojimas ir eksploatavimo įsipareigojimas
290 modelyje nuomininkas privalo faktiškai vykdyti sutartą veiklą, laikyti patalpas atidarytas įprastomis valandomis ir nepalikti jų nenaudojamų, o tai yra pagrįsta bauda: tai realus restruktūrizavimo, uždarymo ar formato keitimo apribojimas. Susiderėti dėl naudojimo sąlygos, pakankamai plačios, kad būtų galima pagrįstai plėtoti verslą, taip pat numatyti lengvatas atnaujinimui ir reorganizavimui.
Subnuoma, perleidimas ir valdymo pasikeitimas
Bendrosios nuostatos draudžia subnuomoti arba suteikti patalpas trečiosioms šalims be išankstinio rašytinio sutikimo ir draudžia perleidimą. Grupės įmonei tai yra neigiama: grupės viduje perleidžiant turtą arba parduodant verslo vienetą gali reikėti sutikimo, todėl deramasi dėl išimčių grupės įmonėms. Nuomotojai vis dažniau prideda kontrolės pasikeitimo sąlygas, pagal kurias nuomininko akcijų paketo pasikeitimas tampa pagrindu nutraukti sutartį arba suteikti papildomą užstatą. 290 straipsnio nuomininkas turi atsarginę galimybę: pagal BW 7:307 straipsnį teismas gali pakeisti verslo pirkėją nuomininku. 230a straipsnio nuomininkas tokios galimybės neturi.
Įrengimas ir išmontavimas pabaigoje
Pakeitimams reikalingas išankstinis raštiškas sutikimas, o bendrosios nuostatos paprastai reikalauja pašalinti ir atkurti patalpas pasibaigus nuomos sutarčiai. Laboratorijos, virtuvės ar specializuotos gamybos patalpų, kurios yra labai brangios, atveju spręskite tai iš pradžių: gaukite sutikimą dėl įrengimo ir tame pačiame dokumente patvirtinimą, kurie elementai gali likti.
Baudos, įskaitymas ir diskvalifikacija
Bendrosios nuostatos numato nedelsiant mokėtinas baudas už įvairius pažeidimus, be nuostolių įrodymų ir paprastai kartu suteikiant teisę reikalauti visos žalos atlyginimo. Teismas gali sušvelninti baudą, tačiau tai yra bylinėjimasis, o ne planavimas. Derėtis dėl jos sumažinimo, reikalauti pranešimo ir ištaisymo laikotarpio, ir pašalinti kaupimąsi.
Modelis taip pat neapima įskaitymo ir nuomos mokėjimo sustabdymo, todėl ginčai dėl defektų, mokesčių už paslaugas ar neteisėtų darbų tampa pareiga toliau mokėti visą sumą ir vėliau kreiptis į teismą. Yra įstatyminiai apribojimai dėl teisių gynimo priemonių, skirtų defektams, apie kuriuos nuomotojas žinojo iš pradžių, neįtraukti, tačiau saugesnis būdas yra išimtis, leidžianti įskaityti neginčijamus reikalavimus.
Nukrypimas nuo privalomos teisės: teismo patvirtinimo reikalavimas
290 vietų butams apsaugos nuostatos yra iš dalies privalomos. Pagal BW 7:291 straipsnį šalys negali nuo jų nukrypti nuomininko nenaudai, nebent apylinkės teismas patvirtino nukrypstančią sąlygą. Patvirtinimas atliekamas, kai sąlyga iš esmės nepaveikia nuomininko teisių arba kai nuomininkui pagrįstai nereikia apsaugos.
Nepatvirtintą sutarties sąlygą nuomininkas gali panaikinti po daugelio metų, todėl sąlyga, kuria nuomotojas remiasi nutraukdamas sutartį, gali būti ta, kuri niekada nebuvo patvirtinta. Kreipkitės kartu prieš pasirašymą arba netrukus po jo. 230a ploto atveju tokio reikalavimo nėra, todėl čia svarbesnis yra sutarties rengimas.
Nuomos kainos peržiūra po penkerių metų ir eksperto procedūra
290 straipsnio nuomininkas nėra įstrigęs su nuomos kaina, kuri nukrypo nuo rinkos. Pagal BW 7:303 straipsnį bet kuri šalis gali prašyti teismo ją iš naujo nustatyti, iš principo pasibaigus nustatytam terminui ir bet kokiu atveju kaskart praėjus penkeriems metams nuo paskutinio nuomos kainos nustatymo. Lyginamasis rodiklis yra panašių vietos patalpų vidutinė nuomos kaina per pastaruosius penkerius metus, todėl ji seka slenkantį vidurkį, o ne dabartinius pagrindinius lygius.
Yra spąstai. Pagal BW 7:304 straipsnį ieškinys yra nepriimtinas, nebent kartu būtų pateikta bendrai paskirto eksperto konsultacija arba nebent teismas paskyrė ekspertą vienos iš šalių prašymu; to prašymo data nustato naujos nuomos įsigaliojimo datą, todėl delsimas kainuoja pinigus. 230a ploto atveju peržiūra įmanoma tik tuo atveju, jei ją sukuria nuomos sutartis.
Nutraukimas, įspėjimo terminai ir forma
290 vietų nuomos atveju pranešimas išsiunčiamas bent prieš metus antstolio raštu arba registruotu laišku, nurodant priežastis; formos klaidos yra lemtingos. 230a vietų nuomos atveju sutartyje nustatomas laikotarpis ir forma, o pavyzdinėje sutartyje numatyti tie patys kanalai. Nustatykite terminą: praleidus terminą, jis paprastai automatiškai pratęsiamas. Kai nuomininkas nevykdo įsipareigojimų, pastatytų patalpų nuomos sutartį paprastai gali nutraukti tik teismas pagal BW 7:231 straipsnį.
Nuomininko ar nuomotojo nemokumas
Jei nuomininkas paskelbiamas bankrutavusiu, ir patikėtinis, ir nuomotojas gali nutraukti sutartį pagal Nyderlandų bankroto įstatymo 39 straipsnį, laikydamiesi sutartyje numatyto arba įprasto įspėjimo termino, kuris neviršija trijų mėnesių. Nuo bankroto dienos mokėtina nuoma laikoma turto skola, o sąlyga, reikalaujanti, kad nuomininkas kompensuotų nuomotojui per likusį laikotarpį prarastą nuomą, pagal nusistovėjusią Nyderlandų teismų praktiką nėra vykdytina turto atžvilgiu. Pagrindinis autorius yra Aukema qq/Uni-Invest , Aukščiausiasis Teismas, 2011 m. sausio 14 d., ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Todėl yra banko garantija ir reikia patikrinti, ką ji apima.
Jei nuomotojas tampa nemokus, nuomos sutartis iš principo tęsiasi ir patikėtinis yra jos saistomas, o įprasto pardavimo atveju ji pereina pirkėjui pagal BW 7:226 straipsnį. Tikroji rizika slypi kitur: hipotekos aktuose paprastai yra nuomos sąlyga, o priverstinio pardavimo atveju hipotekos kreditorius, gavęs teismo leidimą pagal BW 3:264 straipsnį, gali ja remtis, kad nutrauktų nuomos sutartį. Paklauskite, ar turtas yra įkeistas ir ar hipotekos kreditorius davė sutikimą, ir derėkitės dėl netrukdymo įsipareigojimo.
Derybos praktikoje
ROZ modelis yra pradinė pozicija, o ne standartas, kurį nuomininkas turi priimti: nuomotojas jį pataiso savo naudai, o nuomininkas gali jį pataisyti kitaip.
- Pirmiausia patvirtinkite režimą. Nuo jo priklauso jėgų pusiausvyra, ir... Eindhoven ir „Brainport“ dauguma technologijų ir logistikos okupantų yra silpnesniame režime.
- Paprašykite dokumentų anglų ir olandų kalbomis, tačiau susitarkite, kuri versija yra viršesnė: paprastai pirmenybė teikiama olandiškam tekstui, o vertimai ne visada tikslūs.
- Mainų sąlygos terminais: ilgesnis įsipareigojimas suteikia galimybę gauti laikotarpį be nuomos mokesčio, įrengimo įnašą, techninės priežiūros viršutinę ribą arba galimybę nutraukti sutartį.
- Stebėkite PVM padėtį. Nuomos su PVM galimybė yra tik tada, kai nuomininkas patalpas visiškai arba beveik visiškai naudoja veiklai, suteikiančiai teisę atskaityti įvesties PVM, pagal 1968 m. „Wet op de omzetbelasting“ 11 straipsnį, kaip apibrėžta 1968 m. „Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting“ 6a straipsnyje. Mokesčių administracija „beveik visiškai“ supranta kaip bent 90 procentų naudojimo ir 70 procentų leidžia naudoti tik tam tikrą skaičių nuomininkų, tarp kurių yra darbdavių organizacijos, nekilnojamojo turto agentai, kelionių agentai, profesinės sveikatos tarnybos ir pašto operatoriai. Modelyje numatyta kompensacija: jei nebeatitinkama sąlyga, nuomininkas privalo visiškai kompensuoti nuomotojui PVM pasekmes. Finansų, draudimo, sveikatos priežiūros ir švietimo įmonės turėtų tai patikrinti, nes jos retai kada sutvarkys 90 procentų.
- Peržiūrėtos bendrosios nuostatos, o ne tik titulinis lapas. Tam ir skirta daug pinigų.
Ar ROZ modelis yra privalomas Nyderlanduose?
Ne. Jokia teisinė nuostata to nereikalauja ir jokia institucija to nepatvirtina. Tai rinkos konvencija, kurią skelbia nekilnojamojo turto savininkams, investuotojams ir agentams atstovaujanti organizacija, ir kiekvieną sąlygą galima derėtis arba išbraukti. Dauguma nuomotojų pradeda nuo modelio, todėl realus tikslas yra gerai derėtas pakeitimo priedas, o ne kita sutartis.
Kaip sužinoti, ar mano patalpoms taikomas BW 7:290 straipsnis, ar 7:230a straipsnis?
Paklauskite, ar patalpose yra visuomenei prieinama erdvė, kurioje prekės ar paslaugos tiekiamos tiesiogiai klientams, ir ar įmonė priklauso 7:290 BW straipsnyje išvardytai rūšiai. Parduotuvės, restoranai, kavinės ir viešbučiai atitinka reikalavimus; biurai, laboratorijos ir sandėliai – ne. Mišraus naudojimo atveju priklauso nuo paskirties, kuriam erdvė daugiausia naudojama, vertinant pagal faktinį naudojimą, o ne pagal sutarties žymą (Hoge Raad 2026 m. kovo 6 d., ECLI:NL:HR:2026:356).
Ar nuomotojas gali tiesiog nutraukti 230a nuomos sutartį?
Iš esmės taip, jei įvykdyti sutartyje numatyti pranešimo reikalavimai: nereikia jokių įstatyminių pagrindų ir teismo leidimo. Vienintelė nuomininko teisių gynimo priemonė – per du mėnesius nuo iškeldinimo reikalavimo pateikti prašymą pratęsti išsikraustymo laikotarpį, kurį teismas gali suteikti iki vienerių metų vienu metu ir iš viso iki trejų. Tai atideda iškeldinimą, o ne pratęsia nuomos sutartį.
Kodėl ROZ modelio pagaminimo metai yra svarbūs?
Kadangi modeliai tarp leidimų iš esmės keitėsi, paprastai nuomininkui perkeliant daugiau priežiūros, išlaidų ir rizikos, ir kadangi kiekvienas bendrųjų nuostatų rinkinys priklauso vieniems modelio metams, nuomos sutartis, kurioje įvardyti vieni metai, o pridėtos kitų metų nuostatos, sukuria prieštaravimų. Palyginkite įvardytą leidimą su tuo, kas iš tikrųjų pridėta.
Ar galime susitarti dėl sąlygų, kurios nukrypsta nuo įstatymų nustatytų mažmeninės prekybos plotų taisyklių?
Tik tam tikrose ribose. 290 vietų nuomos sąlygoms, nukrypstančioms nuo apsaugos nuostatų nuomininko nenaudai, reikalingas apylinkės teismo patvirtinimas pagal BW 7:291 straipsnį. Be jo nuomininkas vėliau gali panaikinti sąlygą, atšaukdamas nutraukimą, kuriuo remiasi nuomotojas. Kreipkitės bendrai ir nedelsdami. 230a vietų nuomos sąlygoms patvirtinimo nereikia.
Kuri sąlyga sukelia daugiausia problemų užsienio nuomininkams?
Išlaikymo paskirstymas, po kurio iškart seka įskaitymo neįtraukimas ir sustabdymas. Kartu tai reiškia, kad nuomininkas padengia įrengimo, kurio nepasirinko, išlaidas ir privalo toliau mokėti visą sumą, ginčydamas nuomotojo veiklą. Abu šie punktai yra derybų objektas, o ribų sąrašas, pakeitimo riba ir įskaitymo išimtis keičia nuomos ekonomiką.
