Du verslininkai gali išsinuomoti beveik identiškas patalpas toje pačioje gatvėje už maždaug tą pačią kainą. Tačiau jų teisinė padėtis ir įstatymų suteikiama apsauga gali labai skirtis. Šis skirtumas priklauso ne nuo to, ką šalys suformulavo raštu, o nuo naudojimo pobūdžio. Nyderlandų nuomos teisė pripažįsta du atskirus komercinių patalpų režimus: Nyderlandų civilinio kodekso (Civilinio kodekso) 7:290 straipsnį ir CIC 7:230a straipsnį. Abu jie yra iš esmės imperatyvūs įstatymai, o tai reiškia, kad šalys negali tiesiog nuo jų nukrypti. Todėl teisingas režimas yra ne sutartinis pasirinkimas, o teisinis faktas, kylantis iš to, kaip patalpos yra faktiškai naudojamos. Ankstyvas komercinės nuomos supratimas gali padėti išvengti brangiai kainuojančių klaidų.
Verslininkai, nežinantys, kuris režimas jiems taikomas, rizikuoja praleisti įspėjimo laikotarpius, nepasinaudoti apsaugos teisėmis arba pasirašyti sutartį, kuri be reikalo susilpnina jų padėtį. Šiame straipsnyje paaiškinama, kuo skiriasi šie du režimai ir kaip galite nustatyti, kuris režimas taikomas jūsų situacijai.
Kas yra 7:290 komercinė erdvė?
7:290 DCC straipsnis gina nuomininkus, kurie įstatyme vadinami mažmeninės prekybos patalpomis. Tai komercinė erdvė, prieinama visuomenei ir naudojama prekėms ar paslaugoms tiesiogiai tiekti vartotojams vietoje. Įstatyme kaip pavyzdžiai pateikiami parduotuvė, restoranas ar kavinė, maisto išsinešimui skirtas maistas, amatų verslas su visuomenei skirta prekybos zona ir viešbutis ar stovyklavietė.
Būdingi pavyzdžiai
Tipinės 7:290 erdvės yra kepykla su parduotuvės zona priekyje, drabužių parduotuvė, kirpykla, dviračių remonto dirbtuvės su salonu, maisto išsinešimui restoranas ir viešbutis. Jas sieja tai, kad visuomenė į patalpas patenka tam, kad tuo metu ten įsigytų prekių ar paslaugų.
Svarbiausias bruožas: viešas prieinamumas ir tiekimas vietoje
Svarbiausias kriterijus yra dviejų elementų derinys: patalpos yra prieinamos visuomenei ir produktas ar paslauga tiekiama vietoje. Todėl sandėlis, esantis už parduotuvės, nepatenka į 7:290 taikymo sritį, net jei tai tas pats nuomininkas. Tas pats pasakytina ir apie biuro patalpas virš parduotuvės, nebent tos biuro patalpos taip pat atlieka prekybos vietos funkciją.
Kas yra 7:230a komercinė erdvė?
7:230a DCC straipsnis yra likusi kategorija. Visos komercinės patalpos, kurios nėra gyvenamosios ir nepatenka į 7:290 straipsnio apibrėžimą, automatiškai patenka į šią tvarką. Tai apima biurus, sandėliavimo sales, paskirstymo centrus, gamyklas, automobilių stovėjimo aikšteles, specialistų (teisininkų, kineziterapeutų, architektų) praktikos kabinetus ir salonus, kuriuose tiesiogiai neparduodama prekių visuomenei vietoje.
Apsaugos skirtumas yra reikšmingas. Nors 7:290 režimas suteikia nuomininkui plačią nuomos apsaugą, 7:230a režimas siūlo tik ribotą apsaugą nuo iškeldinimo. Pagal pastarąjį režimą nuomininkas neturi teisės tęsti nuomos sutarties, tačiau gali atidėti iškeldinimą per apylinkės teismą iki trejų metų.
Penki praktiniai skirtumai iš pirmo žvilgsnio
1. Nuomos apsauga
7:290 komercinėms patalpoms taikoma įstatymų numatyta termino apsauga. Nuomos sutartis iš esmės sudaroma penkeriems metams su galimybe pratęsti dar penkeriems metams. Per šį laikotarpį nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį tik remdamasis išsamiais įstatymų numatytais pagrindais. Nuomininkas gali reikalauti pratęsimo kreipdamasis į apylinkės teismą. 7:230a komercinėms patalpoms nėra panašios termino apsaugos. Nuomos sutartis baigiasi šalių susitarimu.
2. nutraukimas
7:290 komercinės patalpos nuomotojas gali nutraukti sutartį tik dėl įstatyme išsamiai išvardytų pagrindų, tokių kaip skubus asmeninis naudojimas arba nuolat prastos nuomos sąlygos. 7:230a komercinės patalpos nutraukimas iš principo vyksta be oficialių priežasčių ir nuomotojui nereikia nurodyti priežasties. Nuomininkas gali tik prašyti atidėti iškeldinimą. Išsamų nutraukimo pagrindų aptarimą galite rasti šios serijos 2 dalyje.
3. Nuomos peržiūra
7:290 komercinės patalpos atveju, pasibaigus sutartam nuomos laikotarpiui, bet kuri šalis gali prašyti apylinkės teismo pakoreguoti nuomos mokestį pagal vidutinį panašios komercinės patalpos nuomos mokestį toje vietovėje per pastaruosius penkerius metus (DCC 7:303 straipsnis). Šiai procedūrai reikalinga eksperto nuomonė. 7:230a komercinės patalpos atveju ši teisė netaikoma. Šalys yra saistomos sutartimi sudarytos sutarties, paprastai indeksavimo sąlygos.
4. Sutarties trukmė
7:290 režimas turi įstatymuose nustatytus minimalius terminus: iš principo penkeri plius penkeri metai. Trumpesni terminai galimi tik gavus apylinkės teismo leidimą. 7:230a komercinėms patalpoms nėra įstatyminių minimalių terminų. Šalys gali sudaryti vienerių metų, trejų metų ar bet kokios kitos trukmės sutartį.
5. Nukrypimas nuo įstatymo
7:290 komercinėms patalpoms nukrypti nuo daugumos įstatyminių apsaugos nuostatų nuomininko nenaudai leidžiama tik tuo atveju, jei tam pritarė apylinkės teismas. Tai yra griežta apsaugos priemonė. 7:230a komercinėms patalpoms yra daug daugiau sutarčių laisvės. Šalys gali pačios nustatyti daugelį susitarimų, laikydamosi protingumo ir sąžiningumo ribų.
Abejotini atvejai: mišrus naudojimas ir ribinės situacijos
Mišrus naudojimas: vyraujančios paskirties testas
Praktiškai mišrus naudojimas pasitaiko reguliariai: nuomininkas priekinėje dalyje valdo parduotuvę, o galinę patalpų pusę naudoja kaip sandėliavimo patalpą. Teismų praktikoje tai išsprendžiama taikant vyraujančios paskirties kriterijų: taikytiną tvarką lemia faktiškai vyraujantis naudojimas. Jei parduotuvės patalpa yra verslo centras, o sandėliavimo patalpa yra antraeilė, visam nuomojamam turtui taikomas DCC 7:290 straipsnis.
Parodų salė be tiesioginės prekybos, internetinė parduotuvė su atsiėmimo punktu, praktika namuose
Demonstracijų salė, kurioje klientai apžiūri produktus, bet negali jų iš karto nusipirkti, iš principo nepatenka į 7:290 straipsnio taikymo sritį. Juk tiesioginio tiekimo vietoje nėra. Internetinės parduotuvės su atsiėmimo punktu atveju situacija yra sudėtingesnė: jei klientai atsiima savo užsakymus, bet nieko neperka vietoje, pardavimo vietos nėra. Savarankiškai dirbančio kineziterapeuto, kuris dalį savo namų naudoja kaip procedūrų kambarį, namų praktika paprastai taip pat nebus klasifikuojama kaip 7:290 erdvė.
Kilus abejonių, teismas galiausiai sprendžia remdamasis faktiniu naudojimu ir šalių ketinimais sudarant sutartį. Sutartinis kvalifikavimas („tai ne 7:290 erdvė“) teismui neprivalo būti įpareigojantis, jei faktinis naudojimas įrodo priešingai.
Ką tai reiškia jūsų sutarčiai?
Pirma: kruopščiai ir konkrečiai nuomos sutartyje užfiksuokite numatytą naudojimą. Taip išvengsite vėlesnių ginčų dėl taikomo režimo. Antra: patikrinkite, ar nuomotojo naudojamas ROZ modelis atitinka jūsų situaciją. 7:290 erdvės ROZ modelis iš esmės skiriasi nuo 7:230a erdvės modelio, o neteisingas modelis gali sukelti netikėtų pasekmių. Trečia: sutartinė klasifikacija, kuri nukrypsta nuo faktinio naudojimo, neturi privalomojo poveikio įstatyminiam režimui, tačiau gali turėti įtakos jūsų pozicijai procese.
Kilus abejonių, prieš pasirašydami nuomos sutartį, peržiūrėkite ją. Lengviau ir pigiau aptarti sutarties sąlygas iš anksto, nei vėliau teisme ginčytis, kuris režimas taikomas.
Išvada
Skirtumas tarp 7:290 ir 7:230a komercinių patalpų nėra formalumas. Tai lemia, kiek esate apsaugoti kaip nuomininkas, kiek laiko turite teisę į savo patalpas, kada nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį ir ar galite prašyti peržiūrėti nuomos mokestį. Šis režimas privalomai kyla iš faktinio naudojimo ir todėl yra vienas iš lemiamų veiksnių bet kokiuose komerciniuose nuomos santykiuose.
Korporacijos teisininkai Law & More mielai padėsime Jums įvertinti Jūsų nuomos sutartį, nustatyti taikytiną tvarką ir apsaugoti Jūsų poziciją derybose ar ginčuose. Susisiekite su mumis dėl neįpareigojančio įvadinio susitikimo.
Dažnai užduodami klausimai
Kuo skiriasi 7:290 ir 7:230a komercinės patalpos?
7:290 DCC straipsnis gina viešai prieinamų komercinių patalpų, kuriose tiesiogiai tiekiamos prekės ar paslaugos, pavyzdžiui, parduotuvių ir svetingumo įstaigų, nuomininkus. 7:230a DCC straipsnis yra likutinė kategorija visoms kitoms komercinėms patalpoms, pavyzdžiui, biurams ir sandėliavimo salėms. 7:290 režimas siūlo žymiai daugiau nuomininko apsaugos.
Ar biuras patenka į 7:290 ar 7:230a DCC taikymo sritį?
Biuras iš principo patenka į 7:230a DCC taikymo sritį. Biurai paprastai nėra prieinami visuomenei kaip prekybos vieta ir nėra tiesioginio prekių ar paslaugų tiekimo vartotojams vietoje. Todėl biuro nuomininkas turi mažesnę nuomos apsaugą nei parduotuvės nuomininkas.
Ar galiu kaip nuomininkas pasirinkti, kuris režimas taikomas?
Ne. Režimas privalomai kyla iš faktinio nuomojamo turto naudojimo. Šalys sutartyje gali susitarti, kad taikomas konkretus režimas, tačiau jei faktinis naudojimas įrodo kitaip, teismas gali panaikinti šį klasifikavimą.
Koks nuomos režimas taikomas sandėliavimo patalpai kartu su parduotuve?
Jei parduotuvės patalpos yra dominuojantis elementas, o sandėliavimo patalpos atlieka antraeilę funkciją, visam nuomojamam turtui taikomas DCC 7:290 straipsnis. Tai vadinamasis dominuojančios paskirties kriterijus. Kilus abejonių, patartina kreiptis į teisinę konsultaciją.
Daugiau iš šios serijos apie komercinės nuomos teisę
Šis straipsnis yra mūsų trijų dalių straipsnių serijos apie komercinės nuomos teisę dalis. Taip pat skaitykite kitas dalis:
