Įvadas
Nyderlanduose tam tikromis sąlygomis galima įsigyti naują namą skyrybų metu. Ar galite savarankiškai nusipirkti namą ir kokios bus finansinės pasekmės, visiškai priklauso nuo jūsų santuokinio turto režimo ir to, kada pateikiate teismui prašymą dėl skyrybų.
Šis straipsnis skirtas besiskiriantiems asmenims, kurie svarsto galimybę įsigyti naują būstą skyrybų proceso metu. Nesvarbu, ar norite sužinoti, ar jums reikalingas buvusio partnerio sutikimas, kas nutinka su nuosavybės teisėmis, ar kaip hipotekos kreditorius vertina jūsų situaciją – atsakymus rasite čia. Mes neapimame laikotarpio po galutinės registracijos civilinės metrikacijos įstaigoje, nes tada taikomos vienišiems asmenims taikomos taisyklės.
Tiesioginis atsakymas: Taip, galite įsigyti naują būstą skyrybų proceso metu, tačiau pasekmės labai skiriasi. Jei perkate prieš pateikiant prašymą dėl skyrybų, turtas bus laikomas bendrąja nuosavybe, o jūsų buvęs partneris automatiškai taps bendrasavininkiu. Jei perkate po prašymo pateikimo, turtas iš principo bus visas jūsų.
Šiame straipsnyje aptariami šie pagrindiniai punktai:
- Kaip jūsų santuokinio turto režimas lemia, ar jūsų buvęs partneris tampa bendrasavininkiu
- Kodėl skyrybų prašymo pateikimo laikas yra toks svarbus
- Koks sutikimas reikalingas pirkimui ir hipotekai
- Finansinės pasekmės alimentams, būsto išlaidoms ir mokesčiams
- Praktiniai žingsniai norint gauti hipoteką skyrybų metu
Santuokinio turto režimo supratimas
Santuokinio turto teisinis režimas nustato, kas tampa jūsų įsigyjamo būsto savininku skyrybų proceso metu. Tai yra visų tolesnių klausimų dėl sutikimo, hipotekos ir turto padalijimo pagrindas. Nežinodami, pagal kokį turto režimą esate susituokę, negalite įvertinti būsto įsigijimo pasekmių.
Santuokoje, kurioje turtas yra bendras, turtas ir skolos yra automatiškai pasidalijami. Vedybų sutarties atveju tai gali būti išdėstyta visiškai kitaip. Šiuo atžvilgiu lemiamą vaidmenį atlieka tiksli jūsų vedybų sutarties formuluotė.
Visiška bendroji nuosavybė
Santuokoje, kurioje turtas yra bendras, iš principo viskas, ką perkate santuokos metu, patenka į bendrą turtą. Tai taikoma santuokoms, sudarytoms iki 2018 m. sausio 1 d., bet ir vėlesnėms santuokoms be vedybų sutarties, kai viskas, kas sukaupta santuokos metu, patenka į ribotą bendrąją nuosavybę.
Pasekmės perkant būstą:
- Naujas namas, kurį įsigyjate iki bendrijos iširimo, automatiškai tampa bendrąja jungtine nuosavybe.
- Jūsų buvęs partneris tampa bendrasavininkiu, net jei pirkimo-pardavimo akte įrašytas tik jūsų vardas.
- Hipotekos skola taip pat priklauso bendrijai.
- Šis naujas būstas turi būti įtrauktas į skyrybų sutartį, kai jis bus padalijamas.
Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti protinga greitai nusipirkti namą, tačiau taip sukuriamas papildomas turtas, kurį reikia padalyti. Tai apsunkina skyrybų procesą.
Turto padalijimas
Vedybų sutartis su visišku turto atskyrimu suteikia jums žymiai daugiau laisvės. Jei namai yra aiškiai išskirti iš bendrosios nuosavybės, galite įsigyti namą savarankiškai, jūsų buvusiam partneriui netapant bendrasavininkiu.
Šios sistemos privalumai:
- Naujas turtas yra visiškai jūsų privati nuosavybė
- Jums nereikia prašyti leidimo pačiam pirkimui
- Kitas partneris nedalyvauja jokioje perteklinėje ar deficitinėje vertėje.
- Skyrybų sutartis tampa daug paprastesnė
Atkreipkite dėmesį: daugelis žmonių mano, kad jie turi visiškai atskirą turtą, net jei jų vedybų sutartyje gali būti riboto bendro turto ar susitarimo sąlygų. Visada patikrinkite tikslią savo vedybų sutarties formuluotę. Jei namai nėra aiškiai neįtraukti, taikomos tos pačios taisyklės kaip ir bendram turtui.
Klausimas, kuri sistema taikoma, lemia pradinę poziciją. Tačiau net ir bendrosios nuosavybės atveju yra esminis momentas, kai situacija pasikeičia: skyrybų prašymo pateikimas.
Skyrybų prašymo pateikimo laikas
Naujo būsto nuosavybė nustatoma nuo tos akimirkos, kai jūs arba jūsų buvęs partneris pateikiate teismui prašymą dėl skyrybų. Nuo 2012 m. tai yra teisinė atskaitos data: tą dieną nutraukiama bendroji nuosavybė. Tai turi atgalinį poveikį visiems pirkiniams, atliktiems po tos datos.
Prieš pateikdami peticiją
Kol dar nepaduotas prašymas dėl skyrybų, esate visiškai saistomi savo partnerio nuosavybės teisės požiūriu . Būsto pirkimas šiame etape turi toli siekiančių pasekmių.
Kas atsitinka:
- Naujas turtas automatiškai tampa bendrosios nuosavybės dalimi.
- Jūsų buvęs partneris tampa bendrasavininkiu, nepriklausomai nuo to, kas pasirašo pirkimo-pardavimo aktą
- Paskola taip pat priklauso bendrosios nuosavybės daliai ir iš principo už ją atsako abu partneriai.
- Vėlesnio padalijimo metu turi būti nustatyta, kas gaus šį turtą, ar jis bus parduotas.
Rizika:
- Sukuriate papildomą turtą, kurį reikia padalyti
- Kitas partneris gali reikalauti pusės bet kokios būsimos pridėtinės vertės.
- Jūsų buvusio partnerio kreditoriai taip pat gali atgauti savo reikalavimus iš šio turto per bendrą turtą.
- Konfliktas dėl paskirstymo gali paaštrėti
Todėl praktiškai retai kada protinga įsigyti būstą prieš pateikiant skyrybų prašymą. Juk kaupiate turtą, kurį galite turėti bendrą.
Po peticijos pateikimo
Nuo to momento, kai teismas gauna prašymą dėl skyrybų, bendroji nuosavybė nutraukiama. Tai iš esmės pakeičia situaciją.
Pasekmės nuosavybei:
- Naujas būstas, kurį dabar įsigyjate, priklauso jūsų privačiam turtui
- Jūsų buvęs partneris netampa bendrasavininkiu
- Skola taip pat yra privati; kitas partneris nėra atsakingas
- Šis turtas nebūtinai turi būti įtrauktas į sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės padalijimą.
Svarbus niuansas dėl hipotekos: nors galite įsigyti būstą savarankiškai, jums vis tiek gali prireikti buvusio partnerio sutikimo norint imti hipoteką. Kol skyrybos nebus oficialiai įregistruotos civilinės metrikacijos sistemoje, kai kurie skolintojai vis tiek laikys jus susituokusiais. Jei jūsų partneris atsisako, galite kreiptis į teismą dėl leidimo.
išimtys
Yra išimčių, kai turtas gali likti už bendruomenės ribų dar prieš pateikiant prašymą.
Nuosavų lėšų reinvestavimas: jei turtą finansuojate vien tik privačiomis lėšomis, pavyzdžiui, dovana su išimties sąlyga arba paveldėjimas, turtas gali nepatekti į bendrosios jungtinės nuosavybės režimo taikymo sritį. Taikomos griežtos sąlygos:
- Bent 50 % pirkimo kainos turi būti padengta iš įrodomų asmeninių lėšų.
- Tai turi būti užfiksuota notariniame akte
- Lėšų kilmė turi būti patikrinama
Šią išimtį sunku pritaikyti praktikoje, jei jums taip pat reikia paskolos. Visada kreipkitės teisinės konsultacijos šiuo klausimu.
Praktinės pasekmės ir procedūra
Teisinė galimybė įsigyti būstą yra viena; praktinis įgyvendinamumas – visai kas kita. Hipotekos kreditoriai skyrybų atvejais yra atsargūs, o finansinės pasekmės apima ne tik pirkimo kainą.
Hipotekos paraiška skyrybų metu
Gauti būsto paskolą skyrybų proceso metu yra įmanoma, tačiau tam reikia kruopštaus pasiruošimo. Bankai nori būti tikri dėl jūsų finansinės padėties po skyrybų.
Hipotekos gavimo žingsniai:
- Įvertinkite savo finansinę padėtį – Planuokite savo pajamas, skolas, būsto išlaidas ir visus išlaikymo įsipareigojimus
- Gauti (projektą) skyrybų sutartį – Tai apima susitarimus dėl bendro būsto, pridėtinės vertės arba likusios skolos paskirstymo ir alimentų.
- Gaukite aiškumo apie senus namus – Bankas nori sužinoti, ar parduodate santuokinį būstą, ar vienas iš jūsų jame toliau gyvens.
- Užsisakykite išankstinę konsultaciją su hipotekos konsultantu – Apskaičiuokite savo maksimalią skolinimosi galimybę su alimentais ir be jų
Reikalingi dokumentai:
- Pasirašyta arba pasirašyta skyrybų sutartis
- Susitarimai dėl dabartinio savininko naudojamo būsto padalijimo
- Pajamų ir bet kokių alimentų įrodymas
- Esamų hipotekos išlaidų ir kitų įsipareigojimų apžvalga
Skyrybų sutartis yra labai svarbi. Be tinkamų susitarimų dėl seno būsto ir alimentų, hipotekos kreditorius dažnai nepateiks įpareigojančio pasiūlymo. Bankas nori atsižvelgti į visas būsimas išlaidas.
Finansinių pasekmių palyginimas
| Scenarijus | Nuosavybės statusas | Atsakomybė už hipoteką | Alimentų poveikis |
| Pirkimas prieš skyrybų prašymą | Jungtis (50/50) | Abu partneriai atsakingi | Būsto išlaidos įskaičiuojamos abiem atvejais |
| Pirkimas po skyrybų prašymo | Visiškai privatu | Atsakingas tik pirkėjas | Naujo būsto kainos turi įtakos pirkėjo finansiniam pajėgumui |
| Su partnerio sutikimu | Aiškūs susitarimai | Pagal sandorą | Numatomas skaičiavimas |
| Be sutikimo (prieš prašymą) | Kartu nepaisant pasipriešinimo | Solidarinė atsakomybė | Gali sukelti konfliktų |
Aiškinimas: Geriausia pradinė pozicija yra pirkti pateikus prašymą, pasirašius sutartį, kurioje aiškiai išdėstyti susitarimai dėl jūsų paties būsto, sutuoktinio išlaikymo ir turto padalijimo. Tai suteikia hipotekos kreditoriui tikrumo ir apsaugo kitą partnerių nuo netikėto tapimo bendrasavininkiu.
Pirkimo laiko pasirinkimas taip pat turi mokestinių pasekmių. Papildoma paskolos schema reiškia, kad turite įnešti senojo namo nuosavą kapitalą į naująjį namą, kad išlaikytumėte visą hipotekos palūkanų lengvatą. Sudėtingo padalijimo atveju tai gali būti sunku apskaičiuoti.
Dažniausios problemos ir sprendimai
Praktika rodo, kad būsto pirkimas skyrybų metu retai kada vyksta sklandžiai. Tai yra dažniausios problemos.
Buvęs partneris nesutinka
Kartais išeinantis arba likęs partneris atsisako bendradarbiauti dėl hipotekos – arba dėl nenoro, arba siekdamas sukurti finansinį svertą.
Sprendimas: Galite kreiptis į teismą dėl leidimo, kuris pakeistų jūsų partnerio sutikimą. Teisėjas įvertins susijusius interesus: ar pirkimas yra pagrįstas? Ar jums reikalingas turtas būstui (pvz., vaikams)? Ar kitas partneris neprisiima nepagrįstos rizikos?
Jei turtas įsigyjamas pagrįstai ir yra aiškus finansinis pagrindimas, teismas paprastai suteikia leidimą. Tačiau tai užtrunka ir yra susijusi su teisinėmis išlaidomis.
Hipotekos skolintojas taiko papildomus reikalavimus
Bankai yra griežti. Nesant galutinės skyrybų sutarties arba jei kyla neaiškumų dėl senojo namo, finansavimas gali būti užblokuotas.
Sprendimai:
- Kuo greičiau aiškiai susitarkite su savo buvusiu partneriu dėl bendro būsto.
- Sutartyje aiškiai nurodykite, kad abu partneriai suteikia vienas kitam leidimą įsigyti kitą būstą.
- Jei procesas užtrunka per ilgai, apsvarstykite laikiną nuomą
- Paklauskite hipotekos davėjo, kokias papildomas garantijas jie priima (pvz., papildomas asmenines lėšas, garantijas ar mažesnę paskolos sumą).
Kai kurie bankai naudoja „preliminarų pasiūlymą“ su tam tikromis sąlygomis, kuris tampa galutiniu, kai pasirašoma sutartis.
Poveikis priežiūros ir būsto išlaidoms
Nauja hipoteka turi įtakos jūsų gebėjimui mokėti sutuoktinio išlaikymą. Teismas atsižvelgia į pagrįstas būsto išlaidas; itin didelės išlaidos dėl ambicingo pirkimo nėra visiškai įvertintos.
strategijos:
- Įsigykite būstą, kurio išlaidos būtų proporcingos jūsų pajamoms
- Iš anksto apskaičiuokite poveikį techninei priežiūrai, naudodami „Trema“ standartus
- Įvertinkite dvigubas išlaidas, jei senas namas dar neparduotas
- Pasitarkite su finansų skyrybų konsultantu dėl optimalaus balanso
Pasirinkus brangų naują būstą, gali padidėti jūsų išlaikymo išlaidos arba sumažėti jūsų gyvenamoji erdvė. Atidžiai tai įvertinkite.
Išvada ir tolesni žingsniai
Naujo būsto pirkimas skyrybų metu yra teisiškai leidžiamas, tačiau pasekmės priklauso nuo jūsų santuokinio turto režimo ir, svarbiausia, nuo pirkimo laiko. Jei perkate prieš pateikdami skyrybų prašymą, būstas bus laikomas bendrąja nuosavybe, o jūsų buvęs partneris turės jame dalį. Jei perkate po prašymo pateikimo, turtas priklauso tik jums. Tačiau vis tiek gali reikėti sutikimo dėl hipotekos, jei skyrybos dar nėra užbaigtos ir įregistruotos.
Neatidėliotini žingsniai, kurių reikia imtis:
- Patikrinkite, pagal kokį santuokinio turto režimą esate susituokę – paprašykite advokato pateikti vedybų sutartį.
- Pasitarkite su advokatu arba tarpininku dėl skyrybų prašymo pateikimo, kad pasiektumėte teisingą atskaitos datą.
- Sudarykite aiškius susitarimus dėl dabartinio bendro būsto ir įtraukite juos į skyrybų sutartį.
- Suplanuokite susitikimą su hipotekos konsultantu, kad apskaičiuotumėte savo skolinimosi galimybes, įskaitant išlaikymo įsipareigojimus
- Jei reikia, pateikite teismui prašymą dėl leidimo, jei jūsų buvęs partneris nebendradarbiauja.
Susijusios temos, kurios gali būti aktualios: papildoma paskolos schema pridėtinei vertei, hipotekos palūkanų atskaitymas po skyrybų ir sutuoktinio išlaikymo apskaičiavimas.
Dažnai užduodami klausimai
Ar galiu nusipirkti namą iki galutinio skyrybų proceso? Taip, galite. Lemiamas momentas yra ne galutinis skyrybų procesas, o data, kada teismui buvo pateiktas prašymas dėl skyrybų. Nuo to momento bendroji nuosavybė yra nutraukiama, o naujas namas iš principo yra už bendrijos ribų.
Kas nutiks, jei mano buvęs partneris neduos sutikimo? Jums nereikia sutikimo pačiam pirkimui, nutraukus bendrąją nuosavybę. Tačiau hipotekos atveju gali būti kitaip. Jei jūsų partneris atsisako, galite kreiptis į teismą dėl leidimo. Teismas įvertins, ar pirkimas yra pagrįstas ir ar jūsų buvęs partneris nekelia nepagrįstos rizikos.
Ar nauja hipoteka turės įtakos mano alimentams? Taip. Jūsų naujos būsto išlaidos bus įtrauktos į jūsų gebėjimo mokėti sutuoktinio išlaikymą skaičiavimą. Tačiau teismas atsižvelgs į pagrįstas būsto išlaidas; itin brangus būstas nebus visiškai kompensuojamas.
Ar galiu perkelti savo palankią hipotekos palūkanų normą į naują būstą? Daugeliu atvejų ne. Hipoteka už santuokinį būstą turi būti grąžinta arba perimta jame likusio asmens. Jūs imate naują hipoteką tuo metu galiojusiomis palūkanų normomis. Kai kurie bankai siūlo perleidžiamą hipoteką, kai keičiamasi portfelio viduje, tačiau tai nėra įprasta praktika skyrybų atveju.
O kas, jeigu nusipirksiu namą prieš pateikiant prašymą? Tuomet šis namas taps bendrosios nuosavybės dalimi, o jūsų buvęs partneris taps bendrasavininkiu. Tai taip pat taikoma, jei nuosavybės dokumente įrašytas tik jūsų vardas. Namas turi būti įtrauktas į padalijimą, o tai apsunkina procedūrą.
