Namo pirkimas Nyderlanduose užsieniečiui

Būsto pirkimas Nyderlanduose turi fiksuotą teisinę formą: pasiūlymą, rašytinį pirkimo-pardavimo aktą, įstatyminį apsigalvojimo laikotarpį, išankstines sąlygas, užstatą ir notarinį perleidimo aktą, įregistruotą Nekilnojamojo turto registre. Dauguma patarimų užsienio piliečiams teikiami nekilnojamojo turto agentų ir daugiausia dėmesio skiriama kainai. Šiame straipsnyje išdėstomi teisiniai veiksmai – kas jus saisto ir kada, ir nuo ko vis dar galite atsisakyti. Tai teisinės konsultacijos, o ne finansinės konsultacijos.

Ar užsienio pilietis gali nusipirkti namą Nyderlanduose?

Taip. Nyderlandų gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuosavybei nėra jokių pilietybės apribojimų. Norint tapti registruotu savininku, nebūtina būti Nyderlandų piliečiu, ES piliečiu ar Nyderlandų gyventoju. Leidimo ir minimalaus gyvenimo laikotarpio nėra. Nekilnojamojo turto registre (Kadaster) registruojamas kiekvieno sklypo savininkas, neatsižvelgiant į savininko pasą.

Du punktai dažnai painiojami su neegzistuojančiu draudimu. Pirma, nuosavybė nėra imigracijos statusas: pirkimas nesuteikia teisės gyventi, o nenuolatinio gyventojo statusas netrukdo jums turėti nuosavybės. Antra, kai kurios savivaldybės riboja būsto pirkimą nuomai, o ne užsieniečiams. Pagal schemą, vadinamą „opkoopbescherming“ , galiojančią nuo 2022 m. sausio 1 d., savivaldybė gali nustatyti rajonus, kuriuose pigesnis arba vidutinės kainos būstas negali būti išnuomojamas tam tikrą laikotarpį po įsigijimo be leidimo. Tai lemia, ką darote su namu, o ne tai, kas esate.

Ko jums reikia prieš teikiant pasiūlymą

Piliečių aptarnavimo numeris (BSN)

BSN automatiškai išduodamas visiems, užsiregistravusiems Nyderlandų asmens įrašų duomenų bazėje; nerezidentai gali būti įtraukti į Nerezidentų įrašų duomenų bazę ir tokiu būdu jį gauti. Nuosavybė nepriklauso nuo BSN turėjimo, tačiau tai priklauso nuo notaro pateiktos perleidimo mokesčio deklaracijos, kurios paprašys bankai.

Olandijos banko sąskaita

Joks įstatymas to nereikalauja, bet jūs jo norėsite. Kaina ir išlaidos sumokamos į notaro kliento sąskaitą ( pranc. derdengeldenrekening ), o mokėjimai iš užsienio sąskaitos yra lėtesni ir dažniau užstringa dėl pinigų plovimo prevencijos čekių. Jei lėšos nebus patvirtintos pervedimo rytą, pervedimas bus sustabdytas.

Ko teisiniu lygmeniu reikalaus hipotekos kreditorius

• Olandijos hipoteka yra daiktinė teisė, sukurta atskiru notariniu aktu, sudarytu tuo pačiu metu kaip ir perleidimas ir įregistruota tuose pačiuose registruose.
• Skolintojo įpareigojantis rašytinis pasiūlymas su kuo turėtų būti susieta jūsų finansavimo sąlyga. Preliminarus pasiūlymas nėra pasiūlymas, ir pasikliauti juo yra dažniausias būdas, kuriuo pirkėjai praranda užstatą.
• Jei esate susituokę arba registruotoje partnerystėje, jūsų sutuoktinis paprastai turi būti viena iš šalių arba duoti sutikimą. Užsienio santuokinio turto režimai tai apsunkina; iš anksto aptarkite šį klausimą su notaru.

Nekilnojamojo turto agentai: kas veikia kieno vardu

Būtent čia dažniausiai užklumpa užsienio pirkėjai. Agentas, kuris jums aprodo namą, atsako į jūsų klausimus ir parengia pirkimo-pardavimo aktą, yra pardavimo agentas ( verkoopmakelaar ), kuriam nurodymus teikia ir moka pardavėjas ir kuris veikia pardavėjo interesais. Niekas, kas pasakyta apžiūros metu, to nekeičia. Jis nėra neutralus, nėra jūsų patarėjas ir jūs neprivalote derėtis dėl kainos sumažinimo ar patarti jums dėl sąlygų, kurių turėtumėte reikalauti.

Pirkimo agentui ( aankoopmakelaar ) jūs pavedate: vertinti, teikti pasiūlymus, patikrinti savininkų asociaciją ir apklausą bei padėti jums atlikti tyrimo pareigą. Pagal pagrindinių agentų asociacijų profesines taisykles, vienas agentas neturėtų veikti abiejų šalių vardu tame pačiame sandoryje.

Pasiūlymas ir kodėl jis jūsų dar neįpareigoja

Prašoma kaina yra kvietimas derėtis, o ne pasiūlymas. Pardavėjas gali atmesti didžiausią pasiūlymą, priimti mažesnį pasiūlymą geresnėmis sąlygomis arba parduoti kitur. Esant dideliam susidomėjimui, turtas gali būti parduodamas uždarame konkurse ( angl. inschrijving ), o pardavėjas vis tiek pasirenka.

Svarbiausias teisinis aspektas yra toks. Kai pirkėjas yra privatus asmuo, nevykdantis verslo ar profesinės veiklos, ir turtas skirtas gyventi, pirkimo–pardavimo sutartis turi būti sudaryta raštu (BW 7:2 str.). Kol abi šalys nepasirašė akto, pardavimas nėra įpareigojantis. Telefonu, el. paštu ar rankos paspaudimu priimtas pasiūlymas jūsų neįpareigoja.

Išvada nemaloni: ji neįpareigoja ir pardavėjo. Kol nepasirašyta, jis gali priimti didesnę kainą, o jūs neturite jokių pretenzijų. Pirkėjai, kurie mano, kad „mūsų pasiūlymas buvo priimtas“, reiškia, kad namas yra jų, ir atitinkamai užsisako persikraustymą, yra pažeidžiami. Greitai reikalaukite raštiško pirkimo-pardavimo akto.

Pirkimo aktas (koopovereenkomst)

Beveik kiekvienas esamas būstas parduodamas pagal standartinį pirkimo-pardavimo akto modelį, kurį kartu parengia agentų asociacijos ir vartotojų organizacijos. Jo naudojimas nėra privalomas, tačiau nukrypimai nuo jo verti abejonių: modelis yra sąmoningai subalansuotas, todėl prie jo pridėta sąlyga paprastai yra palanki pardavėjui. Patikrinkite bent jau:

• Kadastro aprašymas ir ar žemė yra laisvai valdoma, ar nuomojama.
• Kilnojamųjų daiktų ir įrenginių sąrašas – ginčų dėl virtuvių ir grindų galima išvengti.
• Perkėlimo data ir užimtumo data, kurios gali skirtis.
• Išankstinės sąlygos, jų terminai ir kaip jomis turi būti remiamasi.
• Užstatas arba banko garantija ir kada jie turi būti pateikti.
• Pridėtos sąlygos: amžiaus sąlyga, esamos būklės sąlyga, asbesto sąlyga arba sąlyga, kurioje nurodyta, kad pardavėjas niekada ten negyveno.
• Apribojimai: servitutai, kokybiniai įsipareigojimai ir savivaldybių apribojimai.

Prieš pasirašydami, peržiūrėkite aktą: pasibaigus apsigalvojimo laikotarpiui ir pasibaigus sąlygoms, jo sąlygos tampa tiesiog jūsų sutartimi.

Įstatyminis apsigalvojimo laikotarpis

Privatus būsto pirkėjas turi įstatyminį trijų dienų apsigalvojimo laikotarpį , per kurį gali nutraukti pirkimą (BW 7:2 straipsnis).

• Jis pradeda galioti kitą dieną po to, kai jums įteikiamas pasirašytas dokumentas arba jo kopija. Paprašykite datuoto kvito.
• Bent dvi iš trijų dienų neturi būti šeštadienis, sekmadienis ar pripažinta valstybinė šventė; priešingu atveju pridedama viena diena.
• Nereikia nurodyti priežasties ir nemokama jokia kompensacija. Tai gina tik pirkėją; pardavėjas neturi jokios lygiavertės teisės.
• Išspręskite raštu ir užtikrinkite pranešimą platybės pardavėjas arba pardavimo agentas per nustatytą laikotarpį – išsiųsta paskutinę dieną, bet gauta vėliau – per vėlai.

Sąlygų precedentas (ontbindende voorwaarden)

Išankstinės sąlygos yra sutartyje numatyti pabėgimo keliai – vertingiausia pirkėjo apsauga ir pirmas dalykas, kuris aukojamas konkurencingoje rinkoje. Jų atsisakymas laimėti konkursą nefinansuotą pirkimą paverčia asmenine maždaug dešimties procentų kainos atsakomybe.

Finansavimo sąlyga

• Nustatykite realų terminą. Įprastas terminas yra nuo keturių iki šešių savaičių; skolintojui, dirbančiam su užsienio pajamomis arba bandomuoju laikotarpiu, gali prireikti ilgesnio termino.
• Nurodykite sumą ir, jei įmanoma, sąlygas, kuriomis finansavimas turi būti prieinamas.
• Paprastai pavyzdiniame dokumente reikalaujama, kad kreipimasis būtų dokumentuotalaiku pateiktas rašytinis pranešimas, pagrįstas rašytiniais skolintojų atmetimais. Nepagrįstas teiginys, kad finansavimas nepavyko, yra reguliariai atmetamas.
• Jei terminas bus praleistas, prašome raštu pratęsti prieš jis baigiasi ir gaukite pardavėjo raštišką sutikimą. Tyla nėra pratęsimas.

Konstrukcinio tyrimo sąlyga

Tai leidžia nutraukti sutartį arba iš naujo derėtis, jei apžiūros metu paaiškėja, kad remonto išlaidos viršija sutartą ribą. Turi būti teisingi du dalykai: riba ir kurios išlaidos į ją įskaičiuojamos – sąlyga, kai įskaičiuojami tik „nedelsiant būtini“ remontai, yra daug siauresnė nei sąlyga, kai įskaičiuojami visi rasti defektai.

Nacionalinės hipotekos garantijos sąlyga

Nacionalinė hipotekos garantija ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) sumažina skolintojo riziką ir paprastai palūkanų normą, taip pat apsaugo skolininką nuo likusios skolos nustatytomis aplinkybėmis. Didžiausią paskolos sumą, kuri gali būti garantuojama, didesnę ribą, taikomą, kai ja finansuojamos energijos taupymo priemonės, ir vienkartinį mokestį kiekvienais metais nustato „Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen“ ir skelbia savo interneto svetainėje; pasiteiraukite savo skolintojo apie skaičius, galiojančius jūsų paraiškos pateikimo dieną. Kadangi NHG yra susijusi su paskola, o ne su namu, pirkėjas, ja besiremiantis, turėtų pirkti tik gavęs finansavimą iš NHG, o ne tik gavęs finansavimą.

Kad ir kokia būtų sąlyga, taisyklė ta pati: ją reikia panaudoti laiku, raštu, sutartyje nustatyta forma. Netinkamai panaudota sąlyga nieko neverta.

Užstatas arba banko garantija

Paprastai dokumente nurodoma, kad per nustatytą laikotarpį pasibaigus sąlygoms turite sumokėti užstatą į notaro kliento sąskaitą arba pateikti banko garantiją. NVM, VBO, VastgoedPRO ir Vereniging Eigen Huis pavyzdinėje pirkimo-pardavimo sutartyje nustatyta 10 % pirkimo kainos suma . Jūsų bankas už tam tikrą mokestį išduoda garantiją, kuria išvengiama grynųjų pinigų įšaldymo; notaras laiko užstatą ir jį įskaito į kainą pervedimo metu. Bet kuris iš jų užtikrina baudą, kurią turėtumėte mokėti už neįvykdymą. Praleidimas jau yra pažeidimas, ir tai yra terminas, kurio dažniausiai praleidžia pirkėjai, finansuojantys iš užsienio.

Apklausa, atskleidimas ir jūsų pareiga atlikti tyrimą

Nyderlandų teisė nustato pareigas abiem šalims. Pardavėjas privalo pristatyti turtą, kuris atitinka sutartį ir yra tinkamas įprastam naudojimui kaip būstas (BW 7:17 str.), ir privalo jį perleisti be jokių specialių mokesčių ir apribojimų, išskyrus tuos, su kuriais jūs aiškiai sutikote (BW 7:15 str.). Jis privalo atskleisti tai, ką žino apie turtą.

Tam prieštarauja pirkėjo pareiga atlikti tyrimą. Defektai, kuriuos galėjote aptikti apžiūrėję, paklausę ar užsakę tyrimą, paprastai yra jūsų problema. Pareiga atskleisti informaciją paprastai yra stipresnė, kai pardavėjas žinojo apie defektą ir nieko nesakė, bet niekada neplanavo laimėti šio ginčo. Verčiau atlikite tyrimą: užsakykite tyrimą, perskaitykite pardavėjo anketą ir aplinkos planą, o buto atveju – ir savininkų bendrijos dokumentus.

Dvi išlygos perkelia riziką pirkėjui. Amžiaus išlyga ( ouderdomsclausule ), būdinga senesniems namams, apriboja pardavėjo atsakomybę taip, kad jūs sutinkate su pastato laikmečio statybos ir priežiūros standartais; formuluotė yra svarbi, nes kai kurios versijos apima daugiau nei tik su amžiumi susijusius defektus. Pagal esamos būklės išlygą turtas parduodamas dabartinės būklės, o pardavėjo atsakomybė netaikoma tiek, kiek leidžia įstatymai, dažnai kartu su išlyga, kad pardavėjas niekada ten negyveno. Jei matote bet kurią iš šių išlygų, apžiūra nebėra pasirenkama.

Jei defektas išaiškėja po perdavimo, nedelsdami raštu praneškite pardavėjui. BW 7:23 straipsnis reikalauja, kad pirkėjas pateiktų skundą per protingą laiką ( bekwame tijd ) nuo defekto atradimo arba nuo momento, kai jis pagrįstai turėjo jį pastebėti; tame straipsnyje nustatytas dviejų mėnesių laikotarpis taikomas vartotojų perkant kilnojamuosius daiktus, o ne namo pirkimui, todėl nėra saugaus savaičių skaičiaus, kuriuo būtų galima pasikliauti. Pirkėjas, kuris laukia, praranda pretenziją.

Notaras, perleidimo aktas ir nuosavybės atsiradimo momentas

Nyderlandų turtas negali būti perleistas privačiai. Nuosavybė pereina tik Nyderlanduose įsteigtam civilinės teisės notarui pasirašius notarinį perleidimo aktą , o po to įregistravus turtą Nekilnojamojo turto registro tvarkomuose viešuosiuose registruose (BW 3:89 straipsnis). Perleidimui taip pat reikalingas galiojantis nuosavybės dokumentas ir pardavėjas, turintis teisę disponuoti (BW 3:84 straipsnis).

Notaro darbas yra ta vieta, kur slypi didžioji dalis jūsų apsaugos:

• Ieško registruose, kad patvirtintų pardavėjo nuosavybę ir nustatytų hipotekas, areštus, servitutus ir apribojimus – tai kartoja pasirašymo dieną ir po registracijos.
• Patvirtina jūsų tapatybę ir lėšų šaltinį pagal kovos su pinigų plovimu taisykles.
• Surašo perleidimo aktą, o jei skolinatės, – ir hipotekos lakštą, ir išduoda užbaigimo aktą.
• Užtikrina, kad esamos hipotekos būtų panaikintos, pinigus pardavėjui perleidžia tik patvirtinus registraciją ir sumoka perleidimo mokestį.

Savininku tampate įregistravus aktą – ne pasirašius ir ne sumokėjus. Tradiciškai pirkėjas renkasi notarą, nes jis ir moka. Rinkitės: mokesčiai skiriasi, todėl verta susirasti notarą, įpratusį dirbti anglų kalba.

išlaidos

Esami namai paprastai parduodami nemokamai (kk): pirkėjas padengia perleidimo išlaidas, be to, jos pridedamos prie kainos. Naujos statybos namai dažnai parduodami nemokamai (von), ir jos įtraukiamos. Pagrindinis elementas yra perleidimo mokestis ( overdrachtsbelasting ). Egzistuoja keturi režimai: vienkartinė išimtis pirmą kartą perkančiam būstą tam tikros amžiaus grupės asmeniui, kuris gyvens name ir kurio pirkimo vertė neviršija maksimalios ribos; sumažintas tarifas būstui, kuriame jūs pats gyvensite kaip pagrindinėje gyvenamojoje vietoje; didesnis tarifas būstui, kuriame negyvensite, pavyzdžiui, atostogų namams arba nuomai skirtam būstui; ir bendras tarifas kitam nekilnojamajam turtui. Tarifai, amžiaus grupė ir vertės riba yra nurodyti mokesčių inspekcijos įstatyme (Wet op belastingen van rechtsverkeer), juos koreguoja įstatymų leidėjas metiniame mokesčių pakete ir skelbia „Belastingdienst“; patikrinkite skaičių, galiojantį perleidimo dieną, o ne sutarties dieną, ir pasiteiraukite jo iš savo mokesčių konsultanto. Būsto, kuris nėra naudojamas kaip pagrindinė gyvenamoji vieta, tarifas buvo sumažintas nuo 2026 m. sausio 1 d., todėl senesnėse suvestinėse nurodomas didesnis skaičius.

Taip pat biudžete numatyti notaro mokesčiai už perleidimo ir hipotekos dokumentus; Nekilnojamojo turto registro registracijos mokestis už kiekvieną dokumentą, kurį kasmet nustato Kadaster; vertinimas; apžiūra; NHG mokestis; hipotekos konsultacijos; ir pirkimo agento mokestis.

Žemės nuoma ir savininkų asociacijos

Žemės nuoma (erfpacht). Kai kuriose dalyse Amsterdam Kai kuriuose kituose miestuose perkamas pastatas ir ilgalaikė žemės nuoma, o ne pati žemė: teisė naudoti žemę, laikantis tam tikrų sąlygų ir mokant žemės nuomą, kuri gali būti fiksuota, periodiškai peržiūrima arba išperkama neribotam laikui. Prieš teikdami pasiūlymą, perskaitykite sąlygas ir peržiūros mechanizmą – peržiūra, atliekama netrukus po pirkimo, gali būti brangi.

Savininkų asociacijos ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Buto pirkimas reiškia buto teisės pirkimą, o narystė yra automatinė ir privaloma. Prieš pasirašydami gaukite padalijimo aktą, vidaus tvarkos taisykles, naujausius protokolus, finansines ataskaitas, rezervinio fondo likutį ir bet kokį priežiūros planą, taip pat patikrinkite, ar buvo nuspręsta dėl svarbių darbų, bet jie dar neapmokėti. Nepakankamai finansuojama asociacija yra paveldima atsakomybė.

Jei pardavėjas nevykdo įsipareigojimų

Pasibaigus apsigalvojimo laikotarpiui ir pasibaigus sąlygoms, sutartis tampa privaloma abiem šalims. Jei pardavėjas atsisako perleisti prekes sutartą dieną, standartinėje sutartyje numatyta struktūrizuota teisių gynimo priemonė: pateikti rašytinį pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą, per kurį leidžiamas sutartyje nustatytas trumpas laikotarpis; jei jis vis tiek neįvykdo sutarties, arba nutraukti sutartį ir reikalauti baudos, arba reikalauti įvykdymo ir reikalauti dienos baudos už vėlavimą. Bauda paprastai yra 10 % pirkimo kainos – todėl užstatas nustatomas tokio dydžio.

Ta pati sistema veikia prieš jus: pirkėjas, kuris negali užbaigti sandorio ir neturi jokių kitų sąlygų, kuriomis galėtų pasinaudoti, gauna baudą, o notaras sulaiko užstatą. Vos po pirmųjų ženklų kreipkitės patarimo – terminas bus praleistas.

Žingsnis po žingsnio laiko juosta