Kiekvienas nuomininkas turi dvi svarbias teises: teisę į pragyvenimą ir teisę į nuomą. Kur mes aptarėme pirmąją nuomininko teisę nuomotojo prievoles, antroji nuomininko teisė atsirado atskirame tinklaraštyje apie nuoma apsauga. Todėl šiame tinklaraštyje bus aptariamas dar vienas įdomus klausimas: kokias dar nuomininko teises turi? Teisė naudotis gyvenimu ir teisė į nuomos apsaugą nėra vienintelės nuomininko teisės prieš nuomotoją. Pavyzdžiui, nuomininkas taip pat turi teisę į tam tikras teises perduodant turtą, kuris nesikerta su nuoma ir subnuomojant. Šiame tinklaraštyje nuosekliai aptariamos abi teisės.
Nuosavybės perdavimas neperžengia nuomos
Nyderlandų civilinio kodekso 1 straipsnio 7 dalyje, kuri taikoma gyvenamųjų ir komercinių patalpų nuomininkams, 226 dalyje nustatyta:
"Turto, su kuriuo susijusi nuomos sutartis, perdavimas (…), kai nuomininkas perduoda nuomotojo teises ir pareigas iš nuomos sutarties įgijėjui"
Nuomininkui šis straipsnis visų pirma reiškia, kad perduodant nuomojamą turtą, pavyzdžiui, nuomotojui jį parduodant kitam, nuomos sutartis nesibaigia. Be to, nuomininkas gali pareikšti pretenzijas nuomotojo teisių perėmėjui dabar, kai šis teisių perėmėjas prisiima nuomotojo teises ir pareigas. Klausimui, kokias pretenzijas tiksliai turi nuomininkas, pirmiausia reikia nustatyti, kurios nuomotojo teisės ir pareigos pereina jo teisių perėmėjui. Pagal Civilinio kodekso 3: 7 straipsnio 226 dalį tai visų pirma yra nuomotojo teisės ir pareigos, tiesiogiai susijusios su nuomojamo turto naudojimu už nuomininko mokamą atlygį, tai yra nuomos mokestis. Tai reiškia, kad teiginiai, kuriuos nuomininkas gali pareikšti nuomotojo teisiniam įpėdiniui, iš esmės yra susiję su dviem svarbiausiomis jo teisėmis: teise gauti gyvenimo teisę ir teise į nuomos apsaugą.
Tačiau dažnai nuomininkas ir nuomotojas nuomos sutartyje taip pat sudaro kitas sutartis dėl kito turinio ir jas įrašo į punktus. Dažnas pavyzdys yra sąlyga dėl nuomininko pirmumo teisės. Nors tai nesuteikia nuomininkui teisės į pristatymą, tačiau tai reiškia nuomotojo pareigą siūlyti: nuomotojas pirmiausia turės pasiūlyti nuomojamam turtui parduoti nuomininką, kol jis bus parduotas kitam teisių perėmėjui. Ar kitas savininkas taip pat bus saistomas šios sąlygos nuomininko atžvilgiu? Atsižvelgiant į teismų praktiką, taip nėra. Tai numato, kad nuomininko pirmenybės teisė nėra tiesiogiai susijusi su nuomos mokesčiu, todėl sąlyga dėl nuomojamo turto pirkimo teisės nepereina nuomotojo teisių perėmėjui. Tai skiriasi tik tuo atveju, jei kalbama apie nuomininko pirkimo pasirinkimą, o į periodiškai nuomotojui mokamą sumą taip pat įeina kompensacijos už galutinį įsigijimą elementas.
Subnuomojimas
Be to, Civilinio kodekso 7: 227 straipsnis dėl nuomininko teisių nurodo:
„Nuomininkas turi teisę visiškai ar iš dalies atiduoti naudojamą nuomojamą turtą kitam, nebent jis turėtų manyti, kad nuomotojas prieštarautų kito asmens naudojimui.“
Apskritai iš šio straipsnio matyti, kad nuomininkas turi teisę nuomoti visą ar dalį nuomojamo turto kitam asmeniui. Atsižvelgiant į Civilinio kodekso 7: 227 straipsnio antrąją dalį, nuomininkas negali toliau nuomotis, jei turi priežasčių įtarti, kad nuomotojas tam prieštaraus. Kai kuriais atvejais nuomotojo prieštaravimas yra akivaizdus, pavyzdžiui, jei nuomos sutartyje yra draudimas subnuomoti. Tokiu atveju nuomininkui subnuomoti neleidžiama. Jei nuomininkas vis tiek tai padarys, už tai gali būti skiriama bauda. Tada ši bauda turi būti susieta su nuomos sutartyje numatytu draudimu subnuomoti ir būti susieta su maksimalia suma. Pavyzdžiui, tokiu būdu nuomojant galima uždrausti kambario subnuomojimą iš „Air B&B“, o taip dažnai pasirodo.
Šiame kontekste gyvenamojo ploto subnuomai svarbus ir Civilinio kodekso 7: 244 straipsnis, kuriame teigiama, kad gyvenamojo ploto nuomininkui neleidžiama išnuomoti visos gyvenamosios patalpos. Tai netaikoma gyvenamosios patalpos daliai, pavyzdžiui, kambariui. Kitaip tariant, nuomininkas iš esmės gali laisvai išnuomoti kitam gyvenamąjį plotą. Iš esmės subnuomininkas taip pat turi teisę likti nuomojamame name. Tai taikoma ir tuo atveju, jei nuomininkas turi pats palikti išsinuomotą turtą. Galų gale Nyderlandų civilinio kodekso 7: 269 straipsnyje numatyta, kad nuomotojas ir toliau nuomos teisę pagal įstatymą, net jei pagrindinė nuomos sutartis pasibaigė. Tačiau šiame straipsnyje turi būti laikomasi šių sąlygų:
- Nepriklausoma gyvenamoji erdvė. Kitaip tariant, gyvenamoji erdvė su savo prieiga ir būtiniausiais patogumais, tokiais kaip virtuvė ir vonios kambarys. Todėl tik kambarys nėra vertinamas kaip savarankiška gyvenamoji erdvė.
- Subnuomos sutartis. Tai yra nuomininko ir subnuomininko susitarimas, atitinkantis nuomos sutarties reikalavimus, aprašytus Civilinio kodekso 7: 201 straipsnyje.
- Nuomos sutartis susijusi su gyvenamojo ploto nuoma. Kitaip tariant, pagrindinė nuomininko ir nuomotojo nuomos sutartis turi būti susijusi su patalpų, kurioms taikomos teisėtos gyvenamojo ploto nuostatos, nuoma ir nuoma.
Nesilaikant aukščiau nurodytų nuostatų, subnuomininkas vis tiek neturi teisės ar nuosavybės teisės reikalauti iš nuomotojo teisės likti nuomojamame name po pagrindinės nuomininko ir nuomotojo nuomos sutarties nutraukimo, taigi iškeldinimas taip pat yra būtinas. neišvengiama jam. Jei subnuomininkas atitinka sąlygas, jis turi atsižvelgti į tai, kad nuomotojas po šešių mėnesių gali pradėti ieškinį subnuomininkui siekdamas nutraukti subnuomojimą ir išsinuomoti nuomą.
Kaip ir gyvenamasis plotas, komercines patalpas nuomininkas taip pat gali išsinuomoti. Bet kaip šiuo atveju subnuomininkas yra susijęs su savininku, jei nuomininkas neturėjo tam įgaliojimų arba turi palikti išsinuomotą turtą? 2003 m. Buvo aiškiai atskirta: nuomotojas neturėjo nieko bendro su subnuomininku, nes subnuomininkas turėjo teisinius santykius tik su nuomininku. Dėl to subnuomininkas taip pat neturėjo teisių, taigi ir pretenzijų nuomotojui. Nuo to laiko įstatymas šiuo klausimu pasikeitė ir numato, kad jei pagrindinė nuomininko ir nuomotojo nuomos sutartis pasibaigia, nuomininkas privalo rūpintis subnuomininko interesais ir padėtimi, pavyzdžiui, subendrininką įtraukdamas į procesą su nuomininku. dvarininkas. Bet jei pagrindinė nuomos sutartis vis tiek bus nutraukta po bylos nagrinėjimo, subnuomininko teisės taip pat pasibaigs.
Ar esate nuomininkas ir ar turite klausimų apie šį tinklaraštį? Tada susisiekite Law & More. Mūsų teisininkai yra nuomos teisės ekspertai ir mielai jums patars. Jie taip pat gali jums teisėtai padėti, jei dėl jūsų nuomos ginčo kils teisminis procesas.