Įperkamos nuomos įstatymas (Wet betaalbare huur)

Nuo 2024 m. liepos 1 d. Nyderlandai nuomos rinkos reguliavo daug daugiau nei anksčiau. Įperkamos nuomos įstatymas – Įperkamos nuomos įstatymas — išplėtė nuomos kontrolę ne tik socialiniame būste, bet ir vidutinės rinkos segmente, taškų sistemą padarė privalomą, o ne kriterijų, o vykdymo užtikrinimą perdavė savivaldybėms. Jei nuomojatės Amsterdam or Eindhoven, arba jūs ten nuomojate turtą, toliau nurodytos taisyklės nustato, kokia teisėtai gali būti jūsų nuomos kaina.

Ką veikia Įperkamos nuomos įstatymas

Įstatymas nėra atskiras kodeksas, o iš dalies keičiantis statutas, perrašantis Nyderlandų civilinio kodekso 7 knygos dalis, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte ir Wet goed verhuurderschap. Jis įsigaliojo 2024 m. liepos 1 d. Svarbiausi trys pakeitimai.

• Reguliavimas buvo pratęstas iki middenhuur. Iki 2024 m. liepos mėn. nuomos mokesčiai buvo kontroliuojami tik tiems namams, kurių balas siekė iki 143 balų; visa, kas viršijo šį balą, buvo „liberalizuota“ ir galėjo būti išnuomojama už bet kokią rinkos kainą. Įstatymas nustatė reguliuojamą vidutinės rinkos balų ribą nuo 144 iki 186 balų.
• Taškų sistema tapo privaloma. Anksčiau nuomotojas galėjo prašyti daugiau nei nustatyta maksimali nuomos suma, ir nuomos mokestis išliko, nebent nuomininkas laiku to užginčydavo. Dabar maksimali suma yra privalomas įstatymas: didesnės sumos reikalavimas savaime yra neteisėtas, nepriklausomai nuo to, ar nuomininkas skundžiasi, ar ne.
• Taškų sistema buvo modernizuota. Buvo apribota WOZ komponento vertė, energetinėms etiketėms suteikta daug daugiau svorio, lauko erdvė buvo geriau apmokama, o naujai statomiems ir saugomiems pastatams buvo įvesti papildomi mokesčiai.

Tuo metu vyriausybė apskaičiavo, kad maždaug 300 000 būstų nuomos kainos galiausiai sumažės vidutiniškai apie 190 eurų per mėnesį, iš kurių apie 157 000 vidutinės rinkos būstų – vidutiniškai apie 240 eurų. Tai buvo iš anksto parengtos prognozės, o ne išmatuoti rezultatai.

Būsto vertinimo sistema (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel arba WWS įvertina būstą pagal išmatuojamus bruožus ir paverčia visą sumą į didžiausią pagrindinį mėnesio nuomos mokestį ( kale huur , neįskaitant paslaugų mokesčių). Jis įtrauktas į Besluit huurprijzen woonruimte 5 straipsnį, o jo prieduose pateikiamos balų lentelės.

Savarankiški namai

Atskiram būstui – su atskiromis lauko durimis, virtuve ir vonios kambariu – taškai skiriami už:

• kiekvieno kambario ir bet kokios sandėliavimo vietos paviršiaus plotas;
• virtuvės ir sanitarinė įranga, įskaitant stalviršio ilgį ir antrą tualetą arba vonią;
• energetinis ženklinimas, kuris nuo modernizavimo įgijo daug daugiau svorio – geras ženklinimas prideda daug taškų, o E, F ir G ženklinimas – atimamas;
• lauko erdvė, pavyzdžiui, sodas, balkonas arba stogo terasa, taikant atskaitymą, jei tokios erdvės nėra;
• WOZ vertė (savivaldybės turto vertinimas), kuriai taikoma viršutinė riba, kad vieta negalėtų dominuoti vertinant didelės vertės rajonus;
• saugomo pastato statusas, priežiūros įstaigos ir smulkesni daiktai.

Kiekvienas taškas atitinka sumą paskelbtoje lentelėje, todėl 143 ir 186 taškai atitinka tikslų skaičių eurais. Šie skaičiai indeksuojami kiekvienų metų sausio 1 d. pagal Besluit huurprijzen woonruimte 12 straipsnį, laikantis Wet op de huurtoeslag 27 straipsnyje nurodyto metodo. Todėl bet koks jūsų perskaitytas skaičius galioja tik nurodytiems metams.

Kambariai ir kitos ne savarankiškos apgyvendinimo patalpos

Kambariai ir kitos apgyvendinimo įstaigos, kuriose dalijatės virtuve arba vonios kambariu, vertinamos pagal atskirą sistemą – WWSO – kuri taip pat buvo modernizuota ir tapo privaloma nuo 2024 m. liepos 1 d. Praktinis aspektas studentams ir jauniems specialistams yra tas, kad nėra nemokamo sektoriaus kambariams : kad ir koks aukštas būtų balas, už kambarį taikoma maksimali nuomos kaina.

Papildomi mokesčiai: naujai statybai, paminklams ir energijai

Besluit huurprijzen woonruimte 8a straipsnis leidžia kelis kartus padidinti didžiausią nuomos kainą:

• Naujos statybos priemoka 10 % vidutinės rinkos vertės būstams, kurių statyba pradėta iki 2028 m. sausio 1 d., taikant dvidešimčiai metų nuo pirmojo apgyvendinimo, siekiant išlaikyti vidutinės rinkos vertės statybų perspektyvą.
• Nacionalinis paminklas (rijksmonument)35% papildomas mokestis.
• Provincijos arba savivaldybės paminklas15% papildomas mokestis.
• Saugomas miesto kraštovaizdis5 % papildomas mokestis už iki 1965 m. pastatytus būstus saugomame miesto kraštovaizdyje, kurie patys nėra įtraukti į saugomų pastatų sąrašą.

Į saugomų pastatų sąrašą įtraukti pastatai taip pat apsaugoti nuo energijos vartojimo efektyvumo etiketės išskaitymo: užuot praradęs taškus už prastą etiketę, paminklas už tą elementą gauna nulį taškų. Nėra atskiros renovacijos išimties; renovacija atliekama įprastu būdu, todėl nuomotojas, kuris iš tikrųjų atnaujina turtą, ypač jo energijos vartojimo efektyvumo etiketę, padidina teisėtą maksimalią nuomos kainą.

Trys segmentai

Ribos išreiškiamos taškais. Kiekvienas iš dviejų ribos balų konvertuojamas į maksimalią bazinę pradinę nuomos kainą eurais, neįskaitant komunalinių mokesčių, pradedant naują nuomos sutartį. Šie eurais išreikšti skaičiai indeksuojami kiekvienų metų sausio 1 d. pagal Nuomos sutarties įstatymo 12 straipsnį ir skelbiami Rijksoverheid bei Huurcommissie , todėl naudokite tų metų, kuriais prasidėjo nuomos sutartis, sumą.

Svarbiausi yra balų skaičius, o ne prašoma nuomos kaina: namas, surinkęs 160 balų, laikomas vidutinės rinkos kainos būstu, net jei reklamuojamas už 1 600 eurų, o viršyti kainą yra neteisėta.

Galiojančios sutartys: pereinamasis režimas

Įstatymas taikomas visa apimtimi visoms nuomos sutartims, sudarytoms 2024 m. liepos 1 d. arba vėliau. Sutartims, pasirašytoms iki tos datos, pereinamojo laikotarpio taisyklės skiriasi pagal balų skaičių:

• Iki 143 taškų, tegul žemiau liberalizavimo ribos pradžioje. Jau reglamentuota; modernizuota WWS ir naujas maksimalus kiekis taikomi nuo 2024 m. liepos 1 d.
• Iki 143 taškų, bet neviršyti liberalizavimo ribos pradžioje — „liberalizuota“ sutartis dėl namo, kuris iš tikrųjų įvertintas žemai. Įstatymas juos apėmė nuo 1 liepa 2025, po vienerių metų pereinamojo laikotarpio, leidžiančio nuomotojams savanoriškai prisitaikyti. Nuo tos datos buvęs nuomininkas gali reikalauti, kad nuomos kaina būtų sumažinta iki maksimalios ribos.
• 144–186 taškai. Esamos sutartys yra ne paveikta. Vidutinės rinkos maksimali kaina taikoma tik pasikeitus nuomininkui, kai būstas bus kitą kartą išnuomotas.
• 187 taškai ir daugiau. Už režimo ribų; nėra didžiausios pradinės nuomos sumos.

Tai labiausiai nesuprantama įstatymo dalis. Daugelis nuomininkų mano, kad vidutinės rinkos taisyklės jiems taikomos iš karto; daugumai likusių vidutinės rinkos nuomininkų tai netaikoma. Vis tiek verta suskaičiuoti taškus: butas, kuris atrodo kaip vidutinės rinkos, gali gauti mažiau nei 143 balus, atsižvelgiant į prastą energetinę etiketę ir apribotą WOZ vertę – ir tas butas yra reglamentuojamas.

Taškų ataskaita, kurią nuomotojas privalo jums pateikti

Nuomotojas, nuomojantis reguliuojamą arba vidutinės rinkos klasės būstą, nuomos pradžioje privalo pateikti nuomininkui taškų skaičių pagal WWS arba WWSO ir atitinkamą maksimalią nuomos kainą. Ši pareiga naujoms nuomos sutartims taikoma nuo 2024 m. liepos 1 d., kai įsigaliojo Įperkamos nuomos įstatymas; Huurcommissie vykdymo užtikrinimo įgaliojimai ir priemonės visiškai veikė nuo 2025 m. sausio 1 d. Tai yra viena iš bendrųjų geros nuomos taisyklių, nurodytų Wet goed verhuurderschap 2 straipsnyje, todėl savivaldybė gali ją įgyvendinti. Tai geriausia nuomininko atspirties taškas: paprašyti raštu, o jei jo negaunama, tai savaime yra praneštinas pažeidimas.

Vykdymo užtikrinimas: nuo nuomininko iniciatyvos iki savivaldybės

Iki Įstatymo įsigaliojimo per didelė nuomos kaina buvo nuomininkų problema: nuomininkas turėjo kreiptis į Huurcommissie per šešis mėnesius nuo nuomos pradžios, o nuomininkas pagal laikiną sutartį, bijojęs, kad sutartis nebus pratęsta, dažnai nieko nedarė. Įstatymas įtvirtino maksimalią nuomos kainą bendrosiose geros nuomos taisyklėse, o nuo 2025 m. sausio 1 d. savivaldybės gali savo iniciatyva įgyvendinti šias taisykles, naudodamosi Wet goed verhuurderschap eskalavimo laiptais:

• įspėjimas;
• nutartis taikant administracinę prievartą (paskutinis onder bestuurdwang) arba baudžiamasis įsakymas (paskutinis onder dwangsom);
• administracinė bauda (geriausios kokybės), kuris kartojant didėja;
• rimčiausiais pakartotinio pažeidimo atvejais – valdymo perėmimas (beheerovername), perduodant turtą valdyti trečiajai šaliai.

Didžiausia administracinė bauda nustatoma remiantis Nyderlandų baudžiamojo kodekso 23 straipsnyje numatytomis įstatyminėmis baudų kategorijomis ir padidėja, jei tas pats nuomotojas per įstatyme nurodytą laikotarpį vėl pažeidžia taisykles (Wet goed verhuurderschap 19 straipsnis). Šios kategorijų sumos koreguojamos kas dvejus metus, todėl skaičiuojama riba yra ta, kuri galiojo pažeidimo metu; savivaldybės jose skelbia savo baudų lenteles. Kiekviena savivaldybė taip pat privalo turėti pranešimų punktą ( meldpunt ), kuriame nuomininkai gali pranešti apie blogą nuomos praktiką, jei pageidauja, anonimiškai.

Savivaldybės vykdomas teismo procesas nepakeičia nuomininko teisių gynimo priemonių; jis taikomas kartu su jomis.

• Per šešis mėnesius nuo nuomos pradžios nuomininkas gali paprašyti Huurcommissie patikrinti pradinį nuomos mokestį pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7:249 straipsnį. Per didelė nuoma sumažinama atgaline data nuo pradžios datos.
• Po šio laikotarpio reguliuojamo arba vidutinės rinkos vertės namo nuomininkas gali pasiūlyti nuomotojui sumažinti kainą, o jei pasiūlymas bus atmestas, kreiptis į Huurcommissie pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7:254 straipsnį. Toks sumažinimas paprastai galioja tik ateityje.
• Apygardos komisijos sprendimai yra privalomi šalims, su sąlyga, kad ginčas bus perduotas apylinkės teismui per įstatymų nustatytą terminą.

Kiek gali didėti nuomos kaina kiekvienais metais?

Nuomos padidinimas ribojamas atskirai nuo pradinės nuomos, o ribos kasmet atnaujinamos.

• Reguliuojami namai (iki 143 taškų). Nuo kiekvienų metų liepos 1 d. taikoma procentinė riba, o tais atvejais, kai bazinė nuomos kaina yra labai maža, nustatoma fiksuota maksimali suma eurais. Ta pati riba taikoma kambariams, nameliams ant ratų ir aikštelėms.
• Vidutinės rinkos klasės namai (144–186 taškai). Taikoma atskira, šiek tiek didesnė procentinė riba. Jei pačioje sutartyje nurodyta mažesnė procentinė dalis, pirmenybė teikiama sutartyje nurodytai sumai; jei joje nurodyta didesnė, nuomotojas negali jos taikyti.

Abi ribos nustatomos pagal tą pačią įstatyminę formulę: infliacija arba kolektyviai sutartas darbo užmokesčio pokytis, atsižvelgiant į tai, kuri iš jų mažesnė, pridėjus vieną procentinį punktą. Jas kasmet skelbia Būsto ir erdvinio planavimo ministras ir jos skelbiamos rijksoverheid.nl prieš joms įsigaliojant, todėl imkite padidinimo metų skaičių, o ne tą, kurį perskaitėte praėjusiais metais. Nuomininkas, kuris mano, kad padidinimas yra per didelis, gali pateikti pasiūlymą Nuomininkų komisijai (Huurcommissie), tačiau tik per laikotarpį, kurį Huurcommissie skelbia tiems metams, o padidinimo, įsigaliojančio liepos 1 d., atveju tai patenka į kitų metų rudenį. Jei šis laikotarpis nepraeina, padidėjimas lieka galioti. Mūsų metinio nuomos padidinimo vadove pateikiami veiksmai.

Kaip įstatymas dera su kitais Nyderlandų nuomos įstatymais

„Geros žemės savininko įstatymas“ (Wet goed verhuurderschap)

Nuo 2023 m. liepos 1 d. įsigaliojęs „Wet goed verhuurderschap“ nustato nacionalines elgesio taisykles nuomotojams ir nuomos agentams: jokio diskriminavimo renkantis, jokio bauginimo, ne daugiau kaip dvigubo bazinio nuomos mokesčio užstatas, rašytinė nuomos sutartis, rašytinė informacija nuomininkui, jokių dvigubų agentūros mokesčių ir tik leidžiami aptarnavimo mokesčiai. Įperkamos nuomos įstatymas į šį sąrašą įtraukė maksimalią nuomos kainą ir maksimalų padidinimą, todėl ginčas dėl nuomos dabar yra ir civilinis, ir reguliavimo klausimas.

Laikinosios sutartys po Wet vaste huurcontracten

Terminuotų nuomos sutarčių įstatymas įsigaliojo 2024 m. liepos 1 d., tą pačią dieną kaip ir Įperkamos nuomos įstatymas, ir abu šiuos įstatymus geriausia skaityti kartu. Pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7:271 straipsnį naujas atskiro būsto nuomininkas dabar paprastai gauna neterminuotą sutartį. Laikinos sutartys lieka galimos tik su apibrėžtomis kategorijomis, nustatytomis deleguotuosiuose teisės aktuose, įskaitant tam tikrus studentus, asmenis, laikinai nuomojančius savo būstą dirbdami užsienyje, laikinąją nuomą, kol nuomininkas laikinai pakeičiamas, ir asmenis, kuriems skubiai reikia būsto, pavyzdžiui, turinčius statusą ir turinčius antrą šansą nuomotis, taip pat nesavanaudiško būsto atveju. Šios kategorijos yra nustatytos Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), kuris įsigaliojo 2024 m. liepos 1 d. Užsieniečiams tai svarbu: senoji dvejų metų sutartis, dėl kurios pernelyg didelės nuomos kainos ginčymas buvo rizikingas, nebėra numatytoji.

Paslaugų mokesčiai

Aptarnavimo mokesčiai viršija WWS maksimumą ir yra dažnas būdas susigrąžinti tai, ko taškų sistema neleidžia. Galima perduoti tik leidžiamus daiktus, o Huurcommissie gali juos įvertinti. Naujos aptarnavimo mokesčių taisyklės įsigalioja nuo 2027 m. sausio 1 d.

Ką įstatymas reiškia nuomotojams ir kas įvyko nuo to laiko

Investuotojui įstatymas pakeitė aritmetiką trimis būdais. Vidutinės rinkos vieneto pajamų riba dabar priklauso nuo išmatuojamų pastato charakteristikų, o ne nuo vietos paklausos, todėl gerai įsikūręs, bet energetiškai skurdus butas nuomai gali būti vertas gerokai mažiau. Maksimalios sumos indeksavimas yra apribotas, todėl pajamų augimas yra ribotas. Be to, pasitraukimas yra patrauklus: parduoti būstą savininkui dažnai verta daugiau nei toliau jį nuomoti.

Plačiai pranešama, kad pasekmės, apie kurias pranešama, buvo tokios, kad privatūs savininkai pardavė reguliuojamus ir naujai reguliuojamus būstus, kad laisvojo sektoriaus pasiūla sumažėjo, o nuomos kainos išaugo, ir kad kai kurie vidutinės rinkos plėtros projektai buvo atidėti. Naujos statybos priemoka, numatyta „Besluit huurprijzen woonruimte“ 8a straipsnyje, buvo skirta neutralizuoti pastarąjį veiksnį. Kadaster, CBS ir ministerijos vykdoma rinkos stebėsena patvirtina šią tendenciją: nuo tada, kai 2024 m. liepos 1 d. taškų sistema tapo privaloma vidutinės rinkos segmentui iki 186 taškų imtinai, privačių savininkų parduotų buvusių nuomojamų būstų skaičius išaugo, o laisvojo sektoriaus pasiūla sumažėjo.

Įstatymas lieka galioti tokia forma, kokia buvo priimta, o „Besluit huurprijzen woonruimte“ buvo nuolat keičiamas, paskutinį kartą – 2026 m. balandžio mėn., todėl vertinimo taisyklės ir ribos yra nuolat keičiamos. Oficialias Įstatymo stebėsenos ataskaitas kasmet skelbia Būsto ir teritorijų planavimo ministerija (VRO). Atskiras įstatymo projektas „Wet toekomstbestendige huurcommissie“ (parlamento dokumentas 36791) nagrinėja Huurcommissie mokesčių struktūrą, ginčus dėl paslaugų mokesčių ir nagrinėjimo laiką. Atstovų Rūmai jį priėmė 2026 m. balandžio 21 d.; Senate antroji komiteto ataskaita buvo paskelbta 2026 m. liepos 14 d., o rašytinis rengimas vis dar vyksta.

Praktiniai patarimai

Jei esate nuomininkas ir įtariate, kad nuomos kaina yra per didelė

• Paprašykite nuomotojo raštu pateikti taškų ataskaitą, nurodydami, ar jums jos niekada nebuvo pateikta.
• Suskaičiuokite taškus patys, naudodamiesi Nuomos komisijos nuomos kainų patikrinimu, turėdami po ranka savo grindų plotą, energetinę etiketę, WOZ sprendimą ir lauko erdvę.
• Patikrinkite savo sutarties datą pagal aukščiau pateiktas pereinamojo laikotarpio taisykles – tai lemia, ar turite teisę į išmoką dabar, ar tik ją atnaujinus.
• Užsirašykite šešių mėnesių laikotarpį nuo nuomos pradžios: per šį laikotarpį galite gauti atgalinį nuolaidą, o už jo ribų – paprastai tik į ateitį.
• Lygiagrečiai praneškite apie tai savo savivaldybės ieškinio senatui. Teismo sprendimo vykdymas jums nieko nekainuoja ir nepriklauso nuo jūsų noro bylinėtis.
• Nenustokite tiesiog mokėti dalį nuomos. Sumažinkite ją tik susitarimo ar sprendimo pagrindu.

Jei esate nuomotojas, tvarkote savo portfelį pagal reikalavimus

• Įvertinkite kiekvieną vienetą pagal dabartinį WWS arba WWSO pagal vienetą, o ne pagal pastatą, ir užrašykite skaičiavimą.
• Patikrinkite, ar taikomas papildomas mokestis – naujos statybos, paminklo ar saugomo miesto kraštovaizdžio objektams, nes tokiuose objektuose lubų aukštis iš esmės pasikeičia.
• Atidžiai peržiūrėkite energetinę etiketę: izoliacijos, stiklinimo ar šildymo atnaujinimas yra tiesiausias teisėtas kelias į didesnę maksimalią nuomos kainą.
• Atskirkite aptarnavimo mokesčius ir imkite tik už leidžiamus daiktus, pateikdami tinkamą metinę ataskaitą.
• Prie kiekvienos naujos nuomos sutarties pridėkite taškų ataskaitą ir saugokite tai įrodančius dokumentus.
• Peržiūrėkite standartinės sutarties nuomos padidinimo sąlygas, atsižvelgdami į metines ribas; sąlyga, leidžianti padidinti kainą, tokiu mastu yra negaliojanti.
• Jei butas patiria nuostolių neviršydamas nustatytos ribos, prieš restruktūrizavimą pasitarkite su konsultantu. Teisėsaugos komandos ieško dirbtinių konstrukcijų – fiktyvių paslaugų mokesčių, neteisingo buto priskyrimo kambariams, tariamos atostogų nuomos.

Law & More konsultuoja nuomininkus ir savininkus Nyderlandų nuomos teisės klausimais anglų kalba, nuo Eindhoven bei AmsterdamTaškų skaičiavimas ir sutarties datos peržiūra paprastai greitai nustato sąlygas, kai nuomos sutartis sudaroma pagal Įperkamos nuomos įstatymą.