VvE ir Nyderlandų butų teisių įstatymas: vadovas savininkams Eindhoven bei Amsterdam

Jei Nyderlanduose nusipirkote butą, jūs nenusipirkote pastato. Jūs įsigijote buto nuosavybės teisę (appartementsrecht ) ir kartu su ja – narystę Vereniging van Eigenaars (VvE), namo savininkų bendrijoje. Narystė yra privaloma, ji daug lemia apie jūsų namus, ir jūs negalite jos palikti.

Kas iš tikrųjų yra buto teisė

Nyderlandų teisė nelaiko buto atskiru nekilnojamuoju turtu. Kiekviena buto teisė yra dalis turto, įtraukto į padalijimą, suteikianti išimtinę teisę naudoti tam tikras pastato dalis, kurios yra skirtos naudoti kaip savarankiška visuma (BW 5:106 straipsnis). Ši dalis taip pat gali apimti išskirtinę žemės, pavyzdžiui, sodo ar automobilių stovėjimo vietos, naudojimą.

Taigi teisė turi dvi puses. Viena yra nuosavybė: jūs bendrai valdote visą kompleksą – stogą, pamatus, fasadą, laiptinę, liftą – tokia proporcija, kokia nustatyta nuosavybės akte. Kita yra naudojimasis: jūs vienas galite naudotis butu už jūsų lauko durų. Tai paaiškina daugumą toliau pateiktų dalykų: sprendimai dėl pastato priimami kolektyviai, jūs negalite reikalauti, kad bendrija būtų padalinta, ir negalite atsistatydinti, išlaikydami butą.

Padalijimo aktas ir padalijimo brėžinys

Padalijimas atliekamas notariniu aktu – „ akte van splitsing“ –, įregistruotu Nekilnojamojo turto registro tvarkomuose viešuosiuose registruose. Prie jo turi būti pridėtas padalijimo brėžinys – „ splitsingstekening “ (BW 5:109 straipsnis), jame turi būti nustatytas elementų sąrašas, įskaitant kiekvienos privačios dalies aprašymą ir bendrijos nuostatus (BW 5:111 straipsnis).

Šie dokumentai kartu nubrėžia ribą tarp privačių ir bendrų dalių – dažniausio VvE ginčų šaltinio, nes jame nusprendžiama, kas moka. Jei nesandarus lango rėmas yra bendras, moka asociacija; jei privatus – jūs.

Jie aiškinami objektyviai: kadangi pirkėjai ir skolintojai privalo remtis registrais, svarbu tai, ką dokumentai perteikia išoriniam skaitytojui, o ne tai, ką norėjo pasakyti pirminės šalys. Kai aktas ir brėžinys vienas kitam prieštarauja, nė vienas iš jų automatiškai neturi viršenybės; teismas sprendžia, kuris iš jų yra svarbesnis, atsižvelgdamas į detalumo lygį ir į tai, kiek pagrįstas yra rezultatas (Hoge Raad, 2013 m. lapkričio 1 d., ECLI:NL:HR:2013:1078).

Kur paprastai eina riba (jūsų pačių aktas visada galioja)

Modelių reglamentai ir jų kartos

Dokumente turi būti numatytos taisyklės, reglamentuojančios, kurios skolos ir išlaidos tenka bendrai savininkams, metinės ataskaitos ir įnašai, bendrų dalių naudojimas, valdymas ir priežiūra, draudimas ir bendrijos įstatai (BW 5:112 straipsnis). Užuot tai užrašius, dokumente nurodomas taikomas standartinis taisyklių rinkinys – pavyzdinis reglamentas – ir išvardijami nukrypimai.

Yra kelios kartos: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 ir 2021 metų modelis mažoms bendrijoms, taip pat modeliai tarnybiniams butams ir jų padaliniams. Kuris iš jų tinka, paaiškės perskaičius jūsų aktą, ir tai svarbu: senesni modeliai reikalauja kvorumo, 2006 ir 2017 metų modeliai jo atsisakė priimant sprendimus dėl daugumos, o 2017 metų modelis jau apima įkrovimo stoteles.

Po reglamentais yra susirinkimo priimtos vidaus tvarkos taisyklės, vadinamosios „ huishoudelijk reglement“ . Jose nustatomos kasdienės taisyklės, tačiau jos negali prieštarauti aktui ar įstatymams; tokia nuostata yra negaliojanti.

VvE kaip juridinis asmuo ir kodėl negalite atsistatydinti

Asociacija atsiranda padalijant. Tai juridinis asmuo, turintis savo turtą, banko sąskaitą ir įsipareigojimus, įregistruotas Prekybos rūmuose. Jos užduotis – valdyti bendriją, išskyrus atskiram naudojimui skirtas dalis, ir tvarkyti rezervinį fondą (BW 5:126 straipsnis). Ji gali atstovauti savininkams teisme ir už jo ribų bei išieškoti savininkų vieni kitiems skolas.

Narystė suteikiama automatiškai kartu su buto teise: jūs neprisijungiate, negalite pranešti apie narystę, o pardavimo atveju teisė pereina jūsų pirkėjui. Mišrioje bendrijoje, kai korporacijai arba investuotojui priklauso dalis namo, vienas narys gali turėti lemiamą balsų dalį.

Visuotinis susirinkimas, balsavimas ir kvorumas

Visuotinis savininkų susirinkimas yra aukščiausias organas. Susirinkimą ir jo sprendimų priėmimą reglamentuoja BW 5:124–5:135 straipsniai. Jis turi būti renkamas bent kartą per metus finansinei atskaitomybei, biudžetui ir įnašams tvirtinti, jį šaukia valdyba arba pirmininkas, arba jis gali būti šaukiamas savininkų prašymu (BW 5:127 straipsnis).

Balsavimas nėra vienas balsas, vienas balsas, nebent akte būtų nurodyta kitaip. Dalys yra lygios, nebent akte būtų nustatytas kitoks santykis, o jei taip yra, akte turi būti nurodytas jo pagrindas (BW 5:113 straipsnis). Ši trupmena, breukdeel , lemia ir jūsų balsus, ir jūsų išlaidų dalį.

Daugumai sprendimų reikalinga paprasta balsavusių asmenų balsų dauguma. Senesniuose reglamentuose numatytas kvorumas: jei atstovaujama mažiau nei pusei balsų, niekas negali būti nuspręsta galiojančiai ir turi būti sušauktas antras susirinkimas, kuriame gali būti priimtas tas pats pasiūlymas, kad ir kiek savininkų dalyvautų, kartais net ir didesne balsų dauguma. Sprendimams ne susirinkime reikalingas vieningumas; norint pakeisti nuosavybės dokumentą, paprastai reikia keturių penktadalių visų balsų daugumos, notarinio akto ir hipotekos kreditorių bendradarbiavimo (BW 5:139 straipsnis).

Įstatymas dėl privačių juridinių asmenų skaitmeninio visuotinio susirinkimo buvo priimtas Atstovų Rūmų 2025 m. gruodžio 16 d., o Senatas be diskusijų jį priėmė 2026 m. birželio 2 d. ir buvo paskelbtas kaip „Staatsblad 2026“, 161. Jis dar neįsigaliojo; data bus nustatyta karališkuoju dekretu 2026 m. Nuo to momento visiškai skaitmeninis arba hibridinis visuotinis susirinkimas yra galimas be išankstinio leidimo padalijimo akte.

Valdyba ir administratorius

Asociacija turi valdybą, kurią skiria ir atleidžia visuotinis susirinkimas (BW 5:131 str.). Mažame kvartale, kurį paprastai sudaro vienas ar du savininkai, dirbantys laisvalaikiu. Valdyba vykdo sprendimus; ji nenustato politikos.

Didesnės asociacijos taip pat samdo profesionalų administratorių – VvE-beheerder . Administratorius yra rangovas, o ne organas: jis tvarko apskaitą, renka įmokas, organizuoja draudimą ir techninę priežiūrą bei rengia susirinkimus, naudodamasis tik susirinkimo ir valdymo sutarties suteiktais įgaliojimais. Jei paslaugos teikiamos prastai, sprendimas slypi sutartyje – administratorius atskaitingas asociacijai, o ne jums.

Rezervinis fondas, priežiūros planas ir paslaugų mokesčiai

Kiekviena bendrija privalo turėti rezervinį fondą išlaidoms, kurios nėra įprastos metinės išlaidos (BW 5:126 str.). Nuo Įstatymo, gerinančio savininkų bendrijų veiklą ( Wet verbetering functioneren VvE ), įsigaliojimo ši pareiga yra veiksminga. Pastatams, kurie visiškai arba iš dalies yra skirti gyvenamosioms reikmėms, metinis įnašas į rezervinį fondą turi būti ne mažesnis kaip suma, numatyta tinkamame daugiametyje priežiūros plane, arba, jei tokio plano nėra, 0.5 procento rekonstrukcijos vertės, paimtos iš pastatų draudimo. Jis turi būti atskiroje sąskaitoje bendrijos vardu, nebent susirinkimas didele balsų dauguma nuspręstų kitaip arba būtų pateikta banko garantija. Įstatymas įsigaliojo 2018 m. sausio 1 d., o trejų metų pereinamasis laikotarpis baigėsi 2021 m. sausio 1 d.

Daugiametis priežiūros planas, meerjarenonderhoudsplan arba MJOP, turi apimti bent dešimt metų, būti ne senesnis kaip penkerių metų ir jame turi būti nurodyta numatoma priežiūra, remontas ir atnaujinimas bei jų kaina. Tai geriausias sveikos asociacijos rodiklis. Įstatymas taip pat suteikė asociacijoms aiškią teisę skolintis, nebent reglamentai to draudžia (BW 5:126 straipsnis), o kiekvienas savininkas prisiima atsakomybę po breukdeel.

Įnašus kasmet nustato susirinkimas, remdamasis biudžetu. Tai yra skola asociacijai, o ne diskrecinis mokėjimas: nesutinkantis savininkas privalo ginčyti sprendimą, o ne sulaikyti pinigus, o įskaitymas paprastai negalimas. Nesumokėjus skaičiuojamos palūkanos, išieškojimo išlaidos ir yra inicijuojamas teismo procesas.

Perleidimo atveju naujasis savininkas kartu su pardavėju tampa atsakingas už einamųjų ir praėjusių finansinių metų įnašus (BW 5:122 straipsnis). Notaras paprastai paprašo valdybos pateikti įsiskolinimų ir rezervinio fondo ataskaitą ir padengia įsiskolinimus iš pirkimo kainos; jei tai nepadaroma, vekselis atitenka pirkėjui. Tie, kurie buvo savininkai, kai atsirado bendrijos skola, taip pat yra solidariai už ją atsakingi, kiekvienas pagal savo turto dalį (BW 5:113 straipsnis).

Remontas: jūsų butas, bendros erdvės, grindys ir balkonai

Jūsų buto viduje jūsų laisvė yra plati, bet ne neribota: nuostatuose gali būti numatytos taisyklės dėl privačių dalių naudojimo, valdymo ir priežiūros (BW 5:112 straipsnis), ir paprastai tokios taisyklės yra. Bet kokiems liečiantiems statinį, fasadą, stogą ar bendrą instaliaciją reikalingas susirinkimo sprendimas.

• Kietos grindys. Konstrukcinės grindys yra įprastos; danga yra privati, bet triukšmas pasiekia kaimyną. Dauguma reglamentų ar namų taisyklių draudžia kietas grindų dangas be leidimo arba nustato minimalų smūgio garso izoliacijos standartą, dažnai piktogramą vertė. Parketo ar plytelių klojimas be patikrinimo yra patikimas kelias į teismą, ir dažniausiai gaunamas įsakymas jį perimti.
• Balkonai, stogo terasos ir fasadai. Balkonų stiklai, markizės, oro kondicionavimo įrenginiai, baliustrados ir sunkios terasos – visa tai daro įtaką bendrai daliai, net jei turite išimtinę naudojimo teisę. Jiems reikalingas susirinkimo sutikimas, dažnai su sąlygomis, susijusiomis su išvaizda ar būsima priežiūra.

Kai sutikimas yra būtinas, bet nepagrįstai nesuteikiamas, galite prašyti apylinkės teismo ( kantonrechter ) išduoti pakaitinį leidimą (5:121 BW straipsnis, taikomas susirinkimo sprendimams pagal 5:129 BW straipsnį). Teismas klausia, ar bendrija turėjo pagrįstų priežasčių atsisakyti; jis linkęs palaikyti bendriją tais atvejais, kai savininkas jam suteikė per mažai informacijos, kad būtų galima įvertinti, todėl byla su brėžiniais ir konstrukcine nuomone pagerina jūsų poziciją.

Nuoma, trumpalaikė ir atostogų nuoma

Paprastai leidžiama nuomoti būstą namų ūkiui pagal įprastą gyvenamąją nuomą. Paprastai taisyklės reikalauja, kad praneštumėte gyventojo bendrijai ir kad gyventojas pasirašytų deklaraciją, kuria sutinka su nuosavybės dokumentu, taisyklėmis ir namo taisyklėmis, kad jos būtų tiesiogiai privalomos gyventojui.

Trumpalaikė ir atostogų nuoma yra kitokia. Įstatymai ir reglamentai dažnai riboja buto naudojimą gyvenamosioms reikmėms ir draudžia jį naudoti kaip svečių namus, nakvynės namus ar kambarių nuomą. Pakartotinis apmokamas trumpalaikis apsistojimas paprastai laikomas komerciniu išnaudojimu, o ne gyvenimu, todėl nepatenka į gyvenamosios paskirties naudojimo sąlygos taikymo sritį, net jei atostogos neminimos. Be to, taikomos savivaldybių taisyklės, kurios griežtėja. Amsterdam Atostogų nuomai reikalingas leidimas ir registracijos numeris, apie kiekvieną nuomą reikia pranešti savivaldybei, o riba yra trisdešimt naktų per metus; nuo 2026 m. balandžio 1 d. šis skaičius sumažėja iki penkiolikos naktų vienuolikoje nurodytų Centrum rajono ir Pijp rajonų, pagal politikos taisyklę, kuri numato dar vieną žingsnį žemyn iki laikino draudimo, jei penkiolikos naktų nepakanka. EindhovenKambarių nuomai ir būsto padalijimui reikalingas planavimo leidimas pagal „omgevingsplan“; nuo 2026 m. sausio 1 d. galiojančios politikos taisyklės draudžia išnuomoti kambarį arčiau nei trisdešimties metrų atstumu nuo esamo teisėto kambario už centro ribų, nustato minimalų vieno buto ir vieno kambario plotą ir visiškai uždraudžia šešis įvardytus rajonus naujiems prašymams. Abu režimai dažnai keičiasi, todėl patikrinkite dabartinį adresą reglamentuojantį įsakymą arba politikos taisyklę, o ne pasikliaukite skaičiumi. Savivaldybės leidimas nepakeičia dokumento.

Saulės baterijos, šilumos siurbliai, izoliacija ir įkrovimo taškai

Beveik kiekviena tvarumo priemonė yra susijusi su bendra dalimi. Šilumos plokštės stovi ant bendro stogo, šilumos siurblys – ant bendro fasado arba mašinų patalpoje, izoliacija – ant bendros sienos, o įkrovimo punktas naudoja bendrą pastato elektros energijos pajėgumą. Todėl sprendimas priklauso visuotiniam susirinkimui, o reikalinga dauguma yra tokia, kokią tokio tipo išlaidoms nustato pastato aktas ir taikomi pavyzdiniai reglamentai. Senesni reglamentai dažnai reikalauja kvalifikuotos daugumos, kartais su kvorumu, išlaidoms, viršijančioms nustatytą ribą, arba darbams, kurie laikomi atnaujinimu, o ne priežiūra. Kol įstatymai nepasikeis, reikia tinkamai įtraukti klausimą į darbotvarkę su sąnaudų pasiūlymu ir finansavimo planu, taip pat patikrinti, kiek galima skolintis pagal BW 5:126 straipsnį ir gauti subsidijų.

Svarbūs du pokyčiai. Įstatymo projektas, kuriuo siekiama paspartinti tvarumą ir priežiūrą savininkų asociacijose, buvo pateiktas viešoms konsultacijoms 2026 m. liepos 1 d., kurios vyks iki 2026 m. rugsėjo 20 d.; pagal konsultavimosi eigą tokius sprendimus būtų galima priimti paprasta balsavusiųjų dauguma, priežiūros plano laikotarpis būtų pratęstas nuo dešimties iki trisdešimties metų ir būtų leista naudoti tokius įrenginius kaip saulės baterijos nekeičiant nuosavybės teisės. Atskirai rengiama schema, pagal kurią savininkas, norintis įrengti įkrovimo stotelę, turėtų apie tai pranešti asociacijai, o ne prašyti leidimo. Įstatymo projektas vis dar yra konsultacijų ir parlamentinio rengimo etape, todėl nė viena jo dalis dar nėra priimta.

Sprendimo apskundimas ir prašymas teismo įsikišti

Nyderlandų teisėje išskiriami du trūkumai. Sprendimas, prieštaraujantis įstatymui arba padalijimo aktui, yra negaliojantis: jis niekada neegzistavo ir netaikomas joks senaties terminas. Sprendimas, priimtas pažeidžiant procesinę taisyklę arba nepriimtinas pagal protingumo ir sąžiningumo standartus, yra ginčytinas: jis galioja tol, kol teismas jo panaikina.

Norėdami panaikinti sprendimą, turite kreiptis į apylinkės teismą per vieną mėnesį nuo tos dienos, kai sužinojote apie sprendimą arba galėjote apie jį sužinoti (BW 5:130 straipsnis, skaitomas kartu su bendrąja BW 2:15 straipsnio taisykle dėl juridinio asmens sprendimų). Tas mėnuo yra trumpas ir lemtingas: savininkai, kurie laukia protokolo arba pirmiausia derasi su valdyba, reguliariai praranda teisę apskųsti. Panaikinimu ginčijamas priimtas sprendimas; pakaitinis įgaliojimas suteikia teisę atsisakyti suteikti sprendimą.

Neaktyvus VvE ir kaip jį pažadinti

Daugelis asociacijų, ypač mažuose ikikariniuose daugiabučiuose, padalintuose į du ar tris butus, egzistuoja popieriuje, bet nieko nedaro: nėra valdybos, nėra susirinkimų, nėra sąskaitų, nėra rezervinio fondo, kartais nėra kolektyvinio pastatų draudimo. Tai yra slapende VvE . Tai neteisėta ir vis dažniau blokuoja pardavimus ir rehipotekas. Aktyvavimas iš naujo, siekiant:

• Gaukite iš Nekilnojamojo turto registro padalijimo ir brėžinio aktą ir nustatykite, kurie pavyzdiniai reglamentai taikomi.
• Sušaukti visuotinį susirinkimą, kaip numatyta reglamentuose, ir tinkamai jį protokoluoti; jei valdyba nesiima veiksmų, savininkai paprastai gali jį sušaukti patys.
• Paskirti valdybą ir, jei reikia, administratorių, abu užregistruoti Prekybos rūmuose ir atidaryti banko sąskaitą asociacijos vardu bei atskirą rezervinę sąskaitą.
• Sutvarkyti arba patikrinti pastatų draudimą, palyginti su rekonstrukcijos verte, užsakyti techninės priežiūros planą ir pagal jį nustatyti įmokas.
• Jei bendrasavininkis atsisako bendradarbiauti, šie įsipareigojimai gali būti įvykdyti per teismą.

Į ką pirkėjas turėtų atkreipti dėmesį prieš pasirašydamas

• Padalijimo ir brėžinio aktas bei taikomi pavyzdiniai reglamentai – prieš teikdami pasiūlymą, perskaitykite privačią / bendrą ribą.
• Naudojimo apribojimai: tik gyvenamosioms patalpoms, draudimas nuomoti kambarius ar trumpam apsigyventi, taisyklės dėl naminių gyvūnėlių, grindų dangos ir pakeitimų.
• Namų taisyklės ir paskutinių trijų susirinkimų protokolai – greičiausias asociacijos veikimo patikrinimas.
• Sąskaitos, biudžeto ir rezervinio fondo likutis ir ar rezervas yra atskiroje sąskaitoje.
• MJOP: jo data, apimamas laikotarpis ir ar įmokos jį atitinka – mažas įnašas su menku rezervu yra atidėtas mokėjimas.
• Bet koks sprendimas dėl didelių darbų ar specialaus mokesčio – jis jums privalomas po darbų užbaigimo – ir bet koks skolinimasis.
• Valdybos pareiškimas apie įsiskolinimus ir patvirtinimas, kad notaras juos padengs, kai bus baigtas mokėjimas (BW 5:122 straipsnis).
• Pastatų draudimo ir rekonstrukcijos vertė, registracija Prekybos rūmuose ir, padalinto pastato atveju, taip pat ir padalinimo aktas.

Jei dokumentai nebus pateikti laiku, į pirkimo-pardavimo sutartį įtraukite lemiamą sąlygą, kad galėtumėte atsisakyti sutarties, jei pateikta byla yra prastesnė nei pateikta.