Nuomos sutartyje yra įvairių aspektų. Svarbus to aspektas yra nuomotojas ir jo įsipareigojimai nuomininko atžvilgiu. Nuomotojo įsipareigojimų pradžia yra „malonumas, kurio nuomininkas gali tikėtis pagal nuomos sutartį“. Juk nuomotojo pareigos yra glaudžiai susijusios su nuomininko teisėmis. Konkrečiai kalbant, šis atskaitos taškas reiškia du svarbius savininko įsipareigojimus. Visų pirma, BW 7: 203 straipsnio pareiga pateikti daiktą nuomininkui. Be to, nuomotojui taikoma išlaikymo prievolė, kitaip tariant, trūkumų reglamentavimas Nyderlandų civilinio kodekso 7: 204 straipsnyje. Ką tiksliai reiškia abu nuomotojo įsipareigojimai, bus nuosekliai aptariami šiame tinklaraštyje.
Nuomojamo turto pateikimas
Kalbant apie pagrindinę nuomotojo prievolę, Nyderlandų civilinio kodekso 7: 203 straipsnyje nustatyta, kad nuomotojas privalo nuomininkui suteikti nuomojamą turtą ir palikti jį tiek, kiek reikia sutartam naudojimui. Sutartas naudojimas susijęs, pavyzdžiui, su:
- (nepriklausoma ar ne savarankiška) gyvenamoji erdvė;
- verslo erdvė, prekybinės patalpos prasme;
- kitos verslo patalpos ir biurai, kaip aprašyta 7 straipsnyje: 203a BW
Nuomos sutartyje svarbu aiškiai apibūdinti, dėl kokio naudojimo šalys susitarė. Juk atsakymas į klausimą, ar nuomotojas įvykdė savo pareigą, priklausys nuo to, ką šalys apibūdino nuomos sutartyje dėl nuomojamo turto paskirties. Todėl nuomos sutartyje svarbu ne tik nurodyti tikslą ar bent jo naudojimą, bet ir išsamiau apibūdinti, ko nuomininkas gali tikėtis remdamasis tuo. Šiame kontekste tai susiję, pavyzdžiui, su pagrindinėmis patalpomis, kurios yra būtinos norint konkrečiai naudotis nuomojamu turtu. Pavyzdžiui, jei pastatas naudojamas kaip prekybos vieta, nuomininkas taip pat gali numatyti, ar yra prekystalis, stacionarios lentynos ar pertvarų sienos, ir visiškai kitokius reikalavimus nuomojamai patalpai, pavyzdžiui, skirtai makulatūrai ar metalo laužui laikyti. galima nustatyti šiame kontekste.
Išlaikymo įsipareigojimas (atsiskaitymas pagal įsipareigojimų neįvykdymą)
Antrosios pagrindinės nuomotojo pareigos kontekste Nyderlandų civilinio kodekso 7: 206 straipsnyje nustatyta, kad savininkas privalo ištaisyti defektus. Tai, kas turi būti suprantama dėl trūkumo, yra išsamiau išdėstyta Civilinio kodekso 7: 204 straipsnyje: defektas yra turto sąlyga ar savybė, dėl kurios turtas negali suteikti nuomininkui malonumo, kurio jis gali tikėtis. nuomos sutarties pagrindu. Tuo klausimu, pasak Aukščiausiojo Teismo, malonumas apima ne tik nuomojamo turto būklę ar jo materialines savybes. Kitos malonumą ribojančios aplinkybės taip pat gali būti trūkumas, kaip apibrėžta BW 7: 204 straipsnyje. Šiame kontekste apsvarstykite, pavyzdžiui, numatomą nuomojamo turto prieinamumą, prieinamumą ir išvaizdą.
Nors tai platus terminas, apimantis visas aplinkybes, ribojančias nuomininko malonumą, nuomininko lūkesčiai neturėtų viršyti vidutinio nuomininko lūkesčių. Kitaip tariant, tai reiškia, kad nuomininkas negali tikėtis daugiau nei gerai prižiūrimas turtas. Be to, pagal teismų praktiką skirtingos nuomojamų objektų kategorijos kiekvienas sukels savo lūkesčius.
Bet kokiu atveju defekto nėra, jei nuomos objektas nesuteikia nuomininkui laukiamo malonumo dėl:
- aplinkybė, priskirtina nuomininkui dėl kaltės ar rizikos. Pavyzdžiui, nedideli nuomojamo turto trūkumai, atsižvelgiant į teisinę rizikos pasiskirstymą, tenka nuomininkui.
- Su nuomininku asmeniškai susijusi aplinkybė. Tai gali apimti, pavyzdžiui, labai žemą tolerancijos ribą įprastų kitų nuomininkų gyvenimo triukšmo atžvilgiu.
- Faktinis trečiųjų šalių keliamas trikdymas, pavyzdžiui, eismo triukšmas ar triukšmas iš terasos šalia nuomojamo turto.
- Teiginys be realių trikdžių - situacija, kai, pavyzdžiui, nuomininko kaimynas tik teigia, kad turi nuomos sodo teisę, faktiškai tuo nesinaudodamas.
Sankcijos pažeidus pagrindinius savininko įsipareigojimus
Jei nuomotojas negali visiškai ar iš viso laiku pateikti nuomininkui nuomojamo turto, tuomet nuomotojas turi trūkumų. Tas pats pasakytina ir apie defektą. Abiem atvejais trūkumas reiškia sankcijas nuomotojui ir suteikia nuomininkui daugybę įgaliojimų, tokių kaip:
- Laikymasis. Tuomet nuomininkas gali reikalauti iš nuomotojo, kad nuomojamas turtas būtų prieinamas laiku, visiškai ar iš viso, arba būtų pašalintas trūkumas. Tačiau tol, kol nuomininkas nereikalauja, kad buto savininkas būtų suremontuotas, savininkas negali ištaisyti trūkumo. Tačiau, jei teisių gynimo priemonė yra neįmanoma arba nepagrįsta, nuomotojas to neturi daryti. Kita vertus, jei nuomotojas atsisako remonto arba neatlieka to laiku, nuomininkas gali pats pašalinti trūkumą ir išskaityti jo išlaidas iš nuomos mokesčio.
- Nuomos sumažinimas. Tai yra alternatyva nuomininkui, jei nuomotojas laiku ar visiškai nepateikia nuomojamo turto arba yra trūkumų. Dėl nuomos mokesčio sumažinimo reikia kreiptis į teismą arba nuomos mokesčio nustatymo komitetą. Pretenzija turi būti pateikta per 6 mėnesius po to, kai nuomininkas praneša savininkui apie trūkumą. Nuo to momento įsigalios ir nuomos mokesčio sumažinimas. Tačiau jei nuomininkas leis pasibaigti šiam laikotarpiui, jo teisė į nuomos mokesčio sumažinimą sumažės, tačiau nesibaigs.
- Nuomos sutarties nutraukimas, jei dėl nuomos trūkumo naudotis visiškai neįmanoma. Jei trūkumas, kurio nuomotojas neprivalo pašalinti, pavyzdžiui, dėl to, kad jo neįmanoma ištaisyti, arba reikalauja išlaidų, kurių iš jo pagrįstai negalima tikėtis esant tam tikroms aplinkybėms, tačiau dėl to malonumas, kurio nuomininkas galėjo tikėtis, tampa visiškai neįmanomas. nuomotojas nutraukia nuomos sutartį. Abiem atvejais tai gali būti padaryta neteisminiu pareiškimu. Tačiau dažnai ne visos šalys sutinka su likvidavimu, todėl vis tiek reikia laikytis teisinių procedūrų.
- kompensacija. Ši pretenzija tenka nuomininkui tik tuo atveju, jei trūkumą, pvz., Trūkumo buvimą, taip pat galima priskirti nuomotojui. Taip yra, pavyzdžiui, jei defektas atsirado sudarant nuomos sutartį ir gali būti priskirtas nuomotojui, nes, pavyzdžiui, jis nepakankamai prižiūrėjo nuomojamą turtą. Bet taip pat, jei tam tikras trūkumas jau buvo sudarytas nuomos sutartyje, o nuomotojas tuo metu apie tai žinojo, turėjo tai žinoti arba pranešti nuomininkui, kad nuomojamas turtas neturi trūkumo.
Ar esate nuomininkas ar nuomotojas, dalyvaujantis ginče dėl to, ar nuomotojas atitinka sąlygas? O gal norite sužinoti daugiau apie, pavyzdžiui, sankcijų taikymą nuomotojui? Tada susisiekite Law & More. Mūsų nekilnojamojo turto teisininkai esate nuomos teisės ekspertai ir mielai suteiksime jums teisinę pagalbą ar patarimus. Nesvarbu, ar esate nuomininkas, ar nuomotojas, adresu Law & More mes laikomės asmeninio požiūrio ir kartu su jumis peržiūrėsime jūsų situaciją ir nustatysime (tolesnę) strategiją.