Nuomos apsauga

Nuomodami būstą Nyderlanduose, jūs automatiškai turite teisę į nuomos apsaugą. Tas pats pasakytina apie jūsų nuomininkus ir subnuomininkus. Iš esmės nuomos apsauga apima du aspektus: nuomos kainos apsaugą ir nuomos apsaugą nuo nuomos sutarties nutraukimo ta prasme, kad nuomotojas negali paprasčiausiai nutraukti nuomos sutarties. Nors abu nuomos apsaugos aspektai taikomi socialinio būsto nuomininkams, tai netaikoma laisvojo sektoriaus būsto nuomininkams. Apie kurią nuomos apsaugą kalbama kada ir ką tiksliai reiškia nuomos kainos apsauga ar nuomos apsauga nuomos nutraukimo kontekste, aptariama šiame tinklaraštyje. Tačiau pirmiausia šiame tinklaraštyje aptariama gyvenamojo ploto sąlyga, apibūdinanti bendrą nuomos apsaugos taikymą.

Gyvenamoji erdvė

Norint taikyti teisines nuostatas dėl nuomos apsaugos, pirmiausia tai turi būti gyvenamojo ploto klausimas. Pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7: 233 straipsnį gyvenamasis plotas turi būti suprantamas kaip pastatytas nekilnojamasis turtas, jei jis išnuomojamas kaip savarankiškas ar ne savarankiškas namas, namelis ant ratų ar stovas, skirtas nuolat gyventi. Taigi, siekiant apsaugoti nuomą, daugiau neskiriami savarankiškų ar savarankiškų būstų nuomininkai.

Gyvenamojo ploto sąvoka taip pat apima nekilnojamus priedus, kitaip tariant, įrenginius, kurie pagal savo prigimtį yra neatskiriamai susiję su namais, nameliais ar nameliais arba kurie yra jų dalis pagal nuomos sutartį. Būstų komplekse tai gali būti, pavyzdžiui, laiptinė, galerijos ir koridoriai, taip pat centriniai įrenginiai, jei jie pagal sutartį yra įvardijami kaip erdvės, neturinčios viešojo pobūdžio.

Tačiau gyvenamosios patalpos, kaip apibrėžta Nyderlandų civilinio kodekso 7: 233 skirsnyje, nėra, jei ji susijusi su:

• trumpalaikis gyvenamojo ploto naudojimas; ar taip yra, nustatoma pagal naudojimo pobūdį, pavyzdžiui, kaip atostogų ar mainų namus. Šia prasme trumpa trukmė reiškia naudojimą, o ne sutartą laiką;
• priklausoma gyvenamoji erdvė; taip yra tuo atveju, jei namas išnuomojamas kartu su komercinėmis patalpomis; tokiu atveju namas yra nuomojamos verslo patalpos dalis, todėl namui taikomos ne būsto sąlygos, o nuostatos dėl verslo erdvės;
• namelis; tai reiškinys, kuris neatitinka Nyderlandų civilinio kodekso 7: 233 straipsnio teisinio apibrėžimo. Toks namas paprastai negali būti laikomas nekilnojamuoju turtu, nes nėra ilgalaikio ryšio su dirvožemiu ar banku.

Nuomos kainų apsauga

Jei bus įvykdyta aukščiau aprašyta gyvenamojo ploto sąlyga, nuomininkas pirmiausia galės naudotis nuomos kainos apsauga. Tokiu atveju taikomi šie pradiniai taškai:

• kokybės, įskaitant nuomojamo būsto vietą, ir tarp už ją mokėtinos nuomos santykis turi būti pagrįstas;
• nuomininkas visada gali pasirinkti, kad pradinę nuomos kainą įvertintų nuomos komitetas; tai įmanoma tik per 6 mėnesius nuo nuomos pradžios; nuomos komiteto sprendimas yra privalomas, tačiau vis tiek gali būti pateiktas Apygardos teismui peržiūrėti;
• nuomotojas negali toliau neribotai didinti nuomos mokesčio; Nuomos mokesčio padidėjimui taikomos konkrečios teisinės ribos, pavyzdžiui, ministro nustatytas maksimalus nuomos padidinimo procentas;
• įstatymų numatytos nuomos apsaugos nuostatos yra privalomos teisės, ty nuomotojas negali nuo jų nukrypti nuomos sutartyje nenaudodamas nuomininko.

Beje, nurodyti principai taikomi tik socialinio būsto nuomininkui. Tai yra gyvenamasis plotas, kuris patenka į reguliuojamo nuomos sektorių, todėl jį reikia atskirti nuo gyvenamojo ploto, kuris priklauso liberalizuotam arba nemokamam nuomos sektoriui. Liberalizuoto arba nemokamo būsto atveju nuomos kaina yra tokia didelė, kad nuomininkas nebeturi teisės gauti subsidijos už nuomą, todėl nepatenka į įstatymų taikymo sritį. Riba tarp liberalizuoto ir socialinio būsto yra maždaug 752 eurų per mėnesį nuomos kaina. Jei sutarta nuomos kaina viršija šią sumą, nuomininkas nebegali pasikliauti aukščiau aprašytais principais, nes tada ji susijusi su liberalizuoto būsto nuoma.

Nuomos apsauga nuo nuomos sutarties nutraukimo

Tačiau norint taikyti kitą nuomos apsaugos aspektą, socialinio ir liberalizuoto būsto nuomininkai neskiriami. Kitaip tariant, tai reiškia, kad kiekvienas gyvenamojo ploto nuomininkas yra iš esmės ir automatiškai apsaugotas nuo nuomos sutarties nutraukimo ta prasme, kad nuomotojas negali paprasčiausiai nutraukti nuomos sutarties. Šiame kontekste nuomininkas yra specialiai apsaugotas, nes:

• nuomotojui nutraukus nuomos sutartį, nenutraukiama nuomos sutartis pagal Nyderlandų civilinio kodekso 7: 272 straipsnį; iš esmės nuomotojas turi pirmiausia pabandyti nutraukti nuomos sutartį bendru sutarimu. Jei tai nepadeda ir nuomininkas nesutinka su sutarties nutraukimu, nuomotojui nutraukus nuomos sutartį, tai tikrai nenutraukia. Tai reiškia, kad nuomos sutartis tęsiasi kaip įprasta, o nuomotojas turi pateikti teisinį ieškinį dėl nuomos sutarties nutraukimo seniūnijos teisme. Tokiu atveju nuomos sutartis nesibaigs, kol teismas nepriims neatšaukiamo sprendimo dėl nuomotojo reikalavimo nutraukti sutartį.
• atsižvelgiant į Nyderlandų civilinio kodekso 7: 271 straipsnį, nuomotojas turi nurodyti nutraukimo priežastį; jei nuomotojas ketina nutraukti nuomos sutartį, jis privalo laikytis minėto Civilinio kodekso straipsnio formalumų. Be įspėjimo laikotarpio, šiame kontekste svarbus formalumas yra sutarties nutraukimo pagrindas. Taigi nuomotojas savo pranešime apie sutarties nutraukimą turi nurodyti vieną iš nutraukimo pagrindų, nurodytą Nyderlandų civilinio kodekso 7: 274 straipsnio 1 dalyje:

1. nuomininkas nesielgė kaip geras nuomininkas
2. jis susijęs su nuoma nustatytam laikotarpiui
3. nuomotojui skubiai reikia nuomoti savo reikmėms
4. nuomininkas nesutinka su pagrįstu pasiūlymu sudaryti naują nuomos sutartį
5. nuomotojas nori, kad nuomojamas žemės sklypas būtų naudojamas pagal galiojantį teritorijų planą
6. nuomotojo interesai nutraukiant nuomą nusveria nuomininko interesus tęsiant nuomos sutartį (nuomotojo nuomos atveju)

• nuomos sutartį gali nutraukti tik teisėjas, remdamasis Nyderlandų civilinio kodekso 7: 274 straipsnio 1 dalyje nurodytais pagrindais; Minėti pagrindai yra išsamūs: tai yra, jei teisminiai procesai vyksta teismuose, nuomos sutarties nutraukimas kitais pagrindais yra neįmanomas. Jei vis dėlto kyla vienas iš minėtų priežasčių, teismas taip pat turi patenkinti nuomininko reikalavimą nutraukti sutartį. Tokiu atveju nėra vietos (tolesniam) interesų svarstymui. Tačiau šiam klausimui taikoma išimtis dėl skubaus asmeninio naudojimo nutraukimo pagrindo. Kai ieškinys bus patenkintas, teismas nustatys ir iškeldinimo laiką. Tačiau, jei nuomotojo reikalavimas nutraukti sutartį atmetamas, atitinkamos nuomos sutarties jis negali vėl nutraukti trejus metus.

Nuomos rinkos judėjimo įstatymas

Anksčiau nuomos apsauga praktiškai sulaukė daug kritikos: nuomos apsauga būtų per toli ir yra daugiau būsto savininkų, kurie norėtų išsinuomoti namą, jei nuomos apsauga nebūtų tokia griežta. Įstatymų leidėjas pasirodė jautrus šiai kritikai. Dėl šios priežasties įstatymų leidėjas nusprendė nuo 1 m. Liepos 2016 d. Įvesti šį įstatymą - Nuomos rinkos perdavimo įstatymą. Priėmus šį naują įstatymą, nuomininko apsauga tapo ne tokia griežta. Šio įstatymo kontekste tai yra svarbiausi pakeitimai:

• nuomos sutartims dėl dvejų metų ar trumpesnio savarankiško gyvenamojo ploto ir nuomos sutartims dėl penkerių ar mažiau metų nepriklausomos gyvenamosios patalpos nuomotojui buvo galima išsinuomoti be nuomos apsaugos. Tai reiškia, kad nuomos sutartis pasibaigia įstatymu įsigaliojus po sutarto termino ir jos savininkas neturi nutraukti kaip anksčiau.
• įvedus tikslinės grupės sutartis, nuomotojui taip pat buvo lengviau nutraukti būsto, skirto konkrečiai tikslinei grupei, pavyzdžiui, studentams, nuomos sutartį. Jei nuomininkas nebepriklauso konkrečiai tikslinei grupei ir, pavyzdžiui, nebegali būti laikomas studentu, nuomotojas galės skubiau nutraukti sutartį dėl skubaus asmeninio naudojimo.

Ar esate nuomininkas ir norite sužinoti, kuriai nuomos apsaugai turite teisę? Ar esate nuomotojas, norintis nutraukti nuomos sutartį? Ar turite kitų klausimų dėl šio tinklaraščio? Tada susisiekite Law & More. Mūsų teisininkai yra nuomos teisės ekspertai ir mielai jums patars. Jie taip pat gali jums teisėtai padėti, jei dėl jūsų nuomos ginčo kiltų teisminiai procesai.